나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5749 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1160-12 센텀글로리아 6동 1층113호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 ""재송여자중학교"" 북동측 인근에 위치하는 센텀글로리아 6동 1층 113호로 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소에서 근거리로 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

1989년 04월 04일 준공되었으며
철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 제6동 내 제1층 제113호로
외벽 : 몰탈위페인트 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 아파트로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.
(정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 경사지대 내 택지조성된 부정형의 토지로 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망이 정비되어 있으며 주차장시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

○재송동 1160-12번지
제2종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

○재송동 1161번지
제2종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

○재송동 1183-2번지
제2종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

○재송동 1185번지
제2종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

○재송동 1186번지
제2종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건은 건축물현황도가 발급되지 않아 공부상 위치와 현황상 위치의 일치 여부를 확인할 수 없어 현황(현관문에 부착된 건물번호표지 : 113)을 기준으로 감정평가액을 결정하였음.( ""Ⅲ. 감정평가방법. 3. 참고사항"" 참고. )

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : ""Ⅲ. 감정평가방법. 3. 참고사항"" 참고.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 부산동부지원 2025타경5749 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1160-12 센텀글로리아 6동 1층 113호

2.2. 물건 현황

용도: 아파트

감정가: 100,000,000원

토지면적: 42.89㎡ (약 12.97평) / 토지지분: 42.8904㎡

건물면적: 59.62㎡ (약 18.03평) / 건물지분: 59.62㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO (신한카드)

2.3. 건물 정보

준공일: 1989년 04월 04일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 제6동 내 제1층 제113호

이용상태: 주변 탐문결과 아파트로 이용 중 (내부 이용상태는 이해관계인 부재로 확인 불가)

공부와의 차이: 건축물현황도가 발급되지 않아 공부상 위치와 현황상 위치의 일치 여부 확인 불가. 현관문 번호표지(113호)를 기준으로 감정평가액 결정.

2.4. 등기부 요약

말소기준권리: 센텀새마을금고 근저당 (2021년 7월 1일 접수, 금39,600,000원)

이후 권리: 본 건 경매개시결정(2025타경5749) 등기부채권 총액 87,437,749원으로, 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸 예정.

2.5. 아파트 단지 정보

아파트명: 센텀글로리아

위치: 부산광역시 해운대구 재송동 1160-12

총 동수: 11동

세대수: 466세대

최고층: 6층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본 건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 "재송여자중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소가 근거리에 있어 제반 교통 상황은 보통으로 평가됨.

3.3. 인접 도로상태

단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 주차장 시설이 갖추어져 있음.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있음.

4. 권리분석

4.1. 권리관계 요약

말소기준권리인 센텀새마을금고 근저당(2021.07.01.)보다 후순위에 있는 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 제공된 정보 상 별도의 임차인 정보는 확인되지 않음.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설 현황

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 상권 규모나 특성에 대한 자세한 정보는 제공된 자료에 포함되어 있지 않습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 교육시설

"재송여자중학교"가 북동측 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 보호되고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 내부 확인 불가

이해관계인의 부재로 내부 이용 상태 및 정확한 현황 파악이 어렵습니다. 경매 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

7.2. 공부상 현황 불일치 가능성

건축물현황도가 발급되지 않아, 공부상 위치와 실제 현황의 일치 여부를 확인할 수 없습니다.

7.3. 건물 노후화

1989년 4월 4일 준공된 건물로, 건물 연식에 따른 노후화 가능성을 고려해야 합니다.

7.4. 토지 이용 제한

가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 센텀글로리아 아파트로, 1989년 준공되어 연식이 있으나 주변에 학교 및 근린생활시설이 혼재하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 권리관계 상 인수 부담이 적다는 점은 긍정적이나, 내부 확인 불가 및 공부상 현황 불일치 가능성은 주요 유의사항으로 현장 답사를 통한 면밀한 검토가 필요합니다.

9. 투자 포인트

해운대구 재송동이라는 지역적 입지 강점.

말소기준권리 확인 시 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적을 것으로 예상됨.

최근 실거래가 데이터를 바탕으로 합리적인 시세 파악 및 투자 가치 산정 가능.

10. 예상 입찰가

감정가: 100,000,000원

최근 매매 사례 분석 (전용면적 59.62㎡ 기준):

- 2025년 12월: 79,000,000원 (1층)

- 2026년 6월 66.57㎡(4층) 거래가 9,700만원 (평당 약 1,457만원). 이를 본건 59.62㎡에 적용 시 약 8,686만원.

- 2026년 3월 74.1㎡(3층) 거래가 12,300만원 (평당 약 1,659만원). 이를 본건 59.62㎡에 적용 시 약 9,883만원.

본 건은 1층이며 내부 확인이 어려운 점을 감안할 때, 최근 2025년 12월 1층 거래가 7,900만원을 하한선으로, 2026년 6월 거래의 평당가를 적용한 8,686만원을 중간선으로 고려할 수 있습니다. 감정가 1억원 및 다른 면적대의 최근 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 약 8,800만원 ~ 9,200만원 사이로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.