나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31157 [1] 경상남도 하동군 진교면 양포리 산113 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 진교면 양포리 소재 '연동마을' 남측 인근에 위치하며, 부근은 축사, 농경지, 순수임야 등으로 형성된 순수농촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 소형차량 및 농기구 통행 가능하며, 면 소재지 외곽에 위치하여 관내 대중교통 사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 북동하향 경사지내 부정형의 순수임야로서 토성은 양토, 토심은 '천'(30cm미만), 표고는 100~200m, 경사도는 25~30˚ 정도임.
기호(3) 동하향 완경사지내 부정형의 토지로서 현재 '전'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2) 지적도상 맹지이나 본건 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.
기호(3) 지적도상 맹지이나 본건 동측으로 약 3m 내외의 진입 콘크리트 포장도로가 개설되어 있으며, 일부는 현황 '도로'임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법. 준보전산지<산지관리법>,
기호(2) 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>,
기호(3) 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(3) 지상에 소유자 미상의 제시외건물 기호(ㄱ, 철파이프조 판넬위 차양막지붕 단층건 축사(염소사)), 및 제시외수목 기호a(감나무, 대추나무 등)이 식재 관리되고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-목측 및 위성도면 상에 나타나지 않은 분묘가 소재할 수 있음(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경31157 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부경양돈협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 하동군 진교면 양포리 산113

용도: 임야

감정가: 242,472,600원

토지면적: 42,347.00㎡ (약 12,809.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 하동군 진교면 양포리 소재 '연동마을' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 축사, 농경지, 순수 임야 등으로 형성된 순수 농촌지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 및 인근까지 소형 차량 및 농기구 통행이 가능합니다. 면 소재지 외곽에 위치하여 관내 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

기호(1,2) 토지는 지적도상 맹지이나, 본건 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

기호(3) 토지 역시 지적도상 맹지이나, 본건 동측으로 약 3m 내외의 진입 콘크리트 포장도로가 개설되어 있으며, 일부는 현황 도로로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 내역(갑4, 갑6), 근저당권(을6), 지상권 설정(을7), 임의경매(갑7)가 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 195,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

2023년 11월 20일 접수된 부경양돈협동조합의 근저당권(을6)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 확인이 필요합니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 등기부요약상 을7 지상권은 '말소'로 기재되어 있어 확인이 요구됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수하는 보증금은 없으며, 합계액은 0원입니다.

4. 이용 및 현황

4.1. 토지 이용 상태

기호(1,2)는 북동하향 경사지 내 부정형의 순수 임야로서, 토성은 양토, 토심은 '천'(30cm 미만), 표고는 100~200m, 경사도는 25~30˚입니다.

기호(3)은 동하향 완경사지 내 부정형의 토지로서 현재 '전'으로 이용 중입니다.

4.2. 지목 및 용도

본건의 주 지목은 임야입니다.

4.3. 토지계획 및 제한사항

기호(1): 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지.

기호(2): 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지.

기호(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역.

다양한 용도지역 및 가축사육 제한 구역에 해당하여 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

4.4. 제시외 물건

기호(3) 지상에 소유자 미상의 제시외건물(철파이프조 판넬위 차양막지붕 단층 축사(염소사)) 및 제시외수목(감나무, 대추나무 등)이 식재 관리되고 있으나, 이는 매각 대상에 포함되지 않습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 분묘기지권

본건 토지에 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 특히, 목측 및 위성도면 상에 나타나지 않은 분묘가 소재할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 분묘 소재 여부 및 관련 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

5.2. 권리관계 복잡성

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 등기부상 해당 지상권(을7)은 말소 처리되어 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 확인이 필요하며, 잠재적 인수 권리가 있을 수 있습니다.

5.3. 제시외 건물 및 수목

매각 대상 토지(기호3)에 등재되지 않은 제시외 건물과 수목이 존재합니다. 매각 후 소유자 간의 분쟁 또는 철거 등 추가적인 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

5.4. 기타 리스크

본건은 순수 농촌 지역에 위치하여 주변 편의시설 접근성이 낮을 수 있으며, 농림지역 및 관리지역 등으로 인한 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 넓은 면적의 임야 및 전으로 구성되어 있으며, 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 권리관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보이나, 분묘기지권 성립 가능성과 지상권 관련 등기부상 불일치 등 주의 깊은 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 제시외 물건으로 인한 문제 발생 가능성도 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 농업, 임업적 가치 또는 장기적인 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 분묘기지권 등 하자를 극복하고 개발 또는 이용 계획을 수립할 경우에 투자 가치가 있습니다.

8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건 시세, 개별 토지 가치 평가, 추가적으로 발생할 수 있는 제반 비용(분묘 이장 비용, 제시외 물건 처리 비용 등)에 대한 상세한 시장 조사 및 감정평가 분석이 필요합니다. 본 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.