나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20837 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 50-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 소재 '마산동중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 주상용·상업용건물, 각종 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측 및 남동측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지‘지적 및 건물개황도’와 같이 기호(ㄱ~ㅂ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서,
외 벽 : 복합판넬 마감 등.
내 벽 : 판넬 마감 등.
창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

2) 1~3층 : 공장 및 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 화물용승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 주소가 '마산회원구 회원동 50-2,50-3번지' 이나, 현황 토지합병되어 마산회원구 회원동 50-2번지' 상 소재임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 및 기계기구 포함). 본건 지상에 소재하는 담장, 옹벽, 화단, 수목 등은 주된 감정평가 대상에 포함하여 감정함. 목록2 건물은 공부상 주소가 '마산회원구 회원동 50-2, 50-3번지'이나 현황 토지 합병되어 '회원동 50-2번지'상 소재함. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경20837 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 50-2번지 (신주소: 경상남도 창원시 마산회원구 회원동16길 47)

* 용도: 공장 (동북전자 공장)

* 감정가: 3,987,539,050원

* 토지면적: 1707.40㎡ (약 516.5평)

* 건물면적: 2433.37㎡ (약 736.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 및 기계기구 포함)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

* 토지이용계획: 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 소재 '마산동중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 주상용·상업용 건물, 각종 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 북측 및 남동측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용: 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 16일 접수된 국민은행 근저당권 (3,110,400,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* (주)은성 (대표자: 정세진): 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 사업개시일 2012-12-03, 대항력: 있음.

* 금양산업주식회사: 보증금 500,000,000원, 차임 2,000,000원, 사업개시일 2021-09-09, 배당신고일자 2025-11-06, 대항력: 있음.

* 신삼기: 보증금 60,000,000원, 차임 3,300,000원, 사업개시일 2019-12-23, 대항력: 있음.

* 노옥현(상호: 금랑전자): 보증금 0원, 차임 1,000,000원, 대항력: 없음.

* 인수 가능한 보증금: 대항력 있는 임차인인 (주)은성 (50,000,000원), 금양산업주식회사 (500,000,000원), 신삼기 (60,000,000원)의 보증금 총액 610,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원'과는 상이하므로 주의가 필요합니다.)

* 기타 권리사항: 채권자 유케이제십일차유동화전문유한회사의 임의경매 신청으로 진행 중이며, 국민은행 및 마산세무서장의 압류, 가압류 등이 등기되어 있으나, 이들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 3,502,576,573원

4. 상권분석

* 본건 소재지는 마산동중학교 인근으로, 주거용 건물과 상업용 건물이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 주변에 각종 근린상가가 형성되어 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 공장 용도로 이용 중이며, 지역 내 산업 활동의 일부를 담당하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 검색 결과, 물건지 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 창원시 내에는 자원회수시설 및 음식물류폐기물 처리시설 등이 존재하나, 본건과의 거리가 명확하지 않아 직접적인 영향은 판단하기 어렵습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 마산동중학교가 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 편의시설: 각종 근린상가들이 인근에 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: (주)은성, 금양산업주식회사, 신삼기 등 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 총 610,000,000원이 인수될 가능성이 있어 명도 및 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 특히 금양산업주식회사의 보증금이 5억 원으로 상당한 금액입니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 채권 매각 및 관리에 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 복합 토지이용계획: 일반상업지역과 제3종일반주거지역이 혼재되어 있어 향후 토지 이용에 대한 제한이나 고려사항이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 기계기구: 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물(323.58㎡) 및 기계기구가 있을 수 있으며, 이에 대한 추가적인 확인 및 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 본건 공장의 임대 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 마산회원구에 위치한 공장용 부동산으로, 감정가는 약 39.8억 원입니다.

* 상대적으로 넓은 토지면적과 건물면적을 갖추고 있으며, 주변에 기본적인 상업시설 및 교육시설이 있습니다.

* 가장 큰 문제는 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 총액이 6.1억 원에 달할 수 있다는 점입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 금전적 부담입니다.

* 유동화 물건이라는 특성과 함께 복합적인 토지이용계획 또한 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 해당 물건은 명확한 권리관계 분석 및 철저한 현장 조사를 통해 임차인과의 명도 협상 계획을 수립하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 활발한 지역 내 상업 및 주거 활동: 마산동중학교 인근의 입지는 지역 내 유동인구 및 상업 활동이 예상되는 지역입니다.

* 공장 운영 및 전환 가능성: 현재 공장 용도로 이용 중이며, 향후 사업 확장을 위한 부지 또는 타 용도로의 전환 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 기계기구 활용: 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물이나 기계기구가 활용 가치가 있다면 추가적인 자산 가치를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 3,987,539,050원입니다.

* 말소기준권리 및 후순위 권리들을 고려할 때, 채권 총액은 약 35억원 수준입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 합계 610,000,000원이 인수될 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

* 상당한 리스크 요인이 존재하므로, 시장 상황, 임차인과의 협상 결과, 향후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 잠재적 인수 보증금(610,000,000원)을 제외한 순수 부동산 가치와 시장 경쟁력, 리스크 프리미엄을 감안할 때, 보수적으로 접근할 경우 약 2,500,000,000원에서 3,000,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 추정치이며, 철저한 사전 조사와 현장 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.