나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31626 [1] 전북특별자치도 진안군 부귀면 수항리 841-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 진안군 부귀면 수항리 소재‘야곡마을’내 및 인근에 위치하며, 부근은 순수농촌지대로 단독주택 및 주거나지·농경지·임야 등이 혼 재합니다.

교통상황

간선도로에서 마을진입로 등을 통하여 본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 2): 유사 사다리형의 토지이며 단독주택 부지로 이용중입니다. 일련번호 3): 부정형의 토지이며, 농경지(휴경지)로 이용중입니다. 일련번호 4): 부정형의 토지이며, 자연림으로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 2): 본건 서측으로 소폭(약 3~4m)의 포장도로와 접합니다. 일련번호 3,4): 지적상 맹지로 인접지를 통하여 출입가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2): 계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구(하곡2지구), 가축사육제한 구역(2025-06-18)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 하수처리구역<하수도법>입니다. 일련번호 3):계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2025-06-18)(상대제한 구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제 한지역<물환경보전법>, 하수처리구역<하수도법>, 영농여건불리농지입니다. 일련번호 4): 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(2025-06-18)(상대제한구역 200m [모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환 경보전법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 일련번호 2)는 인접지건물 일부가 점유중인 것으로 현장목측 및 항공사진 등으로 추정되며, 일련번호 4)지상에는 분묘 수기가 소재합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호1-가): 목조 스레트지붕 단층으로, 외벽: 흙벽 노출 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 바닥: 장판 등 마감, 창호: 목재창호입니다. 일련번호 1-나): 목조 스레트지붕 단층.

이용상태

1-가): 단독주택(공가) 1-나): 창고

설비내역

--.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

1-가): 공부상면적이 33.21㎡이나 실제는 43㎡입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한)
2. 목록1.(감정평가서상 1-가)의 공부상면적이 33.21㎡이나 43㎡로 실측됨
3. 목록2. 토지 남측 일부는 인접지 건물 일부가 점유중인 것으로 추정됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31626 (1)

소재지: 전북특별자치도 진안군 부귀면 수항리 841-1

용도: 단독주택

감정가: 74,114,300원 (전체 물건 기준, 지분가치는 약 18,528,575원)

토지면적: 569.00㎡ (약 172.12평)

토지지분: 142.25㎡ (약 43.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.46㎡ (약 19.20평)

건물지분: 15.87㎡ (약 4.80평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (1/4 지분으로 추정)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권

주의사항:

1. 일괄매각, 지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한)

2. 목록1.(감정평가서상 1-가)의 공부상면적이 33.21㎡이나 43㎡로 실측됨

3. 목록2. 토지 남측 일부는 인접지 건물 일부가 점유중인 것으로 추정됨

건축물표제부 요약:

건축물대장 주소: 전북특별자치도 진안군 부귀면 수항리 841-1번지 (새주소: 전북특별자치도 진안군 불무실길 9)

주요용도: 단독주택

구조: 일반목구조

지붕: 슬레이트

사용승인일: 1947년 05월 23일 (매우 노후)

연면적: 63.46㎡ (약 19.20평)

대지면적: 569㎡ (약 172.12평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 진안군 부귀면 수항리 소재 '야곡마을' 내 및 인근에 위치하며, 주변은 순수 농촌지대로 단독주택, 주거나지, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 간선도로에서 마을 진입로를 통해 차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 건물 부지(일련번호 2)는 서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로와 접해 있으며, 농경지 및 자연림으로 이용 중인 토지(일련번호 3, 4)는 지적상 맹지이나 인접지를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 2): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m), 배출시설설치제한지역, 하수처리구역에 해당합니다.

* 일련번호 3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m), 배출시설설치제한지역, 하수처리구역, 영농여건불리농지에 해당합니다.

* 일련번호 4): 농림지역, 가축사육제한구역(200m), 배출시설설치제한지역, 임업용산지(보전산지)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 신한카드주식회사 (토지 갑3, 건물 갑2, 접수일자: 2025-08-28)

* 등기부채권 총액: 6,717,461원 (SBI저축은행 가압류)

* 채권자: 신한카드주식회사 (6,858,339원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 순수 농촌 지역에 위치하여 전통적인 상업 상권 분석은 제한적입니다. 주변은 주거용지, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 본건은 야곡마을 인근에 위치하며, 농촌 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 농촌 지역의 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 마을 진입로를 통해 차량 접근이 가능하며, 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 건은 토지 및 건물 지분매각으로, 전체 공유자들과의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자우선매수권 행사 신고가 1회로 제한되어 있으므로, 입찰 시 해당 권리 행사를 염두에 두어야 합니다.

* 분묘기지권: 토지(일련번호 4) 지상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지 점유 추정: 토지 남측 일부가 인접지 건물 일부에 점유된 것으로 추정되어, 이에 대한 확인 및 해결이 필요합니다.

* 건물 노후: 건물 사용승인일이 1947년으로 매우 오래되어, 건축물의 안전 상태 및 리모델링 또는 철거 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 실측 면적 차이: 건물 목록1.(감정평가서상 1-가)의 경우 공부상 면적(33.21㎡) 대비 실측 면적(43㎡)이 약 10㎡ 증가하였으므로, 실제 현황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진안군 부귀면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 지분 경매 건입니다. 1947년 건축된 노후 건물, 토지 지분 매각, 분묘기지권 존재, 인접 건물에 의한 토지 점유 추정 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 공유자우선매수권 행사 가능성이 있어 투자 결정에 신중한 접근이 요구됩니다. 농촌 지역의 특성상 주변 시세 비교가 제한적이며, 지분 매각의 특성상 투자 가치 판단 시 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농촌 지역의 소액 투자 가능성: 낮은 감정가로 농촌 지역 토지 및 주택 지분에 소액으로 투자할 기회가 될 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 저평가 가능성: 철저한 현장 조사를 통해 시세 대비 저평가된 부분이 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 주말주택 또는 힐링 목적의 활용: 농촌의 조용하고 한적한 환경을 활용한 주말주택이나 세컨하우스 등으로 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 전체 토지 면적 569㎡ (약 172평) 및 건물 63.46㎡ (약 19평)에 대한 1/4 지분 매각입니다.

* 감정가는 전체 물건 기준 74,114,300원이며, 본 건 지분(1/4)의 감정가는 약 18,528,575원입니다.

* 1947년 건축된 매우 노후된 주택으로, 건축물의 가치보다는 토지 지분의 가치가 더 중요하게 고려될 수 있습니다.

* 토지 지상 분묘기지권의 존재, 인접 건물에 의한 토지 점유 추정 등 권리 및 이용상 제약 요소가 많습니다.

* 공유자우선매수권 행사 가능성이 있어, 최고가 매수신고 시 공유자가 동일 가격으로 우선 매수할 수 있습니다.

* 주변 시세 조사를 통해 유사한 조건(지분, 노후 주택, 농촌 지역)의 거래 사례를 비교 분석하는 것이 중요합니다.

진안군 부귀면 지역의 토지 및 단독주택 거래 사례를 조사한 결과, 농촌 지역의 토지 가격은 용도지역, 접한 도로, 지목 등에 따라 다양하게 형성되어 있습니다. 유사 면적의 토지 매매 가격은 평당 약 3만원에서 10만원 이상까지 다양하게 나타납니다 (검색 결과). 특히, 지분 매각의 경우 전체 매매가보다 상당히 낮은 가격으로 거래되는 경향이 있습니다.

건축물 사용승인일이 1947년으로 매우 오래되었음을 감안할 때, 건물 자체의 가치는 거의 없거나 철거 비용을 고려해야 할 수준일 수 있습니다. 따라서 본 물건의 가치는 주로 토지 지분의 활용 가능성에 달려있습니다.

종합적으로 고려할 때, 지분 매각, 노후 건물, 분묘기지권, 점유 추정 등 여러 리스크 요인과 공유자우선매수권 가능성을 감안하면, 본 건의 예상 입찰가는 지분 감정가인 약 18,528,575원 이하에서 신중하게 접근하는 것이 타당해 보입니다.

* 보수적 추정 입찰가 범위: 10,000,000원 ~ 15,000,000원

이는 실제 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가와 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.