나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33636 [1] 광주광역시 서구 치평동 1166-7 호반아파트 제105동 제15층 제1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 서구 치평동 ""계수초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 양호시 됨.

건물의 구조

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층 중
제15층 제1502호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 등 마감,
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설 및 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

가. 본 건 단지는 서측의 왕복6차선 포장도로를 통해 단지내 진입이 가능함.

나. 본 건은 동향임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 상대보호구역(2017-12-26)(계수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-12-26)(계수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

- 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법에 따라 우선매수권 행사할 수 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33636 (1)

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1166-7 호반아파트 제105동 제15층 제1502호

용도: 아파트

감정평가액: 216,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (본 건의 경우, 임차인 이승덕이 강제경매를 신청한 것으로 추정됩니다.)

1.1. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 33.55㎡ (약 10.15평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 216,000,000원

토지 지분: 33.55㎡

건물 지분: 59.91㎡

전용면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

공급면적: (별도 확인 필요)

1.3. 특이사항

공유자우선매수신고, 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보.

전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법에 따라 우선매수권 행사할 수 있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

광주광역시 서구 치평동 "계수초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 입지조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 교통 여건은 양호합니다.

단지는 서측의 왕복 6차선 포장도로를 통해 단지 진입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

도로 조건으로는 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합)와 접하고 있습니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따라 계수초등학교 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

군사시설 보호법에 따라 비행안전제6구역(전술)에 포함되며, 군용비행장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률에 따라 군용비행장 소음대책구역 제2종구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2022년 4월 25일 접수된 김은주 씨의 근저당권 (을16)입니다.

등기부상 다수의 압류 및 가압류가 존재했으나, 모두 말소되었습니다.

현재 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 이승덕 씨의 주택임차권 (을17)이 있습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 이 (이승덕)

보증금: 136,000,000원 (최초 125,000,000원에서 증액된 금액입니다.)

차임: 0원 (전세)

주요 일자:

전입일자: 2016년 3월 21일

확정일자: 2016년 3월 10일

배당신고일자: 2024년 5월 20일

대항력: 있음.

비고:

해당 임차인은 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법에 따라 우선매수권을 행사할 수 있는 대상자입니다.

보증금 136,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

매수인이 인수해야 하는 권리는 을구 17번의 주택임차권입니다.

해당 임차권의 보증금은 136,000,000원이며, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자(매수인)가 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건이 위치한 치평동 일대는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

단지 인근에 편의시설이 갖추어져 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

(별도 검색 결과: 물건지 주변에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 단지 내 근린생활시설 및 인근 상가를 이용할 수 있습니다.

* 차량 이용 시 광주 시내 주요 쇼핑몰, 백화점 등 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

* 초등학교: 계수초등학교 (도보 접근 가능)

* 중학교: (인근 중학교 정보는 별도 확인 필요)

* 고등학교: (인근 고등학교 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 136,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다.

* 과거 등기부상 다수의 권리 설정 및 말소 이력은 채무 관계가 복잡했음을 시사합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 임차인 이 은 전세사기피해자지원법상의 우선매수권 행사 대상자입니다. 이에 따라 경매 절차에서 우선적으로 해당 물건을 매수할 권리가 있습니다.

* 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 그 미회수 금액은 매수인이 부담해야 하는 인수 금액이 됩니다.

6.3. 법규 관련 리스크

* 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어, 추후 건축 행위나 건물 가치 상승에 영향을 줄 수 있는 제한 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 치평동에 위치한 아파트로, 일반적인 주거지로서의 입지 조건은 무난한 편입니다. 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 점은 장점입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 136,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 고려 사항입니다. 또한, 해당 임차인이 전세사기피해자지원법에 따른 우선매수권 행사 대상자라는 사실은 입찰 시 반드시 염두에 두어야 합니다. 비행안전구역 및 소음대책구역에 속하는 점도 장기적인 관점에서 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 임차 보증금 136,000,000원을 인수해야 하는 조건은, 입찰가를 신중하게 산정할 경우 실질적인 취득 비용을 낮출 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 해당 지역의 시세 변동 및 향후 임대 수요를 고려한 투자 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 핵심은 매수인이 인수해야 할 임차인 이 의 보증금 136,000,000원입니다. 낙찰 후 매수인이 실제 부담하게 될 총 비용은 "입찰가 + 인수 보증금"이 됩니다. 따라서 입찰가는 이 총 부담액이 시장 가치와 비교하여 경쟁력이 있는지 여부에 따라 결정되어야 합니다.

현재 감정가는 216,000,000원입니다.

임차 보증금 136,000,000원을 인수한다고 가정하면, 건물 자체에 대한 잠재적 입찰 가능 가격은 이론적으로 감정가에서 인수 보증금을 제외한 약 80,000,000원 (216,000,000원 - 136,000,000원)부터 시작할 수 있습니다.

하지만 이는 주변 시세, 거래 동향, 명도 예상 비용, 임차인의 우선매수권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

(참고: 유사 면적대의 광주 서구 치평동 아파트 시세가 약 200,000,000원에서 250,000,000원 선으로 형성되어 있다면, 총 부담액(입찰가 + 136,000,000원)이 이 범위를 초과하지 않도록 입찰가를 면밀히 검토해야 합니다.)

이에 따라, 본 건에 대한 예상 입찰가는 보수적으로 50,000,000원에서 80,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있으나, 실제 입찰가는 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

임차인 관련 주의 문구:

본 물건의 임차인 이 은 대항력이 있으며, 보증금 136,000,000원을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 또한, 전세사기피해자지원법에 따라 우선매수권을 행사할 수 있으므로, 입찰 전 임차인과의 협의 또는 법률 전문가의 상담을 반드시 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.