나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경721 [1] 부산광역시 해운대구 우동 391-32 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '해운대관광고등학교' 남측 인근에 위치하는 동경위너
스빌라(현칭 '동경빌라') 8층 801호로서, 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 사찰, 근린생활시설
등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건내 8층 801호로서
-외 벽: 몰탈위 페인팅 및 적벽돌마감 등
-내 벽: 벽지 마감 등
-창 호: 하이샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 도시가스 설비에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1. 1 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경721 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

1. 2 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 391-32 8층801호

용도: 아파트

감정가: 739,000,000원

토지 면적: 총 1418.00㎡ (약 429.0평)

토지 지분: 80.2588㎡ (약 24.3평)

건물 면적: 164.87㎡ (약 49.9평)

건물 지분: 164.87㎡ (약 49.9평)

1. 3 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

주의 사항: 일괄 매각

특이 사항: 대지권 미등기

2. 입지조건

2. 1 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '해운대관광고등학교' 남측 인근에 위치한 동경위너스빌라(현칭 '동경빌라') 8층 801호입니다. 주변은 아파트 단지, 공동주택, 사찰, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2. 2 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2. 3 토지 이용 계획 및 주변 환경

본 건은 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 도로, 소로3류로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 북서측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3. 1 등기부 현황 (말소기준권리, 인수되는 권리)

말소기준권리는 2022년 8월 11일 접수된 부산은행의 근저당권(을116)입니다. 이 권리보다 선순위 권리 중 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* 동남은행 근저당 (1994-04-18): 48,000,000원

* 김장현 근저당 (1998-04-06): 20,000,000원

* 부산은행 가압류 (1998-05-29): 5,000,000원

* 국민은행 근저당 (2005-05-31): 58,400,000원

* 부산은행 근저당 (2008-02-15): 54,000,000원

* 우1동새마을금고 근저당 (2009-02-13): 104,000,000원

* 부산은행 근저당 (2009-05-15): 18,000,000원

* 하나은행 근저당 (2011-03-30): 120,000,000원

* 부산은행 근저당 (2013-11-07): 120,000,000원

* 우리은행 근저당 (2013-11-21): 59,400,000원

* 한국스탠다드차타드은행 근저당 (2016-01-06): 120,000,000원

* 하나은행 근저당 (2016-06-17): 176,000,000원

* 우리은행 근저당 (2021-10-08): 84,000,000원

총 인수되는 채무 총액: 1,067,800,000원

3. 2 임차인 현황

* 임차인: 조현곤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-24

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다.

3. 3 권리관계 요약

본 건은 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 위에 명시된 여러 선순위 권리들은 매수인에게 인수되므로, 총 인수되는 채무액이 상당하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 해운대구 우동 일대는 주거지로서의 특성이 강하며, 아파트 단지와 공동주택이 밀집해 있습니다. 인근에 해운대관광고등학교가 소재하고 있어 교육 관련 시설 접근성이 좋습니다. 또한, 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대중교통망 또한 버스 정류장이 인접해 있어 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 학교: 해운대관광고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6. 1 대지권 미등기

본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 '대지권 미등기'입니다. 이는 구분 소유한 건물에 대한 토지 소유권이 등기부상으로 제대로 분리 등기되지 않았음을 의미합니다. 이로 인해 소유권 행사, 담보 설정, 매매 등에 법적 제약이나 불편이 발생할 수 있으며, 매수인이 직접 대지권 등기 절차를 진행해야 하는 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6. 2 인수되는 다수의 채무

매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 선순위 채무(근저당, 가압류 등)가 총 1,067,800,000원에 달합니다. 이는 감정가 대비 상당히 높은 금액으로, 물건 취득 시 추가적인 금융 비용 부담을 고려해야 합니다.

6. 3 높은 채권 총액

토지 및 건물 등기부상의 채권 총액이 각각 2,745,837,899원과 846,407,307원으로, 총 30억 원이 넘는 채무가 기록되어 있습니다. 이는 물건의 전반적인 재무 상태를 보여주는 지표로서, 잠재적인 법적 분쟁이나 추가적인 부담 발생 가능성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 입지적 장점을 가지고 있으나, '대지권 미등기'라는 중대한 법적 문제와 함께 매수인이 인수해야 하는 상당한 금액의 선순위 채무가 존재합니다. 이로 인해 물건의 취득 및 활용에 상당한 주의와 추가적인 비용, 시간 투자가 필요할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구라는 우수한 지역적 입지.

* 대지권 미등기 및 인수되는 채무 문제를 해결할 경우, 잠재적인 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 739,000,000원을 기준으로 하되, '대지권 미등기' 해소 비용 및 인수되는 1,067,800,000원의 채무 부담을 신중하게 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 채무액이 감정가를 초과하므로, 실제 입찰 시에는 인수되는 채무 부담을 고려한 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.