나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21876 [1] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하고 있으며 부근으로 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 8층 805호 외 14세대로서,
(사용승인일: 2024.05.31.)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21876 (1)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 8층805호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거OOOOOOO

건물 사용승인일: 2024.05.31.

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 244,000,000원

토지면적: 96.62㎡ (약 29.23평)

토지 지분: 96.622㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

건물 지분: 84.884㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하며, 부근으로 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. [cite: N/A - direct text]

단지 주변으로 고현동·중곡동 등 거제시 중심지까지 차량으로 10분 내외의 접근성을 갖추고 있습니다.

단지에서 약 1.3km 거리에 오비초등학교가 있으며, 셔틀버스 운행이 있습니다. 거제중앙중·고등학교는 약 4.6km 거리에 위치합니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 계획관리지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며, 중로2류(폭 15m~20m)와 저촉됩니다. 또한 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 준보전산지, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다. [cite: N/A - direct text]

남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. [cite: N/A - direct text]

과거 연초면 한내리 일대에 산업폐기물 소각장 건설이 추진되었으나, 주민들의 반발과 소송 끝에 거제시가 최종 승소하여 건설이 무산된 이력이 있습니다. 하지만 이와 같은 과거 추진 이력은 해당 지역의 환경 문제에 대한 주민들의 민감성을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 을3 근저당 (거창농업협동조합, 2,250,000,000원, 2025-01-13 접수)입니다.

그 외 근저당 (정유성, 550,000,000원), 4번 근저당 가처분 (박중태), 가처분 (박중태), 임의경매 (거창농업협동조합, 1,909,615,582원) 등이 등기되어 있으며, 해당 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권 금액은 2,800,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약표에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 보증금 등 금액이 미상이라도 권리 관계 확인 및 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 연초면 한내리는 '거제 한내공단' 및 조선소 관련 산업 시설과 인접하고 있습니다. 이러한 입지는 배후 산업단지 종사자들을 중심으로 하는 임대 수요를 기대할 수 있는 반면, 공업 지역의 특성상 소음, 분진 등의 영향을 고려할 수 있습니다.

다만, 인근에서 과거 추진되었던 산업폐기물 소각장 건설 시도가 주민들의 강력한 반발로 무산된 사례가 있어, 환경 문제에 대한 주민들의 민감도가 높을 수 있습니다. 현재 아파트 단지 인근에 직접적인 혐오시설이 운영되고 있다는 정보는 검색 결과에 나타나지 않았습니다.

단지 내에는 아파트와 근린생활시설이 함께 조성되어 있습니다 [cite: N/A - from JSON archArea].

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 이용 시 거제시 주요 도심 접근성이 양호합니다. 2029년 KTX 역 개통 예정으로 교통 편의성이 향상될 것으로 기대됩니다.

차량으로 10~15분 거리에 대형마트(홈플러스), 백화점(디큐브), 전통시장(고현시장) 등이 위치하며, 보건소 및 종합병원도 1~15분 거리에 있어 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

5.2. 주거환경

건축물 정보에 따르면, 본건이 속한 106동은 20층 건물 내 8층에 위치한 아파트입니다. 건물은 2024년 5월 31일 사용승인되었습니다 [cite: N/A - direct text, from JSON].

단지는 총 642세대로 구성되어 있으며, 세대당 1.13대의 주차 공간(총 792대)을 확보하고 있습니다.

주변 환경으로는 농경지와 자연림이 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경을 일부 제공할 것으로 보입니다 [cite: N/A - direct text].

6. 잠재적 리스크

* 폐문으로 인한 내부 확인 불가: 현황 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조 및 이용 상황을 확인하지 못하여, 내부에 예상치 못한 하자가 존재할 가능성이 있습니다.

* 미상 임대차 관계: 임차인 현황 파악이 되지 않아, 실제 거주자 점유 여부 및 명도 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 미상 지상권 존재 가능성: 등기부등본에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 기재되어 있으나 상세 내용이 없어, 해당 권리가 낙찰 후 인수될 경우 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

* 과거 환경 민원 이력: 과거 주변 지역에 산업폐기물 소각장 건설 시도 등 환경 관련 민원 이력이 있어, 향후 지역 주민들의 환경 문제에 대한 민감성이 높을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 감정가 대비 등기부상 채권 총액이 높다는 점은 시장 상황에 따라 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 아파트로 건물 자체의 노후도는 낮으나, 내부 확인 불가 및 미상 권리관계, 임차인 현황 미상 등 조사 과정에서 확인되지 않은 불확실성이 존재합니다. 주변 공단 배후 수요와 신축 아파트라는 장점을 가지나, 과거 환경 민원 이력과 미확인 지상권 가능성은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 5월 사용승인된 비교적 신축 아파트로, 내부 컨디션이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 별도의 명도 또는 권리 문제가 복잡해질 가능성이 낮습니다.

* 산업단지 인근: 배후 산업단지 종사자들을 중심으로 하는 임대 수요가 기대됩니다.

* 향후 교통망 개선: 2029년 KTX 역 개통 예정 등 지역 교통망 개선이 예정되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 244,000,000원을 기준으로, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 파악된 잠재적 리스크(내부 확인 불가, 미상 지상권, 임대차 미상 등)를 반영하여 결정해야 합니다. 일반적으로 신축 아파트의 경우 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 구체적인 입찰가 산정은 해당 물건에 대한 심층적인 현장 조사와 개별적인 시장 조사를 선행한 후에 결정하는 것이 바람직합니다. 인수될 수 있는 지상권 등 권리 관계에 대한 명확한 확인이 필요하며, 임차인 존재 여부 및 명도 가능성 또한 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.