나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5528 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 OOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 쌍암동 소재 '롯데마트첨단점' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활
시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상가지대를 이룸.

교통상황

첨단지구내 간선도로망 정비되어 있고 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스
정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(사용승인일: 2017.8.1)건물내
기호1) 3층 303호, 기호2) 4층 401호, 기호3) 4층 402호로

외벽: 화강석마감, 드라이비트 등
내벽: 인테리어마감 등
바닥: 타일마감 등
창호: 강화유리새시창임.

이용상태

본건은 근린생활시설로
기호1)은 골프연습장,
기호2),3)은 통째 스크린골프장으로 현재 폐업하였으나 스트리룸 칸막이 등은 설치되어
있는 상태이고, 기호2)는 일부 사무실, 기호3)은 공실임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 시스템
냉난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 근린생활시설부지로 인접지 및 인접도로와 등고 평탄함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복2차선의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역, 가로구역별
최고높이 제한구역, 비행안전제3구역(전술), 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구),
중점경관관리구역임.

공부와의 차이

본건 집합건축물대장상 용도는 기호1) 의원, 기호2) 체력단련장, 기호3) 사무실이나
현황은 기호1) 골프연습장, 기호2)는 일부 사무실, 기호3)은 공실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 기호1), 기호2) 일부는 임대중이며, 기호2)의 일부는 폐문으로 외부관찰에 의해
조사하였음.
2) 본건 기호2),3)은 통째 스크린골프장으로 이용하였던 근린생활시설로 호별로 구획되지
않아 위치확인은 건축물현황도에 의함.

물건 비고

건물 관리주체라고 주장하는 이송엽 제출 신고서에 의하면 관리비 미납액은 2025년 3월부터 2025년 10월분까지 1,327,827원(공용부분 1,273,279원, 전유부분 54,548원)원이 미납된 상태로, 미납금 추가분 있을 여지 있음(대리인 자녀 신석진 010-4769-4828)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경5528 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-110 3층 303호

용도: 근린상가

감정가: 581,000,000원

건물 사용승인일: 2017년 8월 1일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

1.3. 면적 정보

토지 면적: 84.44㎡ (약 25.54평)

토지 지분: 84.4395㎡ (약 25.54평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 226.50㎡ (약 68.52평)

건물 지분: 226.5㎡ (약 68.52평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 공부상 용도 vs 현황

공부상 용도:

기호1) 의원

기호2) 체력단련장

기호3) 사무실

현황 용도:

기호1) 골프연습장

기호2) 통째 스크린골프장으로 이용되었으나 현재 폐업, 일부 사무실

기호3) 통째 스크린골프장으로 이용되었으나 현재 폐업, 공실

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 광주광역시 쌍암동 소재 '롯데마트첨단점' 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상가지대를 형성하고 있습니다. 첨단지구 내에 속해 있어 개발이 잘 이루어진 지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

첨단지구 내 간선도로망이 잘 정비되어 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 상황은 양호합니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역, 비행안전제3구역(전술), 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구), 중점경관관리구역에 해당합니다. 동측으로는 왕복 2차선 도로와 접해 있습니다.

1.1. 4. 주변 시설

본 물건은 롯데마트 첨단점 인근에 위치하여 쇼핑, 문화, 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 어린이교통공원, 첨단근린공원, 쌍암공원 등 녹지 공간이 인접해 있으며, 인근에 병원(광주첨단병원, 광주보훈병원)도 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 10월 16일 접수된 광양동부농업협동조합의 근저당권입니다. 이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류가 존재하나 모두 말소기준권리보다 후순위로, 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 634,700,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.2. 2. 임차인 현황

- 임차인: 김 (대항력 있음)

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021년 4월 5일

확정일자: 2021년 4월 5일

배당신고일자: 2025년 11월 14일

특이사항: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 20,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다.

1.2. 3. 인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

1.3. 1. 입지 및 주변 상권

본 물건이 소재한 첨단지구는 광주광역시 내에서도 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 업무 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 롯데마트 첨단점과 같은 대형 편의시설 인근에 위치하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.3. 2. 현재 이용 상태

기존에는 의원, 체력단련장, 사무실 등으로 공부상 등재되어 있었으나, 현재는 골프연습장, 스크린골프장(폐업), 사무실, 공실 등으로 이용되고 있어 공부와의 차이가 있습니다. 특히 기호2, 3호실은 하나의 스크린골프장으로 이용되었던 것으로 보이며, 호별 구획이 명확하지 않은 부분이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

본건 인근은 롯데마트 첨단점, CGV, 메가박스 등 각종 쇼핑 및 문화 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 다수의 음식점, 카페, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 거주 및 영업 활동에 매우 편리한 환경을 제공합니다.

1.4. 2. 녹지 및 휴식 공간

어린이교통공원, 첨단근린공원, 쌍암공원 등 다양한 공원과 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 관리비 미납

건물 관리주체라고 주장하는 이송엽 측에 따르면, 2025년 3월부터 2025년 10월분까지 총 1,327,827원의 관리비(공용부분 1,273,279원, 전유부분 54,548원)가 미납된 상태입니다. 미납금 추가 발생 가능성이 있으며, 이 부분은 낙찰자가 부담해야 할 수 있어 인수 금액 외 추가적인 지출이 발생할 수 있습니다. (문의: 대리인 자녀 신석진 010-4769-4828)

1.5. 2. 공부와 현황의 차이

건축물대장 상의 용도와 실제 이용 현황이 다르게 이용되고 있어, 향후 건축법규나 관련 제도로 인한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.5. 3. 임차인 관련 사항

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 전액이 인수되지 않아 명도 진행 시 특별한 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인의 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자 등을 종합적으로 고려한 권리분석 결과, 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.5. 4. 혐오시설 관련

주변 지역(광산구)에서 소각장, 동물 화장장 등 혐오시설 설치에 대한 논의가 있었던 것으로 확인됩니다. 그러나 본 물건의 구체적인 소재지(쌍암동 694-110) 주변에서 직접적으로 혐오시설이 운영되고 있거나, 본 물건에 직접적인 악영향을 미치는 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주 첨단지구 내 핵심 상권에 위치하여 입지 조건이 우수하고, 롯데마트 등 각종 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 교통망 또한 잘 갖추어져 있어 접근성이 뛰어납니다. 건물 자체는 비교적 신축(2017년 사용승인)이며, 공용으로 사용되는 시설(급배수, 위생, 소화전, 냉난방, 승강기 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 관리비 미납액 발생 등의 리스크 요인이 존재합니다. 특히, 미납 관리비는 추가 발생 가능성까지 있어 주의가 필요합니다. 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으므로, 임차인으로 인한 명도 문제는 크지 않을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 광주 첨단지구의 중심 상권에 위치하여 유동인구 및 배후수요 풍부.

* 편의시설 밀집: 롯데마트, CGV, 병원 등 생활 편의시설 접근성 우수.

* 교통 요충지: 잘 정비된 도로망과 인근 버스정류장으로 교통 편리.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 안정적인 상권: 첨단지구의 지속적인 발전 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 581,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 물건의 현황, 권리 관계, 관리비 미납 현황, 그리고 향후 명도 및 리모델링 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가는 시세 조사, 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대료 수준, 예상 명도 기간 및 비용, 관리비 미납액 및 추가 가능성 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다. 현 단계에서는 낙찰 후 부담해야 할 추가 비용(관리비 미납액, 리모델링 비용 등)을 감안하여 감정가 대비 일정 비율 이하로 접근하는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

주의사항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 방문 및 추가적인 조사, 전문가의 법률 자문 등을 통해 최종적인 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.