나이스옥션 법원경매 진주 2025타경894 [1] 경상남도 진주시 대평면 상촌리 산223 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 대평면 상촌리 소재 ""상촌제"" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는
임야, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 기호(1,2)는 차량의 접근이 불가하며, 기호(3)까지는 차량의 접근이 가능하는 등 제반
교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 부정형 급,완경사지로 자연림임.
기호(3) : 부정형 완경사지로 자연림 및 일부 현황 도로 등임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 맹지임
기호(3) : 본건 북서측 일부가 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지
<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.
기호(2) : 농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리
법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>.
기호(3) : 농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지
<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[2]일부 지상에 소재하는 컨테이너 평가 및 매각 각 제외함.
-목록[3]북서측 일부가 도로로 이용 중인바 이를 감안하여 평가함.
-육안으로는 분묘의 소재확인이 곤란하나, 분묘가 소재할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경894 (1)

물건종별: 임야

소재지: 경상남도 진주시 대평면 상촌리 산223

토지면적: 78,700.00㎡ (약 23,807평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 310,502,500원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상남도 진주시 대평면 상촌리 소재 "상촌제" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 기호(1,2)는 차량의 접근이 불가하며, 기호(3)까지는 차량의 접근이 가능한 등 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접도로상태

기호(1,2)는 맹지이며, 기호(3)은 북서측 일부가 현황 도로로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 6월 24일 접수된 진주시산림조합의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김숙희 (2002-01-14), 김종금 (2022-06-24)

* 근저당권: 진주시산림조합 (2022-06-24, 390,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권 설정: 진주시산림조합 (2022-06-24) - 말소

* 가압류: 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동 (2025-04-15, 298,965,137원) - 말소

* 가압류: 진주시산림조합 (2025-04-15, 16,420,414원) - 말소

* 가압류: 경남신용보증재단 (2025-07-30, 5,208,669원) - 말소

* 임의경매 개시 결정: 진주시산림조합 (2025-08-28, 303,485,970원) - 말소

본 건 등기부채권 총액은 710,594,220원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리 하단의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 임야 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있어 일반적인 상권 형성보다는 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 지역으로 판단됩니다. 검색 결과, 주변 지역에 폐기물 처리 시설(매립장, 소각장 등) 관련 논의가 있으나, 본 물건과의 직접적인 근접성이나 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다. 진양호 주변으로 전망대와 관광 시설이 일부 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 시설

본 물건은 임야로서 직접적인 주거 시설이나 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 인근 농경지 및 자연환경을 고려할 때, 전원생활 또는 귀촌을 염두에 둔다면 관련 기반 시설은 차량 이동 거리를 고려해야 합니다. 인근에 진주청동기문화박물관, 별의정원 문화예술공간 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

육안으로는 분묘의 소재 확인이 곤란하나, 분묘가 소재할 수 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 권리 분석 시 별도로 확인이 필요하며, 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 현황 도로

목록(3)의 북서측 일부가 현황 도로로 이용 중인 점은 토지 이용 시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 이용 제한

본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법) 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 다양한 법적 제한이 존재합니다.

6.4. 컨테이너 제외

목록(2) 일부 지상에 소재하는 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외되므로, 해당 물건 인수 시 별도 협의 또는 처리가 필요할 수 있습니다.

6.5. 차량 접근성

일부 필지는 차량 접근이 불가하므로, 접근성 관련 제약 사항을 인지해야 합니다.

6.6. 주변 혐오시설 가능성

진주시 내동면 등 인근 지역에서 쓰레기 매립장, 소각장 등 폐기물 처리 시설과 관련된 민원 및 설치 논의가 있는 것으로 파악되었습니다. 본 건의 정확한 위치와 이러한 시설들 간의 거리를 고려하여 잠재적인 환경 영향 및 민원 발생 가능성을 평가해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 총평

본 건은 경상남도 진주시 대평면 상촌리에 위치한 임야로, 넓은 토지 면적을 가지고 있습니다. 주변 환경은 보통 수준이나, 일부 필지의 차량 접근성 제한, 맹지, 복잡한 토지이용계획 및 제한 상태, 그리고 분묘기지권 성립 가능성, 잠재적인 폐기물 처리 시설과의 근접성 등의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 감정가는 3억 1천만 원 수준입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 넓은 토지 면적: 78,700㎡ (약 23,807평)의 넓은 임야로, 장기적인 투자 가치 또는 대규모 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 자연환경: 임야 및 농경지 혼재 지역으로 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 향후 지역 개발 계획 등에 따라 용도 변경 또는 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. (단, 현재 지정된 용도 제한 등을 충분히 검토해야 합니다.)

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건에 대한 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확히 산정하기 어렵습니다. 낙찰가율, 시장 상황, 해당 토지의 실질적인 이용 가능성, 분묘기지권 등 잠재적 리스크 해소 비용, 그리고 본인만의 투자 전략 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가를 기준으로 ±10~30% 범위 내에서 결정되는 경우가 많으나, 해당 물건의 특수성을 감안하여 면밀한 추가 분석이 필요합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.