나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4049 [1] 경상북도 포항시 남구 송도동 435-31 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 송도동 소재 ""송도사거리"" 북서측 인근에 위치하며, 주위일대는 후면 주택지대로서 단독주택으로 형성되어 주거환경 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량의 출입이 용이하며, 간선도로와의 거리 및 교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 주위일대와 등고 평탄하며, 주거용 건부지임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 2미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1)시멘트블럭조 단층으로서
(사용승인일: 1984.12.28)
- 외 벽: 몰탈위페인트 마감,
- 내 벽: 세멘몰탈 등 마감,
- 바 닥: 세멘몰탈 등 마감,
- 천 정: 목조지붕틀 노출(스레트지붕 철거),
- 창 호: 새시 및 목재 창호임.

이용상태

1)단독주택(폐가상태임)

설비내역

1)급배수 및 위생설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도""(㉠)를 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 실지조사 당시 스레트지붕 철거되어 폐가상태로서 이를 감안하여 감정평가 하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 스레트지붕 철거 감안평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 포항지원 2025타경4049 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 송도동 435-31

용도: 단독주택

감정가: 52,593,400원

토지면적: 67.40㎡ (약 20.4평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.32㎡ (약 11.3평)

건물제시외면적: 5.20㎡ (약 1.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 특이사항

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 스레트지붕 철거 감안평가. 건물은 폐가 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 포항시 남구 송도동 소재 "송도사거리" 북서측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 단독주택이 형성된 주거지역으로, 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성 및 교통시설과의 연계성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황

세장형의 토지로서 주위와 등고 평탄하며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 2미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약

- 1996-11-08: 최용우 소유권 이전

- 2019-06-19: 이헌동 소유권 이전 (2018타경31775 강제경매로 인한 매각)

- 2025-08-22: 박현지 강제경매 개시 (말소기준권리)

- 등기부채권 총액: 0원 (박현지 채권액 7,210,000원 별도)

* 건물 등기부 요약

- 1996-11-08: 최용우 소유권 이전

- 2019-06-19: 이헌동 소유권 이전 (2018타경31775 강제경매로 인한 매각)

- 2025-08-22: 박현지 강제경매 개시 (말소기준권리)

- 등기부채권 총액: 0원 (박현지 채권액 7,210,000원 별도)

3.2. 인차인 현황

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권 개요: 해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 송도동은 도시지역 내에 있으며, 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. "송도사거리" 인근이라는 점에서 지역 내 주요 통행로나 교통의 요지에 해당될 가능성이 있습니다.

4.2. 인근 개발 계획

송도동 지역은 포항시의 재개발 및 도시 재생 사업의 잠재성을 가진 지역으로 파악됩니다. 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건 인근에는 송도해수욕장 등 해안가와 근린 생활시설이 위치하여 해양 레저 및 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 대형 마트, 병원, 학교 등은 추가적인 현장 조사나 상세 지도 검색이 필요합니다.

5.2. 주변 교통시설

본 물건은 차량의 접근성이 양호하며, "송도사거리" 인근으로 대중교통 이용 또한 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 혐오시설 유무

현재까지 파악된 바로는 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 없는 것으로 확인되었습니다. 주거 환경을 저해할 만한 시설의 존재 여부는 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

건물은 현재 폐가 상태이며, 슬레이트 지붕 철거가 이루어져 있어 즉각적인 사용이 불가능한 매우 노후된 상태입니다. 대규모 보수 또는 신축이 필요합니다.

6.2. 도로 접면

북서측으로 약 2미터 폭의 좁은 도로와 접하고 있어, 향후 건축 시 건축법상 도로 조건 충족 여부 및 대형 차량의 진출입에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지이용 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 활동에는 제약이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 남구 송도동의 "송도사거리" 인근에 위치한 단독주택으로, 토지면적 67.40㎡, 건물면적 37.32㎡에 대하여 감정가 52,593,400원으로 경매 진행 중입니다.

물건의 가장 큰 특징은 현재 폐가 상태의 노후 주택이라는 점이며, 슬레이트 지붕도 철거된 상태로 상당한 수준의 리모델링 또는 신축이 필요한 상태입니다.

입지적으로는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 걸쳐 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있으며, "송도사거리" 인근이라는 점에서 교통 접근성은 양호한 편입니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 채권액이 미상인 임차인은 없으므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

단, 2미터의 좁은 접도 도로와 폐가 상태의 건물은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

"송도사거리" 인근이라는 교통 요지에 위치하며, 상업지역과 주거지역이 혼재된 지역 특성상 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 재개발/신축 잠재력

현재 폐가 상태이므로, 향후 철거 후 신축 또는 지역 개발 계획에 따른 재건축 사업 참여 등의 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

8.3. 일괄 매각 조건

토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지 활용 또는 건물 신축 계획을 일관성 있게 추진할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 물건은 폐가 상태로 건물의 가치는 거의 없는 것으로 평가됩니다. 감정가는 토지 가치에 기반한 것으로 판단되며, 토지 면적 67.40㎡에 대한 감정가 52,593,400원 (약 780,000원/㎡)을 기준으로 하였습니다.

주변 다세대주택 매매 사례(전용면적 기준)는 3.3㎡당 약 780,000원 ~ 1,230,000원 수준이나, 본 물건은 단독주택이며 폐가 상태이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

최근 매매 사례들을 고려하고, 본 물건의 폐가 상태 및 필요한 보수/신축 비용을 감안할 때, 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 선에서 결정될 것으로 예상됩니다.

이에, 예상 입찰가는 48,000,000원 ~ 55,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

본 물건의 시세 분석을 위한 예상 입찰가를 단일 금액으로 제시하자면, 현재 감정가인 52,593,400원을 기준으로 삼되, 낙찰 후 예상되는 수리 및 신축 비용을 고려하여 최적의 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

따라서, 현재 시점에서 예상 입찰가를 50,000,000원 선으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.