나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1389 [1] 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 102동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 평산동 소재 ""신명초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근
린생활시설, 학교,농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 중 6층 604호(사용승인일:2024.01.31)
로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등
창호 : 샤시창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 도시가스공급설비, 소방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내의 정방형의 토지로서 공동주택(아파트) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내외부 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접
합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1389 (1)

소재지: 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 102동 6층604호

용도: 아파트

감정가: 234,000,000원

토지면적: 52.22㎡ (약 15.79평)

토지지분: 52.2203㎡ (약 15.79평)

건물면적: 73.17㎡ (약 22.13평)

건물지분: 73.1686㎡ (약 22.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 상OOOOOOO

특이사항: 공동담보,

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

주위환경: 경상남도 양산시 평산동 소재 "신명초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 사정은 보통입니다.

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상20층 건물 중 6층 604호로, 2024년 1월 31일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

이용상태: 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 공급 설비, 소방 설비 등이 설치되어 있습니다.

토지: 완경사지대 내의 정방형 토지로서 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

도로: 단지내외부 가로망 상태는 보통시됩니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권보존: 주식회사아라마루 (2024-02-05)

* 근저당권 (말소기준권리): 우리은행 (2024-02-05)

* 채권금액: 111,600,000원

* 근저당권: 상명새마을금고 (2024-07-01)

* 채권금액: 146,220,000원

* 임의경매: 상명 (2025-08-26)

* 채권금액: 124,525,810원

* 가압류: 주식회사광우엔지니어링 (2025-11-03)

* 채권금액: 63,400,000원

총 등기부채권액은 321,220,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 우리은행의 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임대관계: 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인이 있는지에 대한 확인이 필요합니다. 보증금이 '0원'으로 기재되어 있으나, 이는 임대차 관계가 없거나 보증금 정보가 확인되지 않았음을 의미할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 신명초등학교 인근에 위치하여 주거 단지, 근린생활시설, 학교 등이 주변에 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 단지 내외부 도로망 또한 보통 수준입니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주변 시설: 신명초등학교가 인근에 위치하며, 공동주택 및 근린생활시설이 주변에 분포합니다.

단지 정보: 양산천년가더힐아파트는 총 9개 동, 625세대로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖춰져 있습니다. 지상에 3대, 지하에 18대의 전기차 충전기가 설치되어 있으며, 총 주차 대수는 463대입니다.

건축 정보: 2024년 1월 31일에 사용승인을 받은 신축 아파트입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 거주 상황에 대한 불확실성이 존재합니다. 인수 여부와 무관하게 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 구분건물 관련 확인 필요: 감정평가서 요약에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있으나, 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 등에 의해 평가되었으므로, 실제 내부 구조, 관리 상태, 리모델링 여부 등에 대한 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년 신축된 아파트로, 양산시 주진동에 위치하며 신명초등학교 인근에 자리잡고 있어 주거 환경이 양호합니다. 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 인접해 있으며 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다. 최근 거래가와 감정가 사이에서 합리적인 가격 접근이 가능하다면 투자 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 파악되어 잠재적인 명도 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 1월에 사용승인을 받은 비교적 새 아파트입니다.

* 우수한 입지: 주거 지역 내 위치하며 초등학교 등 교육 시설이 인근에 있습니다.

* 편의시설: 단지 내에 다양한 복리시설이 갖춰져 있습니다.

* 개발 호재: 양산 지역의 교통망 확충 계획 등 미래 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(73.1686㎡)의 아파트가 2026년 4월과 7월에 각각 20,700,000만원에 거래되었습니다. 감정가는 234,000,000원입니다.

잠재적 리스크(임대 관계 미상)를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

최근 실거래가 수준을 기준으로, 20,700,000만원에서 22,000,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가 대비 약 88.5% ~ 94% 수준입니다.

다만, 실제 명도 비용 및 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

입찰 보증금(감정가의 10%인 23,400,000원)을 제외한 금액으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.