나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21853 [1] 경상남도 거제시 덕포동 463-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬감정 · 평가일 2025.09.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 덕포동 소재 ""덕포마을"" 남측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

완경사지에 위치한 세장형의 토지로서, ""단독주택용 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지의 북측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호 ① 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지건물감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타
(1) 본건 기호 ① 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였습니다.

(2) 본건 기호 ③ 토지는 공유지분으로서 감정평가대상 지분만의 위치확인이 곤란하여 대상물건 전체를 기준으로 감정평가하되, 면적사정은 지분비율에 의하였으니 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

②) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로서,
외벽: 벽돌 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호: 새시창호입니다.

이용상태

②) ""단독주택""으로 이용 중입니다.

설비내역

②) 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비, 태양광설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 기호 ① 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있어 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 본건 기호 ② 건물에 부속된 데크시설과 옥상에 소재하는 태양광설비 등은 건물의 부대설비로서 건물과 일체로 거래되는 관행에 따라 건물 감정평가시 이를 포함하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 소유권 관계 등을 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록1] 지상 소재 조경수 등 포함 평가함.
-[목록2] 제시외 건물(감정서상㉠) 매각 포함. 건물의 부대설비(데크시설,태양광설비 등) 포함 평가함.
-[목록3] 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21853 (1)

소재지: 경상남도 거제시 덕포동 463-7

용도: 단독주택

감정가: 437,062,000원

토지면적: 915.00㎡ (약 276.76평)

건물면적: 156.62㎡ (약 47.37평)

건물 제시외면적: 5.00㎡ (약 1.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 덕포동 소재 "덕포마을" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지는 완경사지에 위치한 세장형 토지로서, "단독주택용 건부지"로 이용 중입니다. 북측으로는 포장도로가 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

2.1. 교통편

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2015년 3월 18일 접수된 장승포농업협동조합의 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당권, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었으며, 임대차 관계는 미상입니다.

* 주요 권리 내역

- 말소기준권리: 장승포농업협동조합 근저당 (2015-03-18, 322,800,000원)

- 소멸예정 권리: 경남은행 근저당 (2024-03-29, 24,200,000원), 장승포농업협동조합 임의경매 (2025-08-26, 283,909,520원)

- 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

* 특이사항

- 본건은 일괄매각 대상이며, 지상 소재 조경수 등은 포함 평가되었습니다.

- 제시외 건물(감정서상㉠)과 건물의 부대시설(데크시설, 태양광설비 등)도 매각에 포함됩니다.

- 등기부등본상 공유물 분할 및 지분 매각 등기가 존재하므로, 소유권 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 덕포동 일대는 주거, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설 밀집 지역과는 다소 거리가 있으나, 지역 커뮤니티 시설 접근성은 확보될 것으로 보입니다. 지도 검색 결과, 주변에 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

"덕포마을" 인근에 위치하여 지역 생활권 내에서의 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 주변 지역은 전반적으로 조용한 주거 환경을 제공할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유물 분할 및 지분 매각: 기존 소유 관계가 복잡할 수 있으며, 낙찰 후 소유권 정리 과정에 대한 법률적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 보증금 인수 부담은 없더라도 점유 관계 확인은 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등으로 향후 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 완경사지: 토지의 경사로 인해 활용도에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적(915㎡)을 가진 단독주택으로, 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다. 등기부상 채무는 경매를 통해 모두 소멸될 예정이며, 제시외 건물, 조경수, 태양광 설비 등 부대시설도 포함되어 있어 자산 가치를 더합니다. 다만, 지분 매각 및 공유물 분할 등기 등 소유권 관련 사항은 낙찰 전 반드시 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지면적: 915㎡의 토지는 단독주택 신축 또는 증축, 활용 등 다양한 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 권리 소멸: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

* 포함 자산: 건물 외 조경수, 태양광 설비 등이 포함되어 추가적인 가치를 지닙니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 437,062,000원입니다.

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보(11,800만원 ~ 35,000만원)는 본건과 같은 단독주택 및 대지 면적과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 특히, 본건은 915㎡의 넓은 토지 면적을 보유하고 있어 토지 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

이를 감안할 때, 보수적인 접근으로는 감정가의 85~90% 수준인 약 3억 7천만원에서 3억 9천만원 선을 1차 적정 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 시장 상황 및 정밀 권리 분석 결과를 종합하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.