나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4051 [1] 경상북도 포항시 남구 대잠동 470-6 이동우방파크빌 101동 6층 607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1) 위치 본건은 경상북도 포항시 남구 대잠동 소재 '이동초등학교' 남측 인근에 위치함. 2) 주위환경 인근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의 도는 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트경사슬래브지붕 제17층 건물 내 제101동 제6층 제607호로서, (사용승인일 2001.10.17) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 바 닥 : 바닥재 및 타일 등 마감. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 폭 약 35미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역,제3종일반주거지역,대로1류(폭 35m~40m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2015-12-16)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2015-12-16)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

특별매각조건 : 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차권보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4051 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 대잠동 470-6 이동우방파크빌 101동 6층 607호

* 용도: 아파트

* 건물명: 이동우방파크빌

* 감정가: 167,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 토지면적: 37.37㎡ (약 11.3평)

* 건물면적(전용면적): 59.98㎡ (약 18.1평)

* 사용승인일: 2001년 10월 17일

* 건물 층수: 17층 중 6층

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경상북도 포항시 남구 대잠동 소재 '이동초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 인근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의는 보통시됩니다.

* 도로: 본건은 남측으로 폭 약 35미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권 이전 이력이 확인됩니다.

* 다수의 가압류 채권(국민행복기금, 서민금융진흥원, 에스비아이저축은행, 다올저축은행)이 존재하나, 모두 말소 예정입니다.

* 주택임차권(김동준, 보증금 180,000,000원)이 존재하나, '을10'으로 등재되어 있으며 말소 대상입니다.

* 말소기준권리는 서민금융진흥원의 가압류(2024-06-12 접수)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-10

* 확정일자: 2022-04-19

* 배당신고일자: 2024-08-14

* 대항력: 없음. 따라서 본 건 매수인은 임차인에게 보증금 반환 의무를 부담하지 않습니다.

* 특별매각조건:

* 임차인 및 임차권승계인(주택도시보증공사)은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차권보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 이 특별매각조건이 충족될 경우, 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

* 총 채권액: 265,971,998원 (이는 감정가 167,000,000원을 초과합니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 이동우방파크빌 단지 내 아파트로, 주변에 학교와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 이동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

* 아파트 정보:

* 단지명: 이동우방파크빌

* 총 세대수: 499세대

* 최고 층수: 19층

* 주차: 총 461대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본건 아파트와 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특별매각조건: 본건은 임차인 및 HUG의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각입니다. 만약 이 조건이 매각기일에 맞춰 이행되지 않을 경우, 매수인이 해당 보증금 상당액을 인수하게 될 위험이 있습니다. 따라서, 매각기일 전에 HUG 및 임차인과의 소통을 통해 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 건축 연도: 2001년 준공으로, 건축 후 25년이 경과하여 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 채권 총액: 총 채권액이 감정가를 상회하고 있어, 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 낙찰가가 결정될 것입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 포항시 남구 대잠동의 '이동우방파크빌' 아파트로, 주거 선호도가 높은 지역에 위치합니다.

* 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 예정이나, 특별매각조건으로 인한 임차인 관련 리스크는 면밀한 검토와 확인이 필요합니다.

* 이동초등학교 등 교육시설 접근성이 좋으며, 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려한 전략적인 입찰이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 포항시 남구 대잠동은 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 교육 환경: 이동초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가정의 선호도가 높을 수 있습니다.

* 특별매각조건 활용: 특별매각조건을 명확히 이해하고 리스크를 관리한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건의 전용면적은 59.98㎡ (약 18.1평)이며, 6층에 위치합니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 7월 3일): 동일 면적(59.9839㎡) 13층 아파트가 125,000,000원에 거래되었습니다.

* 비교 대상 면적(84.965㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 6월 6일 10층 175,000,000원, 2026년 7월 9일 19층 147,000,000원입니다.

* 본건의 감정가는 167,000,000원입니다.

* 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금'은 0원이며, 특별매각조건이 정상적으로 이행된다고 가정합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 최근 동일 면적 실거래가(125,000,000원)를 기준으로, 층수 및 약간의 시장 상황을 반영하여 산정합니다.

* 특별매각조건 리스크를 감안하여 감정가보다 낮게, 최근 실거래가보다는 약간 높게 책정하는 것이 합리적입니다.

* 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 낙찰 및 향후 가치 상승을 고려하여, 135,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.