나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1408 [1] 울산광역시 중구 반구동 55-5 반구동파크오시오 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 가온중학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 중소
규모 공동주택, 근린생활시설, 학교시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상14층 건물 내 10층 1001호로서,

외벽 : 화강석버너구이, 시멘트몰탈미장 위 수성페인트
내벽 : 실크벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일
바닥 : 강화마루, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일
창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 시스템창호.

이용상태

(주거용)오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 주방설비, 신발장, 화재탐지 및
경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화전, 스프링쿨러, 승강기, CCTV, 지
하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로서 주상복합용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 25M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

- 기 타 : 수차례 방문하였으나 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여
관련공부, 인근 유사물건, 인근 주민에의 탐문결과 등을 토대로 일반적인
이용상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행 시 별도로 확인하시기 바랍
니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경1408 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OO

1.2. 물건 상세

소재지: 울산광역시 중구 반구동 55-5, 반구동파크오시오 10층1001호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설)

감정가: 109,000,000원

면적:

토지: 6.83㎡ (약 2.06평)

건물: 27.89㎡ (약 8.44평)

전용면적: 27.89㎡ (약 8.44평)

분양면적: 별도 명시 없음

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 가온중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 근린생활시설, 학교 시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건은 남서측으로 폭 약 25미터의 아스팔트 및 보도블록 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

말소기준권리는 2020년 2월 3일 접수된 한국공항공사의 전세권 설정(을1, 91,000,000원)입니다. 본 경매는 한국공항공사의 임의경매 신청(갑10)으로 개시되었습니다. 등기부상 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국공항공사

보증금: 91,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2025년 8월 28일

대항력: 없음

비고: 말소기준권리인 전세권 설정이 존재하므로, 해당 임차보증금은 배당을 통해 회수될 예정이며 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

3.3. 인수 권리 여부

권리분석 결과, 낙찰 후 인수해야 할 별도의 부담(보증금, 권리 등)은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 주거용 오피스텔 이용이 중심이며, 주변으로 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 건물 이용

건축물대장상 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설로 용도가 등재되어 있으며, 현재는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 토지는 주상복합용 건부지로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 설비 현황

건물에는 위생설비, 급배수설비, 개별 도시가스 보일러를 이용한 난방설비, 주방설비, 신발장, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA 설비, H/A 설비, 소화전, 스프링쿨러, 승강기, CCTV, 지하주차장 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제약

수차례 방문하였으나 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하였습니다. 실제 내부 상태는 경매 진행 시 반드시 별도로 확인하시기 바랍니다.

6.2. 임대 관계

임대 관계가 미상으로, 현재 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 상세 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설)

본 물건지 주변에 대한 혐오시설 관련 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 지역 특성상 주거 및 상업 시설, 학교 등이 분포하고 있으나, 상세 현장 조사를 통해 주변 환경을 재확인하는 것을 권장합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 반구동에 위치한 오피스텔로, 등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰 후 별도의 인수 부담이 없는 물건입니다. 단, 내부 상태 확인이 제한적이었던 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 경매 진행 시 반드시 유의하여 상세히 확인해야 할 사항입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지조건을 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 등기부상 권리관계가 깨끗하게 정리됩니다.

울산광역시 중구라는 지역적 이점과 주변 교통 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

주거용 오피스텔 또는 소형 부동산으로 활용 시 임대수익 및 시세차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 109,000,000원입니다.

낙찰가는 해당 물건의 현재 시세, 시장 상황, 실물 상태, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 별도의 보증금이나 부담해야 할 권리는 없으므로, 감정가를 기준으로 면밀한 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.