나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20838 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 79-9 한일타운4차아파트 405동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 '한일여자고등학교' 남동측 인근에
위치하는 한일타운4차아파트 제405동 제6층 제604호로서 주변은 아파트단지, 근린생활
시설, 단독주택 및 학교 등이 형성되어있음.

교통상황

본건 주차장까지 차량 출입 자유로우며 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트(철근)콘크리트스라브지붕 23층건 중 6층 604호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 섀시창 구조 임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급·배수 설비, 위생설비, 소화전 및 화재경보 설비, 공동현관문, 난방 설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 장방형의 평지로서 '아파트' 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상,
제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~
10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025
-06-12)(한일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:본건은 현장조사시 거주인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부구조와 현황을
확인하지 못하였는 바, 귀 제시목록에 따라 외부관찰과 인근 유사물건의
통상적인 내부상태를 기준으로 평가하였으니, 경매진행시 유의 바람.

물건 비고

이 사건 신청채권자는 주택임차권자 심규철의 임대차보증금반환채권의 양수인임. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 8번 임차권등기(2024.7.19. 접수 제24348호) 있음(임대차 보증금 360,000,000원, 전입일 2022.7.7, 확정일자 2022.5.24.). 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 2025년 7월말까지 관리비 약 80만원 정도가 연체되어 있는 것으로 현황조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20838 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 79-9, 한일타운4차아파트 405동 6층 604호

용도: 아파트

감정가: 350,000,000원

토지면적: 44.59㎡ (약 13.5평)

건물면적: 전용면적 83.68㎡ (약 25.3평) / 분양면적 약 120.8㎡ (약 36.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (신청채권자는 주택임차권자 심규철의 임대차보증금반환채권의 양수인)

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 '한일여자고등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 및 학교 등이 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 출입은 자유로우며, 단지 내 도로를 통해 접근 가능합니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 8월 27일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기 (갑6).

주요 권리사항:

을구 8번 순위 임차권등기 (2024.7.19. 접수 제24348호): 임차인 심규철(심 )

임대차보증금: 360,000,000원

전입일자: 2022년 7월 7일

확정일자: 2022년 5월 24일

본 임차권은 대항력이 있으며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 합니다.

본 건 신청채권자는 위 임차인 심규철의 임대차보증금반환채권의 양수인입니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대규모 아파트 단지와 함께 형성된 지역 상권을 공유하고 있습니다.

5. 생활정보

아파트 단지: 한일타운4차아파트

건축년도: 2004년 (사용승인일 2004.12.04)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 79-9

세대수: 총 694세대 (405동: 82세대)

해당 호수: 405동 6층 604호

구조: 철근콘크리트구조 23층 건물 중 6층

주요 인근 시설: 한일여자고등학교, 근린생활시설, 공공시설 (관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등)

관리사무소 연락처: 055-296-8175

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 인수: 가장 큰 리스크로, 임차인 심규철(심 )의 보증금 360,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 감정가 350,000,000원을 초과하는 금액입니다.

연체 관리비: 2025년 7월 말 기준 약 80만원의 관리비가 연체된 것으로 조사되었습니다. 이는 일반적으로 매수인이 인수하게 됩니다.

현황 조사 제한: 현장 조사 시 내부 구조 및 현황을 직접 확인하지 못하여, 외부 관찰 및 유사 물건 기준으로 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 총액이 감정가를 초과한다는 점에서 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

매수인은 배당 결과에 따라 임차인의 보증금 잔액을 인수할 가능성이 높으며, 이는 총 인수 비용 증가로 이어집니다.

연체 관리비 부담 또한 고려해야 할 사항입니다.

따라서, 인수되는 임차 보증금액 및 관련 제반 비용을 면밀히 분석한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 아파트 단지 내 위치하고 있습니다.

잠재적 가치: 임차인 문제가 명확히 해결되고 추가적인 비용 부담을 감수한다면, 향후 시세 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 350,000,000원

최근 실거래가 (2026년 5월~6월): 324,000,000원 ~ 388,000,000원 (1층 ~ 11층)

본 건은 6층으로, 최신 실거래가 기준 약 3억 4천만원 ~ 3억 6천만원 선으로 추정됩니다.

인수 보증금(360,000,000원)이 감정가를 초과하므로, 실제 총 매수 비용은 입찰가 외에 인수되는 보증금 잔액이 추가될 수 있습니다.

'인수 보증금을 제외하고 계산'한다는 원칙에 따라, 본 건 부동산 자체의 가치만을 고려한 예상 입찰가는 감정가 수준인 350,000,000원 또는 시세 하단부인 330,000,000원에서 350,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 실제 인수 총액은 360,000,000원 이상이 될 수 있음을 반드시 명심해야 합니다. 따라서 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.