나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1359 [1] 울산광역시 중구 유곡동 264 에일린의뜰1차아파트 102동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 유곡동 소재 <울산종갓집도서관> 북동측 인근에 위치하는 구분건물(아파트) 1개호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 관공서 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 9층 902호로서,
2013.10.28. 사용승인 되었으며,
외벽 : 미장석, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인근 도로망 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2016-12-20) , 지구단위계획구역(우정혁신지구) , 중로2류(폭 15m~20m)(2013-08-30)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(아리솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(울산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(함월고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(울산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 (2011-02-05)(유곡동 공룡 발자국 화석 500m)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 미상임.
-「감정평가에 관한 규칙」 제16조에 의거 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 대지사용권을 일괄하여 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.
- 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문 등 이유로 그 내부 확인이 곤란하여 동유형의 물건, 인근 유사물건, 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 기준으로 평가하였으며, 향후 업무 진행시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대해서는 재확인하시기 바람.
- 본건의 위치는 본 건물 평가전례 및 현황에 의하여 확인하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경1359 (1)

소재지: 울산광역시 중구 유곡동 264 에일린의뜰1차아파트 102동 9층902호

건물명: 에일린의 뜰 1차 아파트

동/호수: 102동 9층902호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 534,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 60.52㎡ (약 18.31평)

토지 지분: 60.5187㎡ (약 18.31평)

건물면적 (전용면적): 84.96㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.9646㎡ (약 25.69평)

추정 공급면적 (분양면적): 약 111.91㎡ (약 33.85평)

1.3. 건축정보

건축 사용승인일: 2013년 10월 28일

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 2층, 지상 20층 (본건 9층)

건물 지붕: (철근)콘크리트

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 유곡동에 소재하며, 울산종갓집도서관 북동측 인근에 위치함. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 관공서 등이 혼합된 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(우정혁신지구)으로 지정되어 있음. 또한, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합하며, 가축사육제한구역, 학교보호구역(상대, 절대), 역사문화환경보존지역(유곡동 공룡 발자국 화석 500m 이내) 등의 제한사항이 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 5번 근저당권 (외동농업협동조합, 2015-12-11 접수)이 말소기준권리가 되며, 이보다 선순위 권리(갑구 1, 2, 4번)는 말소되지 않고, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 아이에스동서주식회사 (2013-11-21)

* 소유권이전: 박향미 (2013-12-20)

* 소유권이전: 김태은 (2015-12-11, 매매)

* 근저당: 외동농업협동조합 (2015-12-11, 금332,400,000원, 말소기준)

* 압류: 동울산세무서 (2018-02-28, 말소)

* 가압류: 농소새마을금고 (2021-01-15, 금200,000,000원, 말소)

* 강제경매: 농소새마을금고 (2025-08-27, 금247,451,881원, 본 건 경매개시결정)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 조사 결과 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액: 532,400,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 중구 유곡동은 울산종갓집도서관을 비롯한 관공서 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 양호함. 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 아파트 등 공동주택 밀집 지역의 특성을 보임.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 울산초등학교, 함월고등학교, 아리솔유치원 등이 인근에 소재하여 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 울산종갓집도서관이 인근에 있어 문화 및 학습 시설 접근성이 좋음.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

아파트 단지 내 기본 위생, 급/배수, 소방, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있음.

5.2. 단지 정보

* 총 세대수: 200세대

* 주차대수: 269대 (세대당 1.3대)

* 최고 층수: 20층 (본건 9층)

* 건설사: 아이에스동서 주식회사

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

감정평가 시, 이해관계인의 부재 및 폐문 등의 사유로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 관련 공부, 유사 물건 등을 기준으로 평가하였음. 따라서, 향후 업무 진행 시 내부 구조, 관리 상태, 리모델링 여부 등을 재확인할 필요가 있음.

6.2. 토지 이용 제한

역사문화환경보존지역, 학교보호구역 등의 제한이 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 유곡동에 위치한 신축급 아파트로, 도서관, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있고 교통 여건 또한 양호하여 주거 환경이 우수한 편임. 감정가는 5억 3천 4백만원 수준이나, 실제 내부 상태 확인 미흡이라는 리스크가 존재하므로 입찰 전 철저한 현장 조사가 필요함. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 깨끗한 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 우수한 주거 입지: 도서관, 학교 등 생활 인프라가 풍부하고 조용한 주거 환경을 제공함.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 인수 부담이 없음.

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 시세 차익 가능성을 고려할 수 있으나, 내부 상태 확인이 선행되어야 함.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 내부 상태, 관리 상태, 주변 시세, 향후 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 감정가(534,000,000원)를 참고하되, 본건의 재확인이 필요한 내부 상태 등 제반 사항을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.