나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31697 [1] 대구광역시 달서구 두류동 143-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창감정 · 평가일 2025.08.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 대구광역시 달서구 두류동 소재 '대구이월드 매표소 앞 광장' 북측 인근에
위치하고 있으며, 주위는 두류네거리 남동측 인근 일대 주거지역으로서, 단독, 다가구주
택, 아파트 및 주변 도로변 소매점, 음식점, 기타 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 토지까지 일반차량 접근 가능하며, 주변 일대 도로변으로 도보 약 3분 내외 거리에
시내버스정류장이, 도보 약 4~5분 거리에 도시철도 2호선 '두류네거리역'이 소재하고 있
음.

- 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교
통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 남서측 하향 완경사지대에 형성되어 있는 세장형의 토지로서, 기준시점 현재 '주
거용건물 부지'로 이용되고 있음.

인접 도로상태

본건 토지 남동측으로 약 6m 아스팔트포장도로 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 ""도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-04-10)""에 해당함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호(1)]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
사용승인일: 일반건축물대장상 ""2015. 12. 07.""

외벽: 인조대리석 및 스톤코트 등 마감
내벽: 벽지 및 벽면 타일 등 마감
바닥: 일반 바닥내장재 및 인조대리석, 일부 타일 등 마감
창호: 새시창호

이용상태

1층: 계단실
2층: 다가구주택(4가구)
3층: 다가구주택(3가구)
4층: 다가구주택(1가구)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31697 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 두류동 143-5 (신주소: 대구광역시 달서구 야외음악당로49안길 18)

용도: 다가구주택

감정가: 825,398,260원

토지면적: 184.80㎡ (약 55.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 321.98㎡ (약 97.4평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 만평새마을금고 (근저당권 및 임의경매 신청자)

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 대구광역시 달서구 두류동 소재 '대구이월드 매표소 앞 광장' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 두류네거리 남동측 인근으로 주거지역이 형성되어 있으며, 단독주택, 다가구주택, 아파트와 더불어 소매점, 음식점 등 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 토지까지 일반차량 접근이 가능합니다. 주변 도로변에 도보 약 3분 거리에 시내버스정류장이 있으며, 도보 약 4~5분 거리에 도시철도 2호선 '두류네거리역'이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 「토지이용계획확인서」에 의거하여 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지 남동측으로 약 6m 폭의 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 만평새마을금고의 근저당권(접수일자 2015-04-24, 채권액 455,000,000원)입니다. 이를 기준으로 이후 설정된 가압류, 소유권 이전, 주택임차권, 전세권설정 등기 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

전체 임차인의 총 보증금 합계는 0원으로, 인수되는 보증금은 없습니다.

개별 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김민아: 보증금 3,700,000원, 차임 380,000원. 전입 2023-08-23, 확정 2025-03-11. 대항력 없음.

* 문정식: 보증금 150,000,000원, 차임 70,000원. 전입 2019-02-12, 확정 2019-08-14. 대항력 없음.

* 박수빈: 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원. 전입 2023-12-20, 확정 2023-12-20. 대항력 없음.

* 배홍주: 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2023-08-28. 확정일자 및 배당신고일자 없음. 대항력 없음. 금액이 미상이며 전입일자가 있으므로 주의가 필요합니다.

* 유명훈 (1): 보증금 5,000,000원, 차임 380,000원. 전입 2022-02-04, 확정 2023-08-28. 대항력 없음.

* 유명훈 (2): 보증금 110,000,000원, 차임 0원. 전입 2022-02-04, 확정 2022-01-11. 대항력 없음. (건물 등기부상 전세권 설정 을4)

* 이경규: 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2019-02-12. 확정일자 및 배당신고일자 없음. 대항력 없음. 금액이 미상이며 전입일자가 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 대구광역시 달서구의 주거지역 내에 위치하며, 인근에 상업시설 및 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 특히 두류네거리역과 이월드 인근 지역은 유동인구가 비교적 많은 편입니다.

4.2. 건물 이용 현황

건물은 1층 계단실, 2~4층 다가구주택으로 구성되어 있으며, 총 8가구(2층 4가구, 3층 3가구, 4층 1가구)가 거주 가능한 구조입니다. 이는 다가구주택으로서의 임대수익 창출 잠재력을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 대구이월드가 있으며, 두류네거리역을 중심으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 음식점 등 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육환경

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

5.3. 녹지 및 휴식공간

이월드 및 두류공원과 인접하여 풍부한 녹지 및 휴식 공간을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 건폐율 60%, 용적률 100~150%가 적용됩니다. 또한 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 해당 규제를 준수해야 합니다.

6.2. 부채 관련

등기부상 채무 총액은 상당하나, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 추가적으로 인수해야 할 채무는 없습니다.

6.3. 임차인 관련

전체 임차인의 인수 보증금은 없으나, 배홍주, 이경규 임차인의 경우 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있습니다. 대항력은 없다고 명시되어 있으나, 명확한 금액 확인 및 처리 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 두류동의 역세권 및 관광지 인근에 위치한 다가구주택입니다. 교통, 생활편의, 문화시설 접근성이 우수하며, 다가구주택으로서의 임대수익 창출이 기대되는 입지입니다. 등기부상 모든 권리가 소멸되는 권리분석상 명확한 물건이나, 일부 임차인의 보증금 및 차임 미상 부분은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지 (2호선 두류네거리역 인접)

* 대구의 대표적 관광지(이월드) 및 공원(두류공원) 인접으로 인한 생활환경 우수

* 다가구주택으로 인한 임대수익 기대 가능

* 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 낙찰자 부담 리스크 최소화

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸됩니다. 감정가는 825,398,260원입니다. 본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 임대수익률, 건물 노후도, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 감정가의 80~90% 수준에서 시작하여 입찰 동향을 지켜보는 전략을 고려해볼 수 있습니다. (약 6억 6천만원 ~ 7억 4천만원)

이는 투자자의 자금 계획 및 목표 수익률에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.