나이스옥션 법원경매 진주 2025타경886 [1] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층비비105호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한일병원' 동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~4) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 지하1층 비비105호, 비비108호, 비비109호, 비비113호로서,

외벽 : 외장석재, 복합판넬 마감 등
내벽 : 페인팅 마감 등


기호(5) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 9층 비901호로서,

외벽 : 외장석재, 복합판넬 마감 등
내벽 : 페인팅, 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

기호(1) : 지식산업센터(자미트리 헬스케어)로 이용중임.

기호(2) : 지식산업센터(빅스스프링트리(기업부설연구소))로 이용중임.

기호(3) : 지식산업센터(한그루교육)로 이용중임.

기호(4) : 공실상태로 탐문조사됨.

기호(5) : 지식산업센터(빅스스프링트리(경영＆개발팀))로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 천장형 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 가까운 토지로서, 근린생활시설 및 지식산업센터 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

본건 구분건물 기호(2)의 귀 제시목록상 소유자는 ‘주식회사파이프라퍼티’이나, 집합건축물대장상 ‘주식회사코람코자산신탁’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 구체적 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경886 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 주요 정보

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층 비비105호

용도: 지식산업센터

감정가: 270,000,000원

토지 면적: 57.37㎡ (약 17.35평)

건물 면적: 153.72㎡ (약 46.49평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한일병원' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 가까운 형태로, 근린생활시설 및 지식산업센터 부지로 이용 중에 있습니다.

2.2. 교통 상황

지역 내 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본 건 건물은 서측 및 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 산업복합구역(R&D융합지구), 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시), 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2024년 2월 29일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권액 732,000,000원)입니다.

이 외에 소유권이전 신탁등기 말소, 임의경매 개시 결정, 압류 등이 등기되어 있으며, 이들 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 732,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다(지상권 개요 없음).

3.2. 임차인 현황

본 건에는 '농업회사법인시아본진주지점'이라는 임차인이 존재하며, 대항력이 있는 것으로 파악됩니다.

해당 임차인의 보증금은 15,000,000원, 월 차임은 830,000원이며, 사업 개시일자는 2020년 4월 21일입니다.

권리분석상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 '농업회사법인시아본진주지점'은 대항력이 있으나, 권리분석상 인수되는 보증금은 0원으로 확인되었습니다. 명도 협의 시 해당 임차인의 협조가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 진주시 충무공동은 혁신도시 내에 속하며, R&D 융합 지구 및 연구개발특구로 지정된 지역으로 산업 및 연구 시설 집적 가능성이 높은 곳입니다.

주변에 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 시설

(본건 소재지 주변 시설에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 개발 계획 및 향후 시설 입주 현황에 따라 상권의 변화 가능성은 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건물 내에는 위생 및 급·배수 설비, 소화전, 스프링클러, 승강기, 천장형 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 '한일병원'이 소재하여 의료 편의성이 양호합니다.

5.2. 주변 시설

(본 건 건물은 지식산업센터로, 주로 업무 시설 및 관련 지원 시설이 위치할 것으로 예상됩니다. 인근의 아파트 단지 및 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 및 주거 편의 시설 이용이 가능합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

'대항력있는임차인'이 존재하나, 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 분류되었습니다. 다만, 해당 임차인과의 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

건물 공부상 소유자 정보와 등기부상 소유자 정보 간의 차이(기호(2) 관련)가 확인되나, 이는 임의경매 절차에서 정리될 것으로 보입니다.

6.2. 물리적 리스크

지하 1층에 위치하고 있어 채광 및 환기 측면에서 지상층 대비 불리할 수 있습니다.

건물의 관리 상태나 공용 부분의 하자 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

'공동담보'로 묶여 있어, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 매각 절차에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 공실률이나 임대수익률과는 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 혁신도시 내 지식산업센터로, 지역 개발 잠재력이 있는 곳에 위치하고 있습니다.

교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 기본적인 건물 설비는 갖추고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석되었으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 지하층이라는 점, 임대 관계 미상, 공동담보 등의 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

진주시 혁신도시 내 R&D 지구 및 연구개발특구에 위치하여 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

인근 병원 및 주거 단지 등 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

감정가 대비 인근 시세 비교를 통해 저평가 여부 확인이 필요합니다.

지식산업센터 용도로 인한 사업 지원 및 정책적 이점을 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가 270,000,000원에서 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로, 현장 조사, 유사 물건 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80%~90% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 구체적인 입찰가 결정은 낙찰 후 명도 가능성, 추가적인 권리 및 물건 상태 조사 결과를 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.