나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31704 [1] 대구광역시 달서구 도원동 1440 아람마을 913동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 ‘노전초등학교’ 남측 도로 건너편에 위치하는 ‘아
람마을’ 제913동 제9층 제904호 단위세대(전유면적 59.63㎡)로서, 부근은 아파트, 학교 및
근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로변에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통
사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 18층건 중 제913동 제9층 제904호(계단식, 남향)로서
건축물대장상 사용승인일자는 1997.4.18.이며,
- 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 및 외장석재 마감
- 내벽 : 벽지 및 타일 마감
- 바닥 : 바닥재 및 타일 마감
- 창호 : 새시창호 등의 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수설비 등 위생설비, 지역난방설비, 승강기설비 및 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 단지는 북측으로 왕복7차선, 서측으로 왕복6차선, 동측으로 왕복4차선 및 남측으로 폭
약 8m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m)(접합)
, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망), 상대보호구역,
상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망), 절대보호구역, 절대보호구역(세부사항은 남
부교육청 문의요망), 택지개발지구기타(택지개발사업완료)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31704 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 도원동 1440 아람마을 913동 9층904호

용도: 아파트

감정가: 147,000,000원

토지면적: 32.42㎡ (약 9.81평)

토지지분: 32.4193㎡ (약 9.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.63㎡ (약 18.04평)

건물지분: 59.63㎡ (약 18.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

특이사항: 대항력있는임차인

주의사항: (제시된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인

1.1. 감정평가서 요약

본 건은 대구광역시 달서구 도원동에 위치한 아람마을 913동 9층 904호(전유면적 59.63㎡)로, 주변은 아파트, 학교, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며 버스 승강장이 소재하여 무난한 편임.

건물 구조는 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 18층 건물 중 9층이며, 1997년 4월 18일 사용승인되었음. 외벽은 페인트 및 외장석재, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 새시창호로 마감되었음.

아파트로 이용 중이며, 급배수, 지역난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있음.

토지는 인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 인접 도로 폭은 8m 이상임.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지) 등으로 지정되어 있으며, 각종 교통 및 보호구역, 택지개발지구에 해당함.

공부와의 차이는 없음.

임대 관계는 파악되지 않음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 '노전초등학교' 남측 도로 건너편에 위치한 '아람마을' 단지 내에 소재함.

주변은 대규모 아파트 단지, 학교(노전초등학교 등), 근린생활시설 등이 밀집하여 형성된 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통 접근성

아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로변에 버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

단지 북측으로 왕복 7차선, 서측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 4차선, 남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 원활함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전은 여러 차례 있었으며, 현재 파악된 권리 중 말소기준권리는 2024년 6월 13일자 삼성카드 가압류(갑6)임.

주택임차권(을11)은 2025년 3월 5일에 전연희 명의로 접수되었으며, 권리금액은 150,000,000원임.

을구 11번의 임차권등기는 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있음. 이는 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 인수될 가능성이 있음을 의미함.

현재 등기부채권 총액은 615,754,358원임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 전연희

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 1월 28일

확정일자: 2021년 1월 28일

배당신고일자: 2025년 3월 5일

대항력: 있음

주목할 점은 임차인 전연희 씨가 채권자로서 해당 강제경매(2025타경31704)를 신청한 것으로 보임. 이는 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 직접 경매를 신청한 경우로, 배당 절차에서 자신의 채권을 우선적으로 회수하고자 할 가능성이 높음. 그러나 물건명세서 상 '매수인에게 인수될 수 있음'이라는 문구는 임차인 보증금 전액이 배당으로 소멸되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 존재함을 시사함.

4. 상권분석

아람마을 아파트는 대구광역시 달서구 도원동에 위치하며, 주변에 학교와 근린상가들이 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 편리한 지역임.

대규모 주거 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있음.

향후 지역 개발 계획이나 인프라 확충에 따라 상권의 변화 가능성이 있으나, 현재로서는 주거 중심의 안정적인 상권으로 평가됨.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

본 아파트 단지는 1997년 준공되었으며, 총 15개동, 1348세대로 구성된 대단지임.

단지 내 및 인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있음.

지상 주차 4대, 지하 주차 38대를 포함하여 총 333대의 주차 공간이 마련되어 있음 (총 746대, 지하 기계식 436대, 지상 기계식 310대 - 건축물대장 기준).

최고 20층, 최저 1층으로 이루어진 단지임.

단지 주변으로 학교, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 아파트 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(59.63㎡)의 아람마을 아파트 실거래가는 2026년 6월 기준으로 110,000,000원에서 122,000,000원 수준에서 거래되고 있음.

최근 전월세 거래는 2026년 5월에 보증금 11,000,000원에 월세 0원, 2026년 5월에 보증금 4,000,000원에 월세 380,000원, 2026년 4월에 보증금 200,000,000원에 월세 330,000원 등으로 다양하게 나타나고 있음.

이는 본 물건의 감정가 147,000,000원보다 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있음을 보여줌.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 전연희 씨의 존재임. 임차인의 보증금은 150,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 및 감정가보다 높은 금액임.

물건명세서 상 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 11번 임차권등기가 있음(배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인에게 인수될 수 있음)'이라고 명시되어 있어, 임차인의 보증금 전액이 경매 배당으로 회수되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 존재함.

만약 임차인 보증금 150,000,000원을 인수해야 한다면, 실제 낙찰가가 시장가치보다 훨씬 높게 형성될 수 있어 투자 가치가 낮아질 수 있음.

다만, 임차인이 직접 경매를 신청한 점을 고려하면, 임차인 본인이 최고가 매수인이 되어 보증금 회수 및 소유권 확보를 노릴 가능성도 배제할 수 없음.

6.2. 감정가와 실거래가 차이

감정가 147,000,000원에 비해 최근 실거래가는 110,000,000원에서 122,000,000원 수준으로 약 25,000,000원 이상 차이가 발생하고 있음. 이는 시장 상황 변동, 임차인 보증금 인수 위험 등이 반영된 결과일 수 있음.

6.3. 혐오시설 및 기타 위험 요소

주변 지역에 대한 검색 결과, 아파트 단지 인근에 직접적으로 노출되는 혐오시설(유해시설, 공장 밀집 지역 등)은 파악되지 않았음.

그러나 부동산 시장의 전반적인 침체나 지역 경제 상황에 따른 가치 하락 가능성은 항상 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구의 아파트 단지 내 위치하여 주거 환경이 양호하고 교통 접근성이 좋다는 장점이 있음. 또한, 단지 규모가 크고 생활 편의시설 이용이 용이한 편임.

하지만 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 전연희 씨가 있으며, 그의 보증금(150,000,000원)이 매수인에게 인수될 가능성이 있다는 점임. 이 경우 실제 투입 비용이 시장가치를 크게 초과할 수 있음.

감정가는 147,000,000원이지만, 최근 실거래가는 110,000,000원에서 122,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 시장가치 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보임.

임차인이 직접 경매를 신청했다는 점과 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 상충되므로, 입찰 전 반드시 해당 물건의 권리관계 및 배당 순위, 임차인과의 협상 가능성 등을 철저히 확인해야 함.

8. 투자 포인트

* 대구광역시 달서구의 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 대단지 아파트로 기본적인 관리 및 편의시설 이용이 용이함.

* 초등학교 및 근린상가가 인접하여 생활 편의성이 높음.

* 최근 실거래가 대비 감정가 및 임차인 보증금 수준을 고려한 가격 협상 여지 존재.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정하되, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 최종적인 판단이 매우 중요함.

만약 임차인의 보증금 150,000,000원이 매수인에게 인수되지 않고 배당으로 전액 해결된다는 전제하에, 최근 실거래가 수준(약 110,000,000원 ~ 122,000,000원)을 고려하여 접근하는 것이 합리적일 수 있음.

감정가(147,000,000원)는 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되므로, 감정가 이하, 특히 최근 실거래가 상단인 120,000,000원 내외에서 입찰을 고려해 볼 수 있음.

하지만 임차인 보증금 인수 위험이 현실화될 경우, 입찰가를 대폭 낮추거나 유찰을 기다리는 전략이 필요할 수 있음.

따라서, 보수적인 접근으로 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰 가격을 검토하는 것을 제안함.

최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 분석 전문가와 상담 후 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.