나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1355 [1] 울산광역시 남구 신정동 790-23 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 신정동 소재 <월평초등학교> 북측 인근에 위치하며 주위는 노변 근린생활시
설, 공동주택, 주상용 건물 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서 단독주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북측 및 남측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-11-30)(월평초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타 사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 스라브즙 2층 건물로서,
외벽 : 치장석 붙임, 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지 및 타일 등
창호 : 샤시창호 등

이용상태

주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 및 도시가스공급설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

부합물 및 종물로 판단되는 제시외건물(ㄱ~ㄹ)이 소재하여 감정평가하였습니다.(후첨 지적및
건물개황도 참고)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타 사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지

울산광역시 남구 신정동 790-23

1.2. 물건현황

1.2. 1. 토지

용도: 단독주택 부지

면적: 147.00㎡ (약 44.48평)

제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 2. 건물

구조: 벽돌조 스라브즙 2층

용도: 주택

면적: 84.20㎡ (약 25.48평)

1.3. 감정가 및 면적

1.3. 1. 감정가: 429,486,900원 (4억 2,948만 6,900원)

1.3. 2. 면적

토지: 147.00㎡ (약 44.48평)

건물: 84.20㎡ (약 25.48평)

건물 제시외 면적: 80.60㎡ (약 24.38평) - 본 매각에 포함

1.4. 경매정보

1.4. 1. 사건번호: 울산지방법원 2025타경1355 (1)

1.4. 2. 경매구분: 부동산임의경매

1.4. 3. 채권자: 남양산새마을금고 (추정)

1.4. 4. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 5. 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 주위환경

울산광역시 남구 신정동 소재 <월평초등학교> 북측 인근에 위치하며, 주위는 노변 근린생활시설, 공동주택, 주상용 건물 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통입니다. 북측 및 남측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 접합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역. 가축사육제한구역, 상대보호구역(월평초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2018년 6월 5일 남양산새마을금고 근저당권

3.2. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인현황

* 임차인: 정명자

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-10-31

대항력: 없음

4. 상권분석

해당 물건은 주거지역 내 단독주택으로, 배후 주거 단지를 기반으로 한 근린생활시설이 주변에 위치하고 있습니다. 대규모 상업지역과는 거리가 있으나, 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

* 교육시설: 월평초등학교 북측 인근에 위치.

* 편의시설: 주위 노변 근린생활시설, 공동주택 등.

6. 잠재적리스크

6.1. 제시외 건물

감정평가서 상 제시외 건물(ㄱ~ㄹ) 80.60㎡가 포함되어 있으나, 실제 현황과 공부상 일치 여부, 건축법상 문제 여부 등은 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 임대관계 미상

임대관계가 미상인 부분이 있으나, 현재 등기부상 또는 명시된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.3. 건물 노후화

건물 사용승인일(1983년 12월 3일) 기준으로 건물 노후화가 진행되었을 수 있습니다.

6.4. 주변시세 대비 감정가

제공된 JSON 데이터는 연립/다세대 주택으로, 본건 단독주택과의 직접적인 비교는 어렵습니다. 해당 데이터 상으로는 2026년 5월 기준 2억 9천만 원 ~ 4억 3천만 원 수준의 거래가 있었으나, 이는 본건과의 비교 시 유의해야 합니다.

7. 종합의견

본건은 울산 남구 신정동에 위치한 단독주택으로, 월평초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없으며, 제시외 건물 포함 일괄매각 조건입니다. 건물 노후화 및 제시외 건물 관련 추가 확인 사항이 있으나, 교육 시설과 생활 편의 시설 접근성이 양호한 지역에 위치하고 있습니다.

8. 투자포인트

* 학교 및 주거지역 인근에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 기존 모든 채무 및 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 상당한 면적(80.60㎡)의 제시외 건물이 포함되어 있어 활용 가치 증대 또는 별도 이용 가능성이 있습니다.

* 제2종일반주거지역 내 단독주택으로서 재건축 또는 증축 등 개발 잠재력이 있습니다.

9. 예상입찰가

감정평가액은 429,486,900원입니다. 제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보와 직접적인 비교는 어렵지만, 단독주택으로서의 토지 가치와 제시외 건물 포함 가치를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 기준 예상 입찰가 범위: 430,000,000원 ~ 470,000,000원

권장 입찰가: 450,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.