나이스옥션 법원경매 진주 2025타경867 [1] 경상남도 진주시 이반성면 하곡리 487 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 이반성면 하곡리이반성면 하곡리, 이반성면사무소에서 동측으로 직선거리 약1.5km 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농가` 임야` 농경지` 농`축산업용 건물 등으로 형성되어 있는 농촌의 농경지대로서 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 영농차량 등 자동차의 접근이 가능하나, 관내버스정류장까지의 거리` 버스의 운행빈도 등을 참작할 때 대중교통사정은 보통이하인 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 일부는 농경지, 일부는 단독주택부지, 또 일부는 축사부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

서측으로 폭 약3 m 내외의 포장된 농로(하곡로)와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도, 현황사진 등에서 보는 바와 같이 제시외 건물 (기호ㄱ-ㄴ) 경량철골조 강판지붕 다용도실 등 이 소재하고 있어 구조` 시공상태 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것이 경매목적물에서 제외 될 경우 토지에 미칠 영향이 있을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

공부상 지목은 `전‘이나 일부는 단독주택부지, 또 일부는 축사부지 등으로 이용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

`건물감정요항표' 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 건물은
1962.0.0. 사용승인을 득한 주택, 축사용도의 건물로 공부를
기준하면 약 63년 경과 된 그동안 수차례 증축과 지붕 등 개량을 통하여 면적이 증가하였고 구조 등이 변경되었으나 소유자 등으로부터 조회되는 내용과 이용상황 등을 참작하여 보면 동일성이 인정되어 실측사정과 관찰감가로 평가하였음.

공부상 블록조 스레트지붕이나 현황은 강판지붕으로 개량되었으며,
외벽은 치장벽돌로 보강되었으며내벽은 벽지 등,
바닥은 장판지,
창호는 새시창호로 현상은 보통인 편임.

이용상태

기호 2는 주택으로
기호2-1은 축사로 이용되고 있음

설비내역

기호2 주택부분은 급`배수설비, 난방설비 갖추고 있음.

부합물 및 종물

경량철골조 판넬지붕 차양 약 1.5 ㎡ 등이 소재하고 있음.[기호ㄷ-ㄹ]

공부와의 차이

기호2는 공부상으로는 블록조 스레트지붕 45㎡로 등재되어 있으나, 현황은 강판지붕으로 면적은 약143㎡ 이며,
기호2-1은 블록조 스레트지붕 55㎡ 로 등재되어 있으나 현황은 경량철골구조 강판지붕으로 면적은 약 136.5㎡ 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공유자 중 1인이 거주하고 있는 것으로 탐문조사됨.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄷ,ㄹ') 매각 포함. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ,ㄴ') 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물(ㄱ,ㄴ) 매각제외 감안한 금액임.(법정지상권 성립여지 있음).
-지분매각. 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-목록1에 대하여 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 일부는 단독주택부지 일부는 축사부지 일부는 농경지 등으로 이용중임.
-기호2 건물은 공부상 블록조 스레트지붕 45㎡이나 현황은 강판지붕으로 면적은 약 143㎡이며, 기호2-1은 블록조 스레트지붕 55㎡로 등재되어있으나 현황은 경량철골구조 강판지붕으로 면적은 136.5㎡로 서로 상이함.(감정서 참조)
-건물 지붕에 설치된 태양광설비는 매각 및 평가제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 경상남도 진주시 이반성면 하곡리 487번지에 소재한 단독주택 및 토지에 대한 경매 물건 정보를 종합적으로 분석한 내용입니다. 본 물건은 진주지원 2025타경867 (1) 사건으로, 부동산강제경매로 진행되며 채권자는 김OO입니다. 감정가는 32,369,100원입니다.

1.2. 주요 정보

사건번호: 진주지원 2025타경867 (1)

소재지: 경상남도 진주시 이반성면 하곡리 487

용도: 단독주택 (현황: 주택, 축사, 농경지)

감정가: 32,369,100원

토지면적: 2,585.00㎡ (약 782.11평)

건물면적 (등록 기준): 100.00㎡ (약 30.25평)

건물면적 (현황 기준): 약 279.5㎡ (약 84.55평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 진주시 이반성면 하곡리에 위치하며, 이반성면사무소에서 동측으로 직선거리 약 1.5km 지점에 있습니다. 주변은 농가, 임야, 농경지, 농축산업용 건물 등으로 형성된 농촌의 농경지대로서 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 영농차량 등 자동차의 접근은 가능하나, 관내 버스정류장까지의 거리 및 버스 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 이하인 편입니다.

2.3. 접근성 및 도로 상태

토지는 서측으로 폭 약 3m 내외의 포장된 농로(하곡로)와 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건은 다수의 지분 이전 및 매매 기록이 존재합니다. 등기부상 말소기준권리는 창원세무서의 압류(갑21, 갑6)이며, 본 경매는 김기욱의 강제경매개시결정(갑22, 갑7)에 의해 진행됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정현갑

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1999-02-19

* 대항력: 있음

금액이 0원으로 표시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.

3.3. 권리 인수 여부

말소기준권리 하에 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 단, 법정지상권 성립 가능성이 언급되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다. 본 물건은 농촌 지역에 위치하고 있으며, 주변은 농경지 및 농축산업용 시설이 주를 이루고 있습니다. 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

인근에 편의시설이나 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 본 물건은 농업 활동을 중심으로 생활이 이루어지는 지역에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 토지의 공부상 지목이 '전'이므로, 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 토지와 건물의 소유권 관계에 따라 법정지상권이 성립될 가능성이 있어 주의 깊은 검토가 필요합니다.

* 지분 매각: 본 물건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 공유자 전원의 동의 없이는 단독으로 토지나 건물을 사용, 처분하기 어렵습니다.

6.2. 물리적/이용상 리스크

* 토지 현황 불일치: 공부상 지목은 '전'이나, 실제로는 단독주택부지, 축사부지, 농경지 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

* 건물 현황 불일치: 공부상의 건물 면적(총 100㎡)과 현황 면적(총 약 279.5㎡) 간 큰 차이가 존재하며, 구조 및 지붕 재질에도 차이가 있습니다. 이는 향후 건축물대장과의 일치 여부, 이행강제금 부과 가능성 등을 검토해야 함을 시사합니다.

* 제시외 건물: 특정 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)은 매각에서 제외되나, 이들이 토지에 미칠 영향이 있을 수 있습니다. 반면, 차양(ㄷ,ㄹ) 등 일부 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.

6.3. 기타 리스크

* 태양광 설비 제외: 건물 지붕에 설치된 태양광 설비는 매각 및 평가에서 제외됩니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 허용됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 주택 및 축사로 활용 가능한 부지를 갖춘 점이 특징입니다. 그러나 지분 매각, 농지 취득 자격 증명 필요, 법정지상권 성립 가능성, 공부와 현황 간의 큰 차이 등 여러 복합적인 권리 및 이용상 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 건물 면적의 현황 불일치는 상당한 부분으로, 현장 확인 및 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2,585.00㎡ (약 782.11평)의 비교적 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 복합적 토지 이용 가능성: 현재 주택, 축사, 농경지로 이용 중이며, 토지 이용 계획상 보전관리지역에 속해 있어 향후 활용 방안을 다각적으로 모색할 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 감정가 32,369,100원으로, 토지 면적 대비 잠재적 가치에 비해 낮게 책정될 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(0원 보증금): 보증금 인수 부담은 없으나, 임차인 존재 자체를 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 시세 분석을 위해서는 주변 유사 물건의 매매 사례, 토지 및 건물 개별 공시지가, 개량된 건물에 대한 실질적 가치 평가 등이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 명확한 시세 산정 및 예상 입찰가 도출에 한계가 있습니다.

다만, 감정가 32,369,100원을 기준으로, 토지 및 건물 지분, 여러 리스크 요인(농취증, 법정지상권, 현황 불일치 등)을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 50%~70% 수준에서 시작가격을 형성하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (예상 범위: 약 16,184,550원 ~ 22,658,370원)

이는 매우 보수적인 접근이며, 실제 입찰가는 해당 물건에 대한 권리 분석, 현장 조사 결과, 공유자 우선매수 신고 여부, 경쟁 입찰 상황 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 법정지상권 성립 여부에 대한 명확한 확인이 입찰가 결정에 중요한 영향을 미칠 것입니다.

제공된 JSON 데이터(건축물표제부) 분석 결과, 건물은 블록구조 슬레이트 지붕으로 등록되어 있으나, 실제 사용승인일은 1962년이며 현황은 개량되어 면적 및 구조에 상당한 차이가 있음을 확인했습니다. 이는 감정가 산정 시 실측 및 관찰 감가를 통해 반영되었을 것으로 보입니다. 그러나 이 차이는 향후 법적 문제의 소지가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.