나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1409 [1] 울산광역시 중구 반구동 55-5 반구동파크오시오 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 중구 반구동 '가온중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상14층 건물 내 제10층 제1002호로서,
외벽: 몰탈위페인트마감 등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지이며, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-03-27)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-08-28)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(울산여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1409 (1)

소재지: 울산광역시 중구 반구동 55-5 반구동파크오시오 10층1002호

건물명: 반구동 파크오시오

용도: 오피스텔/주거용 유닛 (건축물대장상 공동주택, 이용상태상 오피스텔)

토지면적: 6.83㎡ (약 2.06평)

건물면적: 27.89㎡ (약 8.44평) (전용면적 기준)

감정가: 108,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한 (한OOOOO)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 울산광역시 중구 반구동 '가온중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상14층 건물 내 제10층 제1002호입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감이며, 창호는 샷시창호입니다.

2.4. 건축 정보

* 건축년도: 2018년 10월 25일

* 총 층수: 지하 3층, 지상 14층

* 해당 층: 10층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 전체 면적: 약 3460.8평 (11440.1396㎡)

* 토지 전체 면적: 약 432.7평 (1430.5㎡)

* 건폐율: 69.96%

* 용적률: 547.26%

* 주차: 기계식 주차설비 (38대), 실내기계식주차 (71대)

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역

* 도로: 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(울산여자중학교)

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

낙찰자는 인수하는 권리 부담이 없습니다. 모든 등기부상 권리는 말소 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

을1 (2020-02-03 접수) 전세권설정 (권리자: 한국공항공사, 권리금액: 91,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

해당 사항 없음.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 한국공항공사

* 보증금: 91,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025-08-28

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 전세권 설정자이자 임의경매 채권자이기도 합니다.

3.5. 등기부채권 총액

91,000,000원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

해당 물건이 속한 건물은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 복합된 상가주택 또는 오피스텔 건물입니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* '가온중학교'가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역에 대한 일반적인 온라인 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 주변 가로망 상태가 양호하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설

건물 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 교육 환경

* 가온중학교 인근에 위치합니다.

* 울산여자중학교가 인접해 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 한국공항공사가 임차인(전세권자)으로 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 배당신고일자(2025-08-28)를 기준으로 배당 여부를 확인해야 하며, 배당표를 면밀히 검토하여 배당받지 못하는 금액이 있는지 확인하는 것이 필요합니다.

6.2. 법적/행정적 제한

* 토지이용계획상 '상대보호구역(울산여자중학교)'으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

* '장애물제한표면구역'에 해당하여 항공기 운항 관련 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 모든 권리관계가 말소되는 조건으로 인수 부담이 없는 깨끗한 권리입니다.

* 준신축급 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 도심지 내 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

7.2. 물건 약점

* '오피스텔'로 사용되고 있어 주거용 또는 업무용으로 용도 선택에 대한 고려가 필요합니다.

* 상대보호구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 수익 잠재력

해당 물건은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 위치에 있습니다. 특히 오피스텔이나 소형 주거용 임대 시장에서 수요가 있을 것으로 보입니다.

8.2. 안정성

등기부상 모든 권리가 말소되는 조건이므로, 권리 분석에 따른 위험이 매우 낮습니다. 이는 투자자에게 큰 안정성을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 108,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 없으므로 감정가를 참고하여 시장 가치를 판단할 수 있습니다.

9.2. 제언

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 동향에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 해당 물건의 실제 이용 상태 및 잠재적 가치를 현장 답사를 통해 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.