나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31182 [1] 경상남도 진주시 상대동 294-18 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

? 본건은 경상남도 진주시 상대동 소재 「진주시청」서측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

? 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

? 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주택 등 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

? 본건 북측으로 약4.5m 내외의 도로와 동측으로 약5.5m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

? 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-09-01)(한국방송통신대학교 경남지역대학 설립예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

? 없습니다.

공부와의 차이

? 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

? 임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

? 철근콘트리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서 (사용승인일 : 2022.03.03) 외벽 : 외장석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등입니다. 내벽 : 몰탈 위 페인트마감 및 타일붙임 등입니다. 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

? 1층 : 사무소, 다가구주택(현황:계단실) ? 2층~4층 : 다가구주택입니다

설비내역

? 제반 위생 및 배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다

부합물 및 종물

? 없습니다.

공부와의 차이

? 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

? 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 진주지원 2025타경31182 (1)

소재지: 경상남도 진주시 상대동 294-18 (도로명 주소: 경상남도 진주시 동진로107번길 15)

용도: 다가구주택 (제2종근린생활시설(사무소) 포함)

감정가: 804,424,100원

토지 면적: 157.00㎡ (약 47.5평)

건물 면적: 354.10㎡ (약 107.1평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 근저당권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 임의경매 신청자: 남해신용협동조합)

특이사항: 중복병합사건, 선순위임차권 (단, 임차인 현황 상 대항력 없는 임차인 다수 확인)

건물 사용승인일: 2022년 03월 03일

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경상남도 진주시 상대동에 위치하며, 「진주시청」 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지는 북측 약 4.5m, 동측 약 5.5m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 03월 26일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권최고액 588,000,000원)입니다. 이보다 앞선 권리는 없습니다.

주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 김명순(2003.07.01), 이채원(2018.02.14), 정건태(2021.03.26)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021.03.26, 588,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 남해신용협동조합 (2025.08.28) - 말소 예정

* 압류: 진주세무서장 (2025.09.12) - 말소 예정

* 주택임차권: 유연철 (2022.03.21, 82,000,000원) - 말소 예정

임차인 현황:

제시된 정보에 따르면 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2025-08-06

* 확정일자: 2025-08-28

* 배당신고일자: 2025-09-25

* 대항력: 없음

* 임차인: 유

* 보증금: 82,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2022-05-09

* 확정일자: 2022-04-27

* 배당신고일자: 2025-09-08

* 대항력: 없음

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-13

* 대항력: 없음

* 임차인: 최

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-22

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 단독주택 및 근린생활시설이 분포된 지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 건축물 정보상 제2종근린생활시설(사무소) 용도가 포함되어 있어, 주거 외 상업적 활용 가능성도 일부 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 편리하며, 인근에 간선도로가 있어 시내외 이동이 용이한 편입니다.

* 주변 환경: 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교육 환경: 상대보호구역 내에 위치하며, 한국방송통신대학교 경남지역대학 설립 예정지가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 개선될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 여러 경매 사건이 통합되어 진행되는 경우, 절차상의 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 선순위임차권 관련: 물건 명세서상 '선순위임차권'으로 언급되어 있으나, 임차인 현황 분석 결과 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 나타났습니다. 이 부분은 권리 분석 시 유의하여 확인해야 하며, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류 도로 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로, 진주시 상대동의 주거 밀집 지역에 위치한 다가구주택입니다. 감정가는 8억원대이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 모든 권리 분석상 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 나타나 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, '선순위임차권' 언급과 대항력 없는 임차인들의 다수 존재는 세밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년에 사용승인된 건물이므로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 입지: 진주시 상대동에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 용도 다양성: 다가구주택 외에 제2종근린생활시설(사무소) 용도가 있어 임대 수익 다각화 가능성이 있습니다.

* 향후 발전 가능성: 한국방송통신대학교 경남지역대학 설립 예정지가 인근에 있어 지역 발전에 따른 가치 상승 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 감정가 804,424,100원을 기준으로, 본 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.