나이스옥션 법원경매 창원 2025타경668 [1] 경상남도 창원시 진해구 청안동 477 부영아파트 106동 4층 405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 청안동 소재 '안골포중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근 대중교통사정 등을 고려시, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경량철골트러스위 금속기와 잇기지붕 15층건 내, 제4층 제405호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권 목적의 토지는 대체로 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서 '공동주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 단지 서측, 남측 및 동측으로 왕복4차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(글로벌리더유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안골포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안골포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안청초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안골포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건및소재지정보

1.1. 1.사건번호

창원지방법원 2025타경668 (1)

1.1. 2.소재지

경상남도 창원시 진해구 청안동 477 부영아파트 106동 4층 405호

1.1. 3.물건종별

아파트

1.2. 물건개요

1.2. 1.용도

아파트

1.2. 2.감정가

170,000,000원

1.2. 3.토지면적

48. 10㎡ (약 14.55평)

1.2. 4.건물면적

84. 95㎡ (약 25.70평)

1.2. 5.매각대상

토지/건물 일괄매각

1.3. 아파트정보

1.3. 1.아파트명

녹산부영1차 (부영1차)

1.3. 2.건축년도

2002년 (사용승인일: 2002년 1월 3일)

1.3. 3.본건층수

4층 (총 15층 중)

1.3. 4.전용면적

84. 95㎡ (약 25.70평)

1.3. 5.분양면적

84. 95㎡ (건물 지분 면적 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 청안동 소재 '안골포중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통여건

차량 출입이 용이하며, 인근 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건이 속한 단지는 서측, 남측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(글로벌리더유치원, 안골포중학교, 안골포초등학교, 안청초등학교), 절대보호구역(안골포중학교), 국가산업단지 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

2.4. 주변시설

2.4. 1.인근시설

주변에 안골포중학교, 안골포초등학교, 안청초등학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다. 또한, 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

2.4. 2.혐오시설여부

주변에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매및채권자정보

경매 구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 김OOO입니다.

3.2. 집합건물등기부요약

3.2. 1.소유권관련사항

소유권보존은 주식회사부영(2002.01.07), 소유권이전은 김승길(일자 미상) 및 윤주동(2010.04.27, 매매)으로 되어 있습니다.

3.2. 2.부채관련사항

말소기준권리인 김해축산업협동조합의 근저당권(142,800,000원, 2011.04.20 접수) 외 다수의 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재하였으나, 모두 말소 예정입니다. 등기부상 채권 총액은 193,637,077원입니다.

3.2. 3.기타권리사항

말소되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인분석

3.3. 1.임차인현황

임차인 윤경빈이 존재하며, 전입일자는 2010년 5월 19일입니다.

3.3. 2.인수보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인 윤경빈의 보증금이 0원으로 신고되었기 때문입니다.

3.4. 매각으로소멸되지않는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 종합권리분석

말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(윤경빈)이 존재하나, 보증금이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없습니다. 다만, "임대관계: 미상임"이라는 기재가 있어 추가적인 임대 관계 존재 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주거단지특성

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 주거 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지규모

총 906세대, 11개 동으로 구성된 단지입니다.

5.2. 주요편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주차시설

총 711대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 지상 주차 3대, 지하 주차 31대, 옥외 주차 677대(계산: 711 - 3 - 31 = 677) 입니다. (참고: 옥외 주차 관련 정보 직접 제공되지 않았으나, 총 주차 대수 및 지/지하 주차 대수로 추정)

5.4. 단지특성

최고 15층, 최저 1층으로 구성되어 있으며, 본건은 15층 중 4층에 위치합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인리스크

6.1. 1.대항력있는임차인

임차인 윤경빈은 대항력이 있습니다.

6.1. 2.보증금및차임정보

해당 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 신고되었습니다.

6.1. 3.임대관계불확실성

"임대관계: 미상임"이라는 내용과 "대항력 있는 임차인 있을 수 있음"이라는 주의사항이 있어, 현재 파악된 임차인 외에 다른 임대차 관계가 존재하거나, 임차인의 실제 점유 및 대항력에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 기타리스크

6.2. 1.공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부에 따라 본 건의 매각 절차에 영향을 줄 수 있습니다. (본건은 임의경매로 진행되어 해당 채권자의 담보물로서 처리될 가능성이 높습니다.)

6.2. 2.건축물상태

건축년도 2002년으로 약 24년 경과된 아파트로, 노후화에 따른 수리 또는 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합의견

7.1. 물건총평

본 물건은 창원시 진해구의 아파트 단지 내에 위치하며, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건이 양호한 편입니다. 다만, 등기부상 말소될 권리가 대부분이나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 임대관계의 불확실성이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 임차인 관련 사항을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자포인트

8.1. 시장전망

최근 부동산 시장 동향을 고려할 때, 아파트 경매 물건은 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

8.2. 본건매력

* 경매 절차를 통해 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 0원이라는 점은 매력적일 수 있습니다. (단, 임대관계 미확인 부분은 신중한 접근 필요)

* 아파트 단지 내 위치로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상입찰가

9.1. 최근시세분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 본건과 동일한 부영1차 아파트의 최근 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 18일: 160,000,000원 (13층)

* 2026년 6월 22일: 153,000,000원 (5층)

* 2026년 6월 24일: 150,000,000원 (6층)

9.2. 시세비교

본건 아파트는 4층으로, 최근 거래된 5층, 6층, 13층의 거래 가격(150,000,000원 ~ 160,000,000원)을 고려할 때, 층수 및 임차인 관련 불확실성을 감안하면 해당 범위의 하단부 또는 그 이하 수준에서 가격이 형성될 가능성이 있습니다. 감정가 170,000,000원보다는 낮은 가격으로 낙찰될 것으로 예상됩니다.

9.3. 권리분석고려사항

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려되지 않습니다. 다만, 임차인의 명도 관련 추가 비용 발생 가능성은 염두에 두어야 합니다.

9.4. 입찰가제안

권리관계 분석 및 최근 시세, 본건의 층수(4층), 임차인 관련 불확실성 등을 종합적으로 고려했을 때, 신중한 접근을 위해 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.