나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22617 [1] 부산광역시 부산진구 연지동 1 연지청구아파트 105동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 연지동 소재 '연지초등학교' 북동측 인근에 위치하는 연지청구아파트 105동 303호로서, 주위는 부산시민공원, 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상24층 건물 내 제3층 제303호로서,
- 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽: 벽지마감 등,
- 창 호: 샷시창입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사지대 내 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 북서측으로 노폭 약8미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07), 제2종전용주거지역(2025-08-13)(자연녹지지역에서 제2종전용주거지역으로 변경(부고 제2025-320호)), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22617 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 물건 내역

소재지: 부산광역시 부산진구 연지동 1 연지청구아파트 105동 3층 303호

용도: 아파트

감정가: 290,000,000원

토지면적: 40.02㎡ (약 12.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) - 전용면적

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 아파트 규모

아파트명: 연지청구아파트

사용승인일: 2000년 7월 19일

동수: 5동

세대수: 451세대

건물 규모: 최고 24층, 본건 3층

전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

분양면적: 약 162.43㎡ (약 49.14평) - 총 연면적 기준 추정

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 연지동에 위치하며, 연지초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 부산시민공원, 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

단지 내 가로망이 잘 정비되어 있으며, 북서측으로는 폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다. 토지는 서하향 완경사지대에 조성된 부정형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역이며, 2025년 8월 13일부로 제2종전용주거지역으로 변경될 예정입니다. 또한, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 속하며, 현재 도시관리계획 입안 중에 있어 향후 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 오OOOOOO입니다.

등기부상 소유권 변동 내역 및 근저당, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리가 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2007년 11월 20일 접수된 부산은행의 근저당권(을11)으로, 경매 절차를 통해 본건에 등기된 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 268,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

본건 관련 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 다만, 임대차 관계 및 구체적인 내용(차임 등)은 미상으로, 이와 관련한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 아파트 단지 주변으로는 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 부산시민공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 기본 정보

연지청구아파트는 2000년 7월에 사용승인된 아파트로, 총 5개 동, 451세대로 구성되어 있습니다. 본건은 105동 3층에 위치하며, 해당 동은 최고 24층입니다.

5.2. 내부 및 설비 현황

건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 구조이며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주차 및 부대시설

총 주차 대수는 149대로, 지상 4대, 지하 11대, 기계식 주차 134대로 추정됩니다. (지상 4대, 지하 11대 + 134대 기계식으로 표기됨. 총합 149대)

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도시관리계획 입안 중

본건 소재 지역은 현재 도시관리계획이 입안 중에 있어, 향후 지역 개발 계획이나 용도 변경 등에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 변경

2025년 8월 13일부로 제2종일반주거지역에서 제2종전용주거지역으로 변경될 예정이므로, 이에 따른 개발 행위 제한 또는 가능성 변화를 고려해야 합니다.

6.3. 역사문화환경보존지역

역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 건물 증축, 개축, 대수선 등 외부 형태를 변경하는 공사 시 문화재 관련 법규에 따른 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 임대차 관계

임대관계는 미상으로, 임차인의 실제 점유 여부 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 가능성에 대해 면밀한 조사가 필요합니다. (인수 보증금은 없으나, 임대료 미납 등은 별도 확인 필요)

6.5. 혐오시설 유무

주변 탐문 및 관련 정보 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

연지청구아파트는 부산 시민공원 인근에 위치하여 주거 환경이 양호하고 교통 접근성이 좋은 편입니다. 2000년에 준공되어 연식은 있으나, 기본적인 설비는 잘 갖추어져 있습니다. 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 도시관리계획 입안 및 지역 지구 변경 예정 등은 향후 토지 가치에 영향을 줄 수 있는 요인이므로 주목할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 시민공원 인접으로 인한 쾌적한 주거 환경 및 가치 상승 잠재력.

* 안정적인 주거 지역 내 아파트 단지로서 꾸준한 수요 기대.

* 향후 도시관리계획 입안 및 지역 지구 변경에 따른 개발 호재 가능성.

* 권리관계가 명확히 정리되는 물건으로, 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가(29,000만원) 수준에서 소폭 상승한 295,000,000원에서 305,000,000원 사이로 예상됩니다. 최근 84.99㎡ 면적의 24층 물건이 29,800만원에 거래된 점과 본건의 3층이라는 점을 감안하여, 초기 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 적정 수준에서 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 예상 입찰가: 295,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.