나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12422 [1] 울산광역시 동구 방어동 1040-8 한빛화이트빌 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12422 (1)

소재지: 울산광역시 동구 방어동 1040-8 한빛화이트빌 5층502호

용도: 아파트

감정가: 181,000,000원

토지면적: 32.92㎡ (약 9.96평) (토지지분: 32.9184㎡)

건물면적: 79.80㎡ (약 24.14평) (건물지분: 79.8037㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

해당 물건은 울산광역시 동구 방어동에 위치한 한빛화이트빌 아파트 5층 502호입니다.

건축물대장 정보에 따르면, 건물은 철근콘크리트 구조로 지상 10층, 지하 1층으로 구성되어 있으며, 해당 호수는 5층에 위치하고 있습니다.

주변에 방어진초등학교(꽃바위로 341)가 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

또한, 화정체육센터, 꽃바위문화관, 방어동주민자치센터 등 주민 편의 및 문화 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경에 대한 상세 정보는 부족하지만, 일반적으로 아파트 단지는 주거 편의성을 중심으로 형성됩니다.

3. 권리분석

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-05

* 대항력: 없음

분석: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2014-10-27 우리은행 근저당 (192,500,000원)

* 기타 권리: 소유권 보존 및 이전 등기, 2014년 소유권 이전 등기가 있습니다. 현재 진행 중인 임의경매(에프더블유2503유동화전문유한회사, 2025-08-28)는 매각으로 소멸됩니다.

분석: 말소기준권리보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

울산 동구 방어동은 과거 조선·해양 플랜트 경기가 활황일 때 외국인 종사자 유입으로 원룸 수요가 많았으나, 현재는 조선·해양 플랜트 경기 불황으로 인해 다소 주춤한 양상입니다.

다만, 방어동은 바닷가를 끼고 있어 산책 등 여가 활동을 즐기기 좋으며, 현대비치, 풍성비치 아파트와 같이 바다 조망권을 갖춘 단지들이 있습니다.

문현시장, 울산수협 방어진어촌계 슬도활어직판장 등이 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있는 것으로 보입니다.

전하2동, 방어동 일대에서 도시재생사업이 추진되는 등 지역 개발 가능성도 일부 존재합니다.

5. 생활정보

* 교통: 주변에 방어진시외버스정류장이 위치하며, 다양한 버스 노선(51, 111, 118, 128, 134, 142, 711, 741, 1134, 1144, 5002번 등)을 이용할 수 있습니다.

* 교육: 방어진초등학교가 소재하고 있어 도보 통학이 가능합니다. 또한, 방어진중학교도 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 꽃바위문화관, 방어동주민자치센터, 화정체육센터 등 문화 및 체육 시설이 인접해 있습니다. 문현시장, 울산수협 방어진어촌계 슬도활어직판장 등 재래시장 및 수산물 판매 시설도 이용 가능합니다.

* 자연환경: 바다와 인접해 있어 해안 산책이나 여가 활동을 즐기기에 좋은 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 본 물건은 유동화물건으로, 일반 경매 물건 대비 절차상 일부 차이가 있을 수 있으나, 권리관계 분석에 큰 문제는 없습니다.

* 주변 환경: 과거 세광중공업 관련 공해 및 소음 민원 사례가 있었으나, 현재 해당 시설의 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다. 방어동 일대에서 방치된 폐기물 수거 등 환경 정비 활동이 이루어지고 있는 점은 긍정적이나, 일부 지역의 노후화된 건물(방어진국민아파트 등)에 대한 도시재생 사업이 진행 중이므로, 사업 진행에 따른 일시적인 불편함이나 주변 환경 변화 가능성을 고려해야 합니다.

* 감정평가서 요약 정보 부족: 제공된 감정평가서 요약 정보에 위치, 교통, 건물 구조, 이용 상태, 설비 내역, 토지 이용 계획 등 상세 내용이 누락되어 있어, 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 방어동에 위치한 아파트로, 권리상 인수 부담이 전혀 없으며, 감정가 대비 비교적 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

주변에 학교, 마트, 체육 시설 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 바다와 인접하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

유동화 물건이라는 점과 주변의 도시재생 사업 진행 상황 등을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전: 낙찰 시 인수할 권리 및 보증금이 전혀 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 생활 편의성: 주거에 필요한 기본적인 편의시설과 교육 환경이 구비되어 있습니다.

* 입지적 장점: 바다 조망 가능성 및 해안 접근성이 좋은 편입니다.

* 잠재적 가치: 도시재생 사업 등 지역 개발 호재에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 인수되는 부채는 없습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1억 8,100만 원을 기준으로 하되, 실제 시장 상황, 주변 아파트 시세, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

최근 유사 지역의 부동산 시장 동향 및 본 물건의 현장 가치를 면밀히 분석하여 낙찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.