나이스옥션 법원경매 포항 2025타경475 [1] 경상북도 포항시 북구 양덕동 786-1 양덕트리니엔3차 301동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 포항감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 ""양서초등학교"" 북동측 인근에 위치하고
있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 나지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 21층 건물 중 '제2층 제207호' 단위세대로서,
외벽 : 석재붙임, 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 데코타일, 타일 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'아파트' 로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, 자체 지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, '아파트부지'로
이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 30미터, 북측으로 폭 약 25미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역,
주거용지(공동주택용지(건폐율 20%이하, 용적율 180%이하, 높이 18층이하), 기타 1종지구
단위계획구역 결정조서 참조), 지구단위계획구역,
대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함),
소로3류(폭 8m 미만)(특수도로(보행자전용도로)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타
본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부구조와 내부현황
및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부
관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가
하였으니, 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경475 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 양덕동 786-1 양덕트리니엔3차 301동 2층207호

용도: 아파트

감정가: 240,000,000원

토지면적: 59.31㎡ (약 17.94평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 흥OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 건은 경상북도 포항시 북구 양덕동에 소재한 "양서초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 나지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

동측으로 폭 약 30미터, 북측으로 폭 약 25미터의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 공동주택용지(건폐율 20% 이하, 용적률 180% 이하, 높이 18층 이하), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 3월 23일 접수된 흥우산업주식회사 명의의 전세권설정(을2)이며, 금액은 300,000,000원입니다.

등기부채권 총액은 336,343,373원 (전세권 300,000,000원 + 삼성카드 가압류 36,343,373원)입니다.

본 경매 절차에 따라 말소기준권리 이하의 모든 권리(전세권, 가압류)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

임차인: 흥우산업주식회사

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 양덕동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 중심 지역입니다.

단지 인근으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 강화된 상권 형태를 띱니다.

주변에 나지 및 임야가 일부 분포하나, 택지 개발이 완료되어 주거 환경이 안정적으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 본 건 북동측 인근에 양서초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설: 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 단지 내에서 편리한 생활이 가능합니다.

주차: 총 893대(실내 자동 762대, 실외 자동 131대)의 주차 공간을 확보하고 있어 주차 편의성이 높습니다. (출처: 건축물 총괄표제부 JSON)

단지 정보: 양덕 트리니엔3차는 2015년 9월 사용승인되었으며, 총 6개 동, 730세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 경사지붕 21층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다. (참고: 토지이용계획상 공동주택 높이 18층 이하로 명시되어 있으나, 건물은 21층으로 건축되었습니다. 이 부분은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 내부 현황, 구조 변경 유무 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 평가 시 집합건축물대장, 인근 탐문 조사, 외부 관찰 등을 통해 이루어졌으므로, 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있습니다.

건물 층수 관련 확인 사항: 토지이용계획상 공동주택 높이 18층 이하로 제한되어 있으나, 본 건물이 21층으로 건축된 점은 향후 확인이 필요한 사항입니다.

주변 시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구의 주요 주거 지역에 위치한 아파트로, 양서초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 대단지 아파트로서 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다. 교통 및 도로 접근성이 양호하며, 권리 관계 또한 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 편입니다. 감정가는 최근 실거래가 수준과 유사하거나 다소 낮아 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다. 다만, 현장 내부 확인이 불가했던 점과 건물 층수 관련 잠재적인 이슈는 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 초등학교 인접, 생활 편의시설 밀집, 주요 도로 접근성 양호.

안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이며, 인수할 보증금이 없습니다.

준신축급 아파트: 2015년 준공으로 비교적 신축에 가까워 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

지역 내 선호도: 양덕동은 포항시 내에서 주거 선호도가 높은 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 240,000,000원

최근 매매 정보 분석 (2026년 6월~7월):

- 255,000,000원 (16층)

- 242,000,000원 (10층)

- 245,000,000원 (20층)

최근 실거래가 평균: 약 247,330,000원

최근 실거래가 범위: 242,000,000원 ~ 255,000,000원

본 건의 감정가(240,000,000원)는 최근 실거래가 평균 및 최고가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 20층 거래가(245,000,000원)를 참고할 때, 감정가 수준에서 약간의 경쟁이 예상됩니다. 내부 확인 불가, 층수 관련 잠재적 이슈 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 235,000,000원 ~ 248,000,000원

(최저 입찰가는 감정가 이상으로 설정될 가능성이 높으며, 240,000,000원 이상에서 결정될 것으로 예상됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.