나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31705 [1] 대구광역시 달서구 도원동 1429 한실들마을 510동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 ""대구노전초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 한실들
마을 제510동 제10층 제1004호 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 각종 근린생활
시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통
사정은 보통입니다.

건물의 구조

기호 1): 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 건 중 제10층 제1004호 단위세대로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지, 타일 등 마감,
바닥: 타일, 장판 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비 등이
구비 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 인접지대와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복 7차선, 서측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m)
(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부
교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

을구 14번 주택임차권 등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31705 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 도원동 1429 한실들마을 510동 10층1004호

용도: 아파트

감정가: 133,000,000원

토지면적: 37.00㎡ (약 11.19평)

건물면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본 물건은 대구광역시 달서구 도원동에 위치하며, 대구노전초등학교 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 아파트 단지와 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

단지 남측으로 왕복 7차선, 서측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)에 해당하며, 대로 및 중로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

최초 소유권 이전은 2016년 4월 14일 손경미씨에게 이루어졌습니다.

이후 2022년 5월 30일 성미나씨에게 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리로는 2025년 8월 22일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(사건번호 2025타경31705)가 등기되어 있으며, 채권금액은 156,017,601원입니다.

을구에는 2024년 5월 30일 접수된 정유송씨의 주택임차권 등기(을14)가 있으며, 보증금은 150,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 5월 27일

확정일자: 2022년 5월 11일

배당신고일자: 2024년 5월 30일

대항력: 있음

본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 을구 14번 주택임차권 등기가 말소기준권리보다 선순위이거나 동순위일 가능성이 있어 인수될 수 있습니다.

3.3. 인수사항

을구 14번 주택임차권 등기가 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

다만, 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 배당될 것으로 예상되나, 최종 배당 결과에 따라 인수 여부가 결정됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 대구광역시 달서구 도원동의 아파트 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

인근에 대구노전초등학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

단지 정보에 따르면, 한실들마을2차는 1996년 12월 7일에 사용 승인되었으며, 총 11동 1119세대로 구성되어 있습니다.

최고 20층, 최저 1층으로 이루어져 있으며, 총 주차 대수는 362대(지상 4대, 지하 22대)입니다.

복리시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

전용면적은 59.76㎡이며, 토지면적은 37.00㎡입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 을구 14번 주택임차권 인수 가능성입니다.

임차인의 보증금 150,000,000원이 경매 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액의 잔액을 인수해야 하므로 총 인수 금액이 상승할 수 있습니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 배당을 통한 변제가 예상되나, 이 부분은 경매 진행 시 변동될 수 있어 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

대구광역시 달서구 도원동 소재 한실들마을 아파트로, 입지 및 생활 환경은 양호한 편입니다.

초등학교가 인접하고 교통 접근성이 좋으며, 비교적 최근 연식의 아파트 단지에 속합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 본 물건의 가장 큰 위험 요소이므로, 입찰 전 권리 분석 및 배당표 예측을 면밀히 검토해야 합니다.

권리 분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금이 경매 대금으로 충분히 변제될 것으로 예상되지만, 이는 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

대구광역시 달서구 신축 20년 이상 아파트.

초등학교 인접으로 인한 안정적인 주거 수요 확보 가능성.

주요 도로 접근 용이성으로 인한 교통 편의성.

잠재적 리스크(임차인 인수) 해소 시 시세 대비 저렴한 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가 133,000,000원 및 최근 시세(101,000,000원 ~ 143,000,000원)를 종합적으로 고려할 때,

권리분석 상 인수 보증금이 없는 것으로 간주하고, 본 물건의 10층이라는 점 및 기타 제반 사항을 감안하여

약 115,000,000원으로 예상 입찰가를 제시합니다.

단, 이는 예상치이며, 실제 입찰 참여 시에는 법원 진행 상황 및 배당 결과 등을 면밀히 파악하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.