나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21848 [1] 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1567-2 해피데이 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재 '통영종합버스터비널' 북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 대형마트, 음식점, 판매시설, 아파트 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물 중 1층 101호로서,
외 벽 : 화강석 및 강화유리 마감,
내 벽 : 보드위 페인트칠 마감.
바 닥 : 타일 등 마감.

이용상태

근린생활시설 2개호(현'폐업상태')로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 각층 소화전 등 화재관련설비, 승강기 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 사다리형의로서, 지면은 평탄한 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(국도14호선)<도로법> 중점경관관리구역(2024-07-02).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

등기사항전부증명서상 구분건물 1개호이나, 현황 2개호(가벽 설치)로 이용 중인 것으로 감정서상 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21848 (1)

소재지: 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1567-2 해피데이 1층 101호

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 507,000,000원

토지면적: 93.91㎡ (약 28.4평)

건물면적: 114.40㎡ (약 34.6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 통제영새마을금고

건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

총 층수: 7층

지하 층수: 1층

엘리베이터: 4대

사용승인일: 2006년 10월 25일

총 호실 수: 23개호

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리에 소재하며, 통영종합버스터미널 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 대형마트, 음식점, 판매시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 함께 발달한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 동측으로 폭 25m~30m의 대로3류에 접한 포장도로와 접하고 있어 교통 환경은 양호한 편입니다.

토지는 사다리형의 평탄한 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 도로구역(국도14호선), 중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다.

주변 시설 및 환경

* 통영종합버스터미널 인근으로 유동인구 및 접근성 우수.

* 대형마트, 판매시설, 아파트 등 다양한 시설 근접.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

* 을4 근저당권 (미륵도새마을금고, 2011년 1월 19일 접수, 채권최고액 572,000,000원)

소멸되는 권리

* 상기 말소기준권리보다 후순위인 갑8 임의경매 개시결정 (통제영새마을금고, 2025년 8월 28일 접수, 428,698,840원) 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요 항목에 내용 없음)

임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2025년 2월 25일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

권리상 특이사항은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제2종근린생활시설로 분류되며, 주변에 상업시설 및 주거시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

상가 건물 내에서 근린생활시설로 이용 중에 있으나, 감정평가서상으로는 1개 호수(101호)이나 현황 2개 호수로 분할(가벽 설치)하여 이용 중이며, 현재 두 구역 모두 폐업 상태인 것으로 파악되었습니다.

이는 잠재 고객 확보 및 상권 활성화 측면에서 긍정적일 수 있으나, 현재 공실 상태임을 감안해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 통영종합버스터미널 인근으로 대중교통 이용 편리. 차량 접근성 양호.

* 편의시설: 인근에 대형마트, 식당, 판매시설 등 다양한 편의시설이 있어 생활이 편리합니다.

* 주거환경: 아파트 단지 등 주거지역과 인접하여 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 조사 불가: 현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 정확한 내부 상태 및 이용 현황 확인이 어려웠습니다. 따라서 감정평가서상 통상적인 상태를 기준으로 평가되었음을 유의해야 합니다.

* 현황과 공부상 차이: 등기부상 1개 호수이나 현황 2개 호수로 이용 중(가벽 설치)입니다. 이는 추후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 폐업 상태: 현재 점포가 폐업 상태이므로, 재개장 시까지 공실 위험이 있으며, 상권 회복 및 점포 가치 상승에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 대로3류, 가축사육제한구역, 도로구역, 중점경관관리구역 등 지역 특성 및 법적 제한 사항을 숙지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 통영시 광도면 죽림리의 역세권(버스터미널 인근) 상업지에 위치한 근린생활시설로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸될 예정이므로 법적 하자 없이 안전하게 취득 가능합니다.

그러나 현재 폐업 상태이며, 등기부상 1개 호수가 현황 2개 호수로 이용 중인 점, 내부 조사가 불가했던 점 등은 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

향후 상권 활성화 및 임대 또는 직접 운영 시 잠재적 수익 창출이 가능할 것으로 보이나, 관련 리스크 요인을 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 통영종합버스터미널 인근 상업 지역으로 유동인구 및 접근성 확보.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 권리 인수 부담 없음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치 증대 가능.

* 잠재적 가치: 상권 활성화 시 점포 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 507,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 0원이므로 추가적인 인수 부담은 없습니다.

다만, 현재 폐업 상태, 내부 조사 불가, 현황과 공부상 차이(가벽 설치) 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

유사 물건의 최근 거래 사례, 해당 지역의 상권 분석, 향후 운영 계획 등을 면밀히 검토한 후 적정 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.