나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11967 [1] 경상남도 창원시 진해구 경화동 1161-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동소재 진해중앙초등학교 동측인근에 위치하며 부근은 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 자체지반 등고평탄한 장방형에 유사한 토지로서 주거용 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 소로2류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

별첨 "사진" 및 "지적및건물개황도" 에 개략적으로 도시한 바와같이 소재하는바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2. 시멘트블록조 스레트지붕 단층건으로서 외벽: 몰탈위 페인팅등 마감. 내벽: 몰탈위페인팅, 타일등 마감. 바닥: 몰탈등 마감. 창호: 샤시창호임. 2-1. 철근콩크리트조 슬래브지붕 단층건으로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

2. 영업소(고려모형) 2-1. 주택으로 이용중임.

설비내역

2-1: 건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 외부관찰 등에 의거 평가하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2. 건축물대장상 일부(87.31㎡) 증축 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 경화동 1161-10번지에 위치한 단독주택입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 230.00㎡ (약 69.58평)이며, 건물 면적은 190.09㎡ (약 57.50평)입니다. 또한, 제시외 건물 면적 16.00㎡가 포함되어 있습니다. 감정평가액은 280,820,360원입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 창원지방법원 2025타경11967(1)이며, 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 중소기업은행이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 경화동 소재 진해중앙초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

주변 지역의 대중교통 이용 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(지원), 제한보호구역(해군기지) 등 다양한 법적 제한이 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 내역으로 배수선(1992년), 정기철(2004년)이 확인됩니다. 채권자 중소기업은행의 근저당(2015년, 2021년), 신용보증기금의 가압류(2025년) 등이 등기되어 있으며, 말소기준권리는 2015년 6월 30일자 중소기업은행 근저당입니다. 등기부채권 총액은 102,509,662원입니다.

3.2. 임차인 현황

최경자 씨가 전입일자 2004년 6월 24일자로 대항력을 갖춘 임차인으로 등재되어 있습니다. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 대항력 있는 임차인 최 씨는 보증금 및 차임이 0원이므로, 실제 인수해야 할 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 홍성빌라(1157-20): 2026년 3월, 58.86㎡, 70,000,000원 거래.

- 건우(1171-1): 2026년 3월, 53.19㎡, 30,000,000원 거래.

- 태백(1155-7): 2026년 3월, 65.64㎡, 67,000,000원 거래.

본 물건은 단독주택이나, 주변의 빌라/연립 시세는 3천만원에서 7천만원 수준으로 거래되고 있습니다. 이는 본 물건의 감정가 2억 8천여만원과는 큰 차이를 보이며, 단독주택이라는 점, 그리고 넓은 토지 면적(230㎡)이 감정가에 상당 부분 반영되었음을 시사합니다. 제공된 주변 시세 정보는 직접적인 비교 대상이 되기는 어렵습니다.

4.2. 건물 특이사항

건축물대장상 본 건물은 1968년 10월 1일 사용승인되었으며, 2022년 10월 8일자로 일부(87.31㎡) 증축이 등재되어 있습니다. 현재 이용 상태는 영업소(고려모형) 및 주택으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

진해중앙초등학교 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 진해중앙초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인 최 씨가 존재하며, 전입일자가 2004년으로 오래되었으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 명확한 점유 관계 및 무상 거주 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 및 증축 등재

본 경매 물건은 제시외 건물 16.00㎡를 포함하며, 건축물대장상 87.31㎡의 증축이 등재되어 있습니다. 현황과 공부상 차이, 그리고 이로 인한 법적 문제가 발생할 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 법적 제한사항

토지이용계획상 비행안전제4구역, 제한보호구역(해군기지) 등에 해당하므로, 향후 건축 행위 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 경화동에 위치한 단독주택으로, 진해중앙초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 넓은 토지 면적과 주거 및 영업 용도로 활용 가능한 건물 구조를 가지고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 없는 점, 제시외 건물 및 건축물대장상 증축 등재 부분은 권리분석 및 현장 확인 시 주의가 요구됩니다. 또한, 군사 관련 법규에 따른 개발 제한이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근 위치: 자녀 교육 환경에 유리하며, 안정적인 주거지로서의 가치를 지닙니다.

* 토지 가치: 230㎡의 넓은 토지를 보유하고 있어 향후 재건축 또는 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 실거주 및 겸업 가능성: 주거 공간과 함께 영업소로 활용되었던 공간은 지역 상권 특성에 따라 다양한 용도로 활용될 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 280,820,360원입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되었습니다.

주변 빌라/연립의 최근 거래가가 3천만원~7천만원 수준으로, 본 물건의 단독주택 가치 및 토지 면적을 고려할 때 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인(무보증), 제시외 건물 및 건축물대장상 증축 등재, 군사 제한구역 등 리스크 요소를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 대비 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로 예상해 볼 때, 210,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서 낙찰이 이루어질 것으로 예상됩니다. 정확한 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태 및 명도를 포함한 제반 사항을 면밀히 검토한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.