나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20829 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 용담리 190-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평가대상 토지(1)은 마산대학교 청강문화관 서측 인근에 위치하고 주위는 도시근교 지역으로
주변에는 중소규모의 판매시설 및 음식점 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

평가대상 토지(2,3,4)는 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 요장리 소재 ""용소산체력단련장""
남서측에 산재하여 소재하는 토지로서 주위는 마을 주변산간지역으로 임야, 전, 답등이 혼재
하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

평가대상 토지(1)은 제차량 접근가능하고 대중교통편은 무난한 편이고,
평가대상 토지(2,3,4) 인근까지 소형차량, 농기계 등의 접근가능하고 대중교통 편은 다소
불편한 편임.

형태 및 이용상태

평가대상 토지(1) : 부정형의 토지 인접지와 대체로 등고이고 건부지로 이용중임.
평가대상 토지(2) : 부정형의 토지로서 대제로 지반평탄하고 ""묵전""의 상태이고,
평가대상 토지(3) : 부정형의 토지로서 대체로 지반평탄하고 평가대상 토지(2)보다는 다소
저지로서 ""묵전""이고,
평가대상 토지(4) : 부정형의 토지로서 남하향경사지의 임야임.

인접 도로상태

평가대상 토지(1) : 남측 및 남동측으로 소로 및 중로에 접하는 상태임.
평가대상 토지(2,3,4) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

평가대상 토지(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2025-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,

평가대상 토지(2) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,

평가대상 토지(3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,

평가대상 토지(4) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

평가대상 토지(1)의 지상에는 별첨 지적 및 건물개황도와 같이 종물 및 부합물이 소재함.

공부와의 차이

평가대상 토지(1~4) : 해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물 감정평가평가 요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(5)건물은 일반철골구조(철근)콘크리트지붕 2층건으로
2018.10.19일 사용승인 받은 건물로서
외벽 : 칼라판넬 붙임.
내벽 : 판넬붙임.
천정 : 흡음텍스 또는 노출데크위 페인팅
바닥 : 타일마감

일련번호(6)건물은 일반철골구조(철근)콘크리트지붕 2층건으로,
외벽 : 칼라판넬 붙임.
내벽 : 판넬 또는 벽지도배.
천정 : 노출데크위 페인팅 또는 합판위 벽지도배
바닥 : 타일, 장판마감,

일련번호(ㄱ)건물 : C형관조차양막지붕또는 판넬지붕 단층건으로
기존벽체이용 및 전면 새시조 창호마감.

일련번호(ㄴ)건물 : C형관조 썬라이트지붕 2층건으로
벽체 없음.

일련번호(ㄷ)건물 : C형관조차양막지붕또는 판넬지붕
벽체 : 판넬붙임 마감.

일련번호(ㄹ)건물 : 철재 컨테이너 하우스,

일련번호(ㅁ)건물 : 철재 컽테이너 하우스,

일련번호(ㅂ)건물 : 각관조 판넬지붕 및 강판지붕으로 벽체 없음.

이용상태

일련번호(5)건물 : 1층 소매점, 2층 주류 음식점
일련번호(6)건물 : 1층 주류 음식점, 2층 주택으로 이용중임.
일련번호(ㄱ)건물 : 매장
일련번호(ㄴ)건물 : 가추
일련번호(ㄷ)건물 : 매장 등
일련번호(ㄹ)건물 : 창고
일련번호(ㅁ)건물 : 창고
일련번호(ㅂ)건물 : 통로로 이용중임.

설비내역

일련번호(5,6)건물은 급탕, 급수 및 위생설비, 태양광설비 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(1)토지상에는 별첨 지적 및 건물개황도와 같이 종물 및 부합물이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(1~4) : 해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

평가대상 토지(1)의 지상에 소재하는 건물의 일부는 임대중이고, 평가대상 토지(2~4)는 이해관계인 부재로 임대관계 및 기타는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정평가서상 기호 (ㄱ)~(ㄹ), (ㅂ)] 매각 포함{제시외 건물 컨테이너하우스[감정평가서상 기호(ㄹ)]는 제시외 건물 매장 등[감정평가서상 기호(ㄷ)] 구조물과 용접 등으로 연결되어 있는 상태로 매각 포함함, 감정인의 사실조회회신 참조}. 이동이 용이한 제시외 건물 컨테이너하우스(감정평가서상 기호 ㅁ)은 매각 제외함.
-목록1. 건부지로 이용 중임.
-목록5. 1층은 소매점, 2층은 주류 음식점으로 각 이용 중임.
-목록6. 1층은 주류 음식점, 2층은 주택으로 각 이용 중임.
-목록5.6. 태양광설비가 되어 있으며, 감정가액은 이를 반영한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20829 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 용담리 190-2

토지 면적: 991.00㎡ (약 299.8평)

건물 면적: 399.27㎡ (약 120.8평) (건물 5: 199.37㎡, 건물 6: 199.9㎡)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 177.31㎡ (감정평가서상 기호 (ㄱ)~(ㄹ), (ㅂ) 포함, 단 (ㅁ) 제외)

감정가: 1,451,336,000원

용도: 제1종근린생활시설

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 함OOOOOO (함안군산림조합으로 추정)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재.

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 중 (ㄱ)~(ㄹ), (ㅂ)은 매각에 포함되나, 컨테이너하우스 (ㅁ)은 매각에서 제외됨. 특히, 컨테이너하우스 (ㄹ)은 구조물 (ㄷ)과 용접 등으로 연결되어 매각에 포함됨.

* 건물 5는 1층 소매점, 2층 주류 음식점으로 이용 중임.

* 건물 6은 1층 주류 음식점, 2층 주택으로 이용 중임.

* 건물 5, 6에는 태양광 설비가 설치되어 있으며, 감정가액에 이를 반영함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 마산대학교 청강문화관 서측 인근에 위치하며, 도시근교 지역으로 중소규모 판매시설 및 음식점 등이 혼재한 지역임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통 상황: 본건 토지(1)는 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 무난한 편임.

* 토지 형태 및 이용 상태: 평가대상 토지(1)은 부정형의 토지로, 인접지와 대체로 등고하며 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 토지(1)은 남측 및 남동측으로 소로 및 중로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재함.

* 주변 시설: 마산대학교가 인접해 있으며, 상업 및 근린생활시설이 혼재하고 있음. 주변 혐오시설 유무 등 추가적인 현장 조사가 필요함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 11월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (토지 을1).

* 총 채권액 (등기부등본상): 약 775,363,033원.

* 주요 권리 사항:

* 다수의 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 함안군산림조합) 및 가압류/압류 (경남신용보증재단, 농협은행주식회사, 소상공인시장진흥공단)가 존재하나, 모두 말소기준권리 이후에 등기되었으므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 본건 경매 사건(2025타경20829) 외 농협은행 주식회사(2025타경313)의 임의경매 개시 결정도 있음.

* 임차인 현황:

* 김 (상호:마산닭밥)

보증금: 80,000,000원

차임: 100,000원

전입/사업자 등록일: 2019-02-21

확정일자: 2025-08-20

배당신고일자: 2025-11-11

대항력: 없음

* 이 (상호:팔도실비집마산내서점)

보증금: 20,000,000원

차임: 1,100,000원

전입/사업자 등록일: 2021-08-25

확정일자: 무

배당신고일자: 2025-10-17

대항력: 없음

* 최 (상호:지에스25(GS25)마산대학사점)

보증금: 30,000,000원

차임: 2,420,000원

전입/사업자 등록일: 2018-11-01

확정일자: 2020-03-20

배당신고일자: 2025-09-29

대항력: 있음

비고: 최현아 임차인은 대항력이 있으며, 확정일자(2020.03.20)가 경매개시결정일(2025.08.27)보다 앞서므로 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 마산대학교 인근에 위치한 대학가 상권과 지역 상권이 복합적으로 형성된 지역입니다. 중소규모 판매시설 및 음식점 등이 혼재되어 있으며, 제1종 근린생활시설 용도로 적합합니다.

* 주요 업종: 현재 1층은 소매점, 2층은 주류 음식점 등으로 이용되고 있으며, 이는 근린생활시설의 일반적인 업종 분포와 일치합니다.

* 기타: 건물에 설치된 태양광 설비는 에너지 비용 절감 또는 추가 수익 창출 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 마산대학교가 인접해 있어 관련 시설 이용이 가능하며, 상업 시설들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. (추가적인 병원, 마트 등 편의시설은 현장 조사 필요)

* 교통: 남측 및 남동측으로 도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 용이한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최현아 임차인(보증금 30,000,000원)은 대항력이 있어 해당 보증금의 인수 가능성을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물: 매각 포함 및 제외되는 제시외 건물이 명확히 구분되어 있으나, 철거 및 원상복구 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 특히, 용접 등으로 연결된 구조물은 해체 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 다수의 채권자가 얽혀 있는 공동담보 물건이므로, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 보호구역 등이 복합적으로 설정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 제한 사항을 충분히 검토해야 합니다.

* 맹지 가능성: 평가대상 토지 중 일부(2,3,4)는 지적도상 맹지이므로, 본건 매각 대상 물건의 접근성 및 이용 가치를 명확히 파악해야 합니다. (단, 본건은 주로 토지(1)와 건물(5,6)이 핵심으로 보임)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 용담리 190-2에 위치한 근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 2018년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 가까우며, 마산대학교 인근에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지를 가지고 있습니다. 다수의 채권 및 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 최현아 씨의 존재는 잠재적 리스크 요인이므로, 인수될 보증금 30,000,000원에 대한 명확한 분석과 대처 방안 마련이 필요합니다. 제시외 건물 포함 여부에 대한 주의 깊은 확인 또한 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 마산대학교 인근의 탄탄한 배후수요를 가진 상가 시설입니다.

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)로 즉시 영업 또는 임대가 용이합니다.

* 태양광 설비 설치로 에너지 효율성을 높였으며, 추가 수익 창출 또는 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

* 토지 및 건물을 일괄 매각받아 활용할 수 있는 장점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,451,336,000원

* 인수 가능 보증금 (추정): 30,000,000원 (대항력 있는 임차인 최현아 씨)

일반적으로 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 이를 바탕으로 예상 입찰가는 약 1,015,935,200원 ~ 1,161,068,800원 범위에서 검토하는 것이 합리적입니다. 실제 입찰가는 경쟁 상황, 물건의 현황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.