나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1392 [1] 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 102동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 ""웅상도서관"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 나지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제5층 제504호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 나일 마감 등
창호: 샤시 창호 등

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내부 및 외부 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경1392 (1)

소재지: 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 102동 5층504호

용도: 아파트

감정가: 220,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 52.22㎡ (약 15.79평)

토지지분: 52.2203㎡

건물면적: 73.17㎡ (약 22.13평)

건물지분: 73.1686㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

아파트명: 양산천년가더힐

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제5층 제504호

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 및 나일 마감 등

창호: 샤시 창호 등

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

건물 총괄표제부 정보:

건축 연면적: 76,374.8125㎡ (약 23,103.3평)

토지 연면적: 31,649.1㎡ (약 9,574.2평)

총 세대수: 625세대

총 동수: 9개동

주차대수: 총 638대 (세대당 약 1.02대)

사용승인일: 2024년 1월 31일 (신축)

1.4. 권리 정보

채권자: 상OOOOOO (본건은 상명새마을금고의 근저당권 및 상명의 임의경매로 진행)

등기부채권 총액: 321,220,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 "웅상도서관" 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 나지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 내부 및 외부 가로망 상태 또한 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로3류(폭 40m~50m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

* "웅상도서관"이 인근에 위치하여 교육 및 문화 접근성이 좋습니다.

* 주거 지역 내에 위치하여 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

2.5. 혐오시설 유무

주변 지역에서 직접적으로 생활에 영향을 미칠 수 있는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 양산시 관내 소주동에 과거 산업폐기물 소각시설이 있었으나 주민소통공간으로 탈바꿈하거나 이전하는 등 혐오시설 관련 논의가 있었던 사례가 있습니다. 본건 소재지인 주진동의 직접적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2024년 2월 5일 접수, 채권액 111,600,000원).

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않았습니다.

현재 등기부상 채무총액은 321,220,000원입니다.

갑구에는 주식회사아라마루의 소유권보존등기 (2024년 2월 5일)가 있으며, 이후 여러 권리가 설정되었으나 모두 말소 예정입니다.

본 경매 개시 결정은 상명(채권액 138,735,750원)에 의한 임의경매로, 2025년 8월 26일 접수되었습니다.

또한, 주식회사광우엔지니어링의 가압류(2025년 11월 3일 접수, 채권액 63,400,000원)도 등기되어 있으나, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임대관계: 미상입니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 주의사항

임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 실제 점유자가 임차인일 경우 대항력 유무 및 보증금 반환 문제 발생 가능성이 있습니다. 임대관계가 미상인 점은 인수 보증금이 없더라도 주의 깊게 확인해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주거단지 내 입지

본건은 "양산천년가더힐" 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 해당 단지는 625세대의 대규모 단지로 형성되어 있습니다.

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활이 가능한 지역입니다.

4.2. 상업 및 편의시설

아파트 단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 위치할 것으로 예상되며, "웅상도서관"과 같은 공공시설이 인접해 있습니다.

최근 실거래가 정보는 2026년 7월 기준으로 2억 1,500만원, 2억 700만원, 2억 000만원 수준으로 거래가 이루어졌습니다.

4.3. 잠재적 가치

신축 아파트(2024년 1월 사용승인)로서 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

양산시 개발 계획 및 주변 지역의 주거 수요 변화에 따라 추가적인 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 양산천년가더힐

동: 102동

층: 5층 (전체 20층 중)

세대수: 625세대 (총 9개동)

건축연도: 2024년 1월 31일 사용승인

면적: 공급면적 99.52㎡ / 전용면적 73.16㎡ (약 22.13평)

주차: 총 638대 (세대당 약 1.02대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설

* 교육: "웅상도서관" 인접, 주변 학교 정보는 별도 확인 필요.

* 교통: 버스정류장 인접

* 기타: 근린생활시설, 공동주택 밀집 지역

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

가장 큰 리스크 요인은 임차인 현황이 미상이라는 점입니다. 실제 점유자가 임차인일 경우, 대항력 있는 임차인인지 여부, 보증금 규모 등을 명확히 파악해야 하며, 낙찰자가 부담해야 할 보증금이 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성 (해소 예정)

등기부상 채권 총액이 3.2억 원에 달하며, 말소기준권리 이후 설정된 권리(가압류 등)가 존재합니다. 다만, 이는 경매 절차에 따라 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 직접 인수하는 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성과 지역별 수급 상황에 따라 향후 시세 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2024년 1월 사용승인된 신축 아파트로, 경상남도 양산시 주진동에 위치하며 "웅상도서관" 인근으로 주거 생활 환경이 비교적 양호합니다. 교통 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸 예정으로, 낙찰자가 특별히 인수해야 할 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

그러나 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자의 현황에 대한 정확한 파악이 필수적입니다. 이는 명도 과정 및 예상치 못한 비용 발생 가능성과 직결될 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

종합적으로 볼 때, 신축 아파트라는 장점과 양호한 입지 조건에도 불구하고 임대차 관계 미확인으로 인한 잠재적 리스크를 신중하게 고려해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 준공으로 하자 보수 부담이 적고 현대적인 주거 시설을 이용할 수 있습니다.

* 양호한 입지: "웅상도서관" 인근의 주거 지역 내 위치하며, 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 대단지 아파트: 625세대의 대규모 단지로 관리의 용이성과 커뮤니티 시설 이용이 편리합니다.

* 시세 대비 잠재적 투자 기회: 최근 실거래가 수준과 감정가를 비교하여 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 220,000,000원입니다.

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 2026년 7월에 3층이 215,000,000원, 12층이 200,000,000원, 18층이 207,000,000원에 거래되었습니다.

평균적인 최근 실거래가 수준은 약 207,333,333원입니다.

임차인 현황이 미상이라는 점과 명도 관련 불확실성을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 인수 보증금(0원)을 제외하고, 최근 실거래가 평균치를 고려하여 약 210,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

이 가격대는 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 신축 아파트의 가치를 반영하되 잠재적 리스크를 고려한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.