나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12315 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 다개리 519-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성 · 평가일 2025.09.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 언양읍 다개리소재 "한솔전원마을"내에 위치하며 주변은 전원주택단지이 며 외곽은 농경지,임야등으로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 대중교통사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

동지역은 북동향의 완경사지대로 종전 임야를 전원주택단지로 조성한 지역으로 일련번호 ①토지는 자루형에 유사한 부정형이며 ③토지는 세장형으로 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

공히 지적도상 폭약 5~6미터의 단지내 도로와 접하나 ③토지는 도로와의 격차로 인하여 직접도로에서 출입이 곤란하여 ①토지를 통하여 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역 임

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 ②,④ 건물은 공히 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 주택으로 외벽: 비닐싸이딩 붙임, 내벽: 벽지도배 창회 샷시유리창임.

이용상태

(2)(4)공히 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 난방설비 있음.

부합물 및 종물

별첨건물개황도 참조

공부와의 차이

본건(2)건물은 보일러실부분(1.5x2.9m)이 철거된 바 실측사정하여 평가하였읍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 (2)건물은 전세보증금 20,000,000원에 인대중으로 탐문되나 (4)건물은 관계인의 부재로 내역은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본 건 목록 1 토지에 타인소유 관정시설(마을공동수도용)이 소재하나, 감정평가에서 제외. 매각에서 제외
3. 본 건 목록 2 건물은 보일러실부분(1.5×2.9=4.35㎡)이 철거되어 잔여면적인 94.5㎡(15×5.6+5×2.1)로 실측사정하여 평가함
4. 본 건 목록 3 토지는 도로와의 격차로 인하여 직접도로에서 출입이 곤란하여 목록 1 토지를 통하여 출입하고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12315 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 다개리 519-16

토지 면적: 총 1225.00㎡ (약 370.56평)

건물 면적: 총 197.70㎡ (약 60.27평) (제시외 건물 24.70㎡ 포함 시 약 222.4㎡ / 67.74평)

용도: 단독주택

감정가: 395,525,100원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

주요 고지 사항:

* 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 본 건 목록 1 토지에 타인 소유 관정시설(마을공동수도용)이 소재하나, 감정평가에서 제외되었으며 매각에서도 제외됨.

* 본 건 목록 2 건물은 보일러실 부분이 철거되어 실측 면적으로 평가되었음 (4.35㎡ 철거, 잔여 면적 94.5㎡ 적용).

* 본 건 목록 3 토지는 도로와의 격차로 인해 직접 도로에서 출입이 곤란하며, 목록 1 토지를 통하여 출입하고 있음.

1.1. 입지조건

* 소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 다개리 "한솔전원마을" 내에 위치합니다.

* 주변 환경: 전원주택 단지가 형성되어 있으며, 단지 외곽으로는 농경지 및 임야가 분포하고 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통 상황: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 현황: 북동향의 완경사지로, 종전 임야를 전원주택 단지로 조성한 지역입니다. 필지별(목록 1, 목록 3) 단독주택 부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 지적도상 폭 5~6미터의 단지 내 도로와 접하고 있으나, 특정 필지(목록 3)는 도로와의 단차로 인해 인접 필지(목록 1)를 통해 출입하는 상황입니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준 권리: 2015년 6월 26일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권액 123,960,000원)이 말소기준 권리입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준 권리보다 후순위의 모든 권리(을1, 을2, 갑4, 갑5, 갑6 등)는 낙찰 시 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

* 건물 등기부 요약: 소유권 보존 및 이전 등기 후 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 대상입니다.

* 토지 등기부 요약: 소유권 이전 등기 후 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 대상입니다.

* 주요 임차인 현황:

* 김 : 전입 2025-04-02, 대항력 없음.

* 김 : 전입 2021-02-08, 대항력 없음.

* 김 : 전입 2017-11-09, 대항력 없음.

* 함 : 전입 2019-04-26, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 입지 특성: 본 물건은 울산 울주군 언양읍의 전원주택 단지 내에 자리하고 있어, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 중시하는 수요자에게 적합합니다.

* 상업 시설 접근성: 직접적인 상업 시설 밀집 지역은 아니며, 기본적인 편의시설 이용은 인근 언양읍 소재지로 차량 이동이 필요합니다.

* 주거 가치: 상업적 가치보다는 전원생활을 위한 주거용 부동산으로서의 가치에 중점을 두어 분석해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 자연 친화적인 환경에서 전원생활을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

* 편의 시설: 차량 이용 시 언양읍 소재지의 마트, 병원, 학교 등 다양한 편의시설 및 생활 인프라를 이용하기 편리합니다.

* 교통: 자가용 이용은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 현재 점유 현황: 건축물 감정평가서 상, 건물(2)는 전세보증금 20,000,000원에 임대 중으로 탐문되었으나, 공식적인 임차인 현황에는 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음으로 기재되어 있습니다. 보증금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 접근성: 목록 3 토지(건물 4 소재)는 도로와의 단차로 인해 인접 토지를 경유해야만 출입이 가능한 점은 토지 활용 및 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 토지 내 타인 소유의 마을공동수도용 관정시설이 감정평가 및 매각에서 제외되므로, 향후 해당 시설의 이용 및 관리에 대한 별도의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 현황: 건물(2)의 보일러실 일부(4.35㎡)가 철거되어 실측 면적으로 평가된 점은, 향후 건축물대장 정리나 원상복구 관련 추가적인 비용 또는 절차가 발생할 가능성을 시사합니다.

* 임차인 정보 불일치: 감정평가 과정에서 탐문된 임대차 보증금 정보(20,000,000원)와 공식적으로 확인된 임차인 현황(보증금 0원, 대항력 없음) 간에 차이가 존재합니다. 실제 점유 관계 및 법적 효력에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 본 물건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료만으로는 확인되지 않습니다. 외부 지도 서비스 및 검색을 통한 추가적인 조사 결과, 혐오시설 발견 시에는 해당 사실을 보고서에 명시해야 합니다. (본 보고서 작성 시점에서는 추가 조사가 이루어지지 않았습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 언양읍의 전원주택 단지 내에 위치한 총 1225㎡ 토지와 2개동의 단독주택(연면적 197.7㎡)입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 그러나 일부 토지의 제한적인 접근성, 매각에서 제외되는 관정시설, 건물 일부의 철거 상태, 그리고 임차인 관련 정보의 불일치 등은 투자 결정 시 반드시 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 전원생활을 희망하는 실수요자에게는 매력적일 수 있으나, 투자 목적이라면 이러한 리스크 요인을 종합적으로 감안하여 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 말소기준 권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 충분한 토지 면적: 총 1225㎡의 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 활용도가 높습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 전원주택 단지 내 위치하여 조용하고 자연 친화적인 생활이 가능합니다.

* 지역 발전 가능성: 언양읍 지역의 지속적인 발전 가능성에 따른 향후 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 395,525,100원

* 시세 분석: 제공된 건축물표제부 JSON 데이터는 본 물건의 상세 정보를 제공하지만, 주변 유사 물건의 시세 비교를 위한 매매/임대 정보 JSON 데이터는 제공되지 않았습니다. 따라서 현재 시세를 기준으로 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

* 고려 사항:

* 넓은 토지 면적과 2개동의 단독주택이라는 점은 긍정적 요인으로 작용합니다.

* 반면, 특정 토지의 접근성 제한, 매각 제외 물건 존재, 건물 일부 철거 상태, 그리고 탐문된 임차인 정보와 공식 정보 간의 불일치 등은 잠재적 리스크 요인으로서 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 제시된 감정평가액(395,525,100원)은 본 물건의 객관적인 가치 판단 기준이 됩니다.

* 실제 입찰 참여 시에는, 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 유사 부동산의 최근 실거래 사례를 면밀히 조사하여 개별적인 가치를 평가해야 합니다.

* 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정평가액을 기준으로 하향 조정하거나, 시장 상황에 따라 소폭 상회하는 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.