나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31703 [1] 대구광역시 달서구 용산동 414-4 성서6주공아파트 610동 16층1605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 성산중학교 남측 인근에 소재하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 볼때 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 18층 내 16층 1605호 1개 호수로서, 사용승인일 : 1997.12.19 외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트 1개 호수로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대에 대체로 평탄하게 조성된 부정형으로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건단지 북측으로 대로2류(폭 30m~35m), 남측으로 대로3류(폭 25m~30m), 동측으로 중로1류(폭 20m~25m), 서측으로 보행자전용도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로2류(폭 30m~35m) (접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m), 가축 사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,택지개발 지구기타(택지개발사업 완료)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경31703 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세내역

소재지: 대구광역시 달서구 용산동 414-4 성서6주공아파트 610동 16층 1605호

용도: 아파트

건물면적: 49.76㎡ (약 15.05평)

토지면적: 26.45㎡ (약 7.99평) (토지지분 26.4465㎡)

건축물 현황: 철근콘크리트 벽식구조, 슬래브지붕 18층 중 16층

사용승인일: 1997년 12월 19일

감정가: 120,000,000원

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 성산중학교 남측 인근에 소재하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 18층 내 16층 1605호로서, 사용승인일은 1997.12.19입니다. 외벽은 몰탈위페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

이용 상태: 아파트 1개 호수로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용 상태: 남동하향 완경사지대에 대체로 평탄하게 조성된 부정형으로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 단지 북측으로 대로2류(폭 30m~35m), 남측으로 대로3류(폭 25m~30m), 동측으로 중로1류(폭 20m~25m), 서측으로 보행자전용도로와 각각 접합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지) 등입니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동에 위치하며, 성산중학교 남측 인근입니다.

주변으로 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 잘 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지 주변으로 폭 30~35m, 25~30m의 넓은 도로와 20~25m의 중로 등이 있어 차량 접근성이 좋습니다.

인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 볼 때 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

단지 북측과 남측으로 대로가 접해 있고, 동측에는 중로, 서측에는 보행자 전용도로가 있어 단지 접근 및 통행이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

집합건물 등기부상 소유권이전(임동철, 1998-03-27) 이후, 가압류(서민금융진흥원, 2023-11-28, 말소기준권리) 및 강제경매(정지윤, 2025-08-25)가 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 12,960,003원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정지윤

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2019년 10월 28일

배당신고일자: 2025년 10월 14일

대항력: 없음

비고: 임차인 정지윤은 대항력이 없습니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 서민금융진흥원의 가압류(대구지방법원 2023카단38250)입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 없습니다. (참고: 현 등기부에는 해당 권리 사항이 없습니다.)

임차인 정지윤은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 전형적인 아파트 단지 내 상권에 속하며, 단지 규모 및 거주자 수를 바탕으로 한 소비 활동이 주를 이룹니다.

단지 인근에 학교, 근린생활시설, 공원 등이 위치하여 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

향후 주변 개발 계획 및 지역 내 주거 선호도 변화에 따라 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

단지명: 성서주공6-1단지

주소: 대구광역시 달서구 용산동 414-4

세대수: 570세대

동수: 7개동

주차대수: 총 193대 (지하 14대, 지상 4대, 기계식 주차 955대)

사용승인일: 1997년 12월 19일

최고층: 20층

5.2. 편의시설 및 교육시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

인근에 성산중학교가 있으며, 다수의 초·중·고등학교가 가까이 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 정지윤은 대항력이 없으므로 보증금 미회수 가능성은 있으나, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 0원)

다만, 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리 관련 리스크

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

'지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 관련 내용이 없어 현장 확인 시 추가적인 점검이 필요합니다. (다만, 현재 등기부상 해당 권리 사항은 없습니다.)

또한, 공사대금, 관리비 연체 등 일반적인 경매 물건에서 발생할 수 있는 잠재적 채권이 있는지 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

건축 연도가 1997년으로 약 30년 가까이 되어 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

내부의 정확한 상태, 누수 여부, 설비의 작동 상태 등을 직접 확인하기 위한 현장 방문이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 용산동에 위치한 성서6주공아파트로, 도심 접근성이 양호하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다.

18층 건물 중 16층이라는 고층에 위치하여 일조권과 조망권 확보에 유리하며, 1997년식 아파트임에도 불구하고 적절한 관리가 이루어졌다면 충분히 매력적인 물건입니다.

권리 분석상 인수 부담이 없고 임차인의 대항력도 없어 명도 과정에서 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성은 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 입지: 대구 지하철 2호선 용산역 및 죽전역 접근성이 양호하며, 단지 주변으로 다양한 편의시설과 녹지 공간이 풍부합니다.

우수한 교육 환경: 인근 성산중학교를 비롯한 다수의 학교가 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

권리 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

고층의 이점: 16층의 고층으로 일조와 조망이 우수하며, 층간 소음으로부터 상대적으로 자유로울 수 있습니다.

안정적인 시세: 아파트 단지라는 특성상 지역 시세의 안정적인 흐름을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 유사 면적(49.95㎡, 8층)이 2026년 6월 6일에 100,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 더 넓은 면적(59.99㎡, 15층)이 2026년 5월 11일에 162,000,000원, 2026년 6월 2일에 125,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 120,000,000원이며, 16층이라는 고층이라는 장점을 고려할 때 감정가 이상에서의 시세 형성이 가능할 것으로 보입니다.

또한, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용이 없는 점을 감안하면, 경쟁력 있는 입찰을 고려할 수 있습니다.

현 시세 및 감정가, 층수 이점 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 135,000,000원 으로 산정합니다.

최종 입찰가는 개인의 자금 계획, 낙찰 후 예상 수익률, 시장 상황 등을 면밀히 검토하여 결정하시기 바랍니다.

* 주변 시설 검색 결과:

대구광역시 달서구 용산동 414-4번지 일대에서는 별도의 혐오시설(예: 대규모 쓰레기 처리장, 산업 폐기물 관련 시설 등)이 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 단지와 학교, 상업 시설이 혼합된 일반적인 도시 주거 지역으로 분석됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.