나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4046 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 176-5 주건축물제1동 1층 105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 ""원동초등학교"" 남동측 인근에 위치하고
있으며, 주위는 학교, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 '제1층 제105호'(기호1) 및
'제2층 제205호'(기호2) 구분건물로서,
외벽 : 복합판넬, 강화유리, 스톤코트, 드라이비트 등,
내벽 : 인테리어마감 등,
바닥 : 데코타일, 타일 등,
창호 : 페어글라스창, 섀시창호 등임.

이용상태

기호(1,2) : '근린생활시설(올리브영)' 로 이용 중임.

설비내역

기호(1,2) : 급배수설비, 위생설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로서, 인접지 대비 등고 평탄하며, 상업용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 30미터의 왕복6차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접함),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타

본 건은 1층 제104호와 제105호(기호1) 및 2층 제204호와 제205호(기호2)의 4개호가
동일한 상호(올리브영)의 영업장으로 이용 중이며, 각 호별 경계벽을 철거하고,
1,2층간의 내부 계단을 설치하는 등 일체로 이용되고 있으니, 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 목록 1,2 각 호별 경계벽을 철거하고, 1,2층간의 내부 계단을 설치하는 등 일체로 이용됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4046 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 176-5 주건축물제1동 1층 105호

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설, 노유자시설 등)

* 감정가: 797,000,000원

* 토지면적: 157.31㎡ (약 47.58평)

* 건물면적: 185.26㎡ (약 56.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 영OOOOOOO (영천농업협동조합)

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각. 목록 1,2 (1층 105호, 2층 205호) 각 호별 경계벽 철거 및 1,2층간 내부 계단 설치하여 일체로 이용 중.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 "원동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 특히 동측으로 폭 약 30미터의 왕복 6차로 대로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 대로2류 (폭 30m~35m) 접합

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한구역)

* 상대보호구역

* 비행안전제6구역 (전술) - 고도 제한 등 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계 요약:

* 최초 소유권보존 등기 (2015-10-14)

* 소유권 이전 (2015-10-27, 조성훈)

* 근저당권 설정 (2015-10-27, 영천농업협동조합, 780,000,000원) - 본 건의 말소기준권리입니다.

* 근저당권 설정 (2016-05-12, 윤기태, 100,000,000원) - 매각으로 소멸됩니다.

* 압류 (2025-03-05, 포항시) - 매각으로 소멸됩니다.

* 임의경매 개시 결정 (2025-08-22, 영천농업협동조합, 662,328,163원) - 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 모든 권리(근저당, 압류 등)가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 총 등기부채권액: 880,000,000원 (말소기준권리 포함 등기상 채권 총액)

* 임차인 현황:

* 임차인: 씨제이올리브영주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 3,650,000원

* 사업개시일: 2024-01-25

* 확정일자: 받았다고 함 (정확한 확인 필요)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본 건물은 제1종근린생활시설 등으로 건축되었으며, 현재 '올리브영' 매장으로 운영 중입니다. 1층 105호와 2층 205호 (외 104, 204호)를 터서 넓은 영업 공간으로 활용하고 있습니다.

* 주변 환경: 원동초등학교 인근으로 주거 지역 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 배후 수요가 확보될 수 있는 입지입니다.

* 교통 접근성: 왕복 6차선 대로변에 인접하여 차량 접근성이 매우 우수하며, 이는 고객 유입에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 원동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량으로 접근이 용이하며, 대로변에 위치하여 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 공동주택 단지로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않음)

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 이용 상태: 본 물건은 1층 105호와 2층 205호가 경계벽 철거 및 내부 계단 설치를 통해 일체로 이용 중입니다. 향후 원상복구 의무 발생 가능성 또는 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다. (총 4개 호실을 일체로 사용 중이라는 점도 참고).

* 토지이용계획 제한: 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 시 고도 제한 등 군 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 임차인 정보 불확실성: 씨제이올리브영주식회사의 확정일자에 대해 '받았다고 함'으로 명시되어 있어, 정확한 권리보호를 위해 추가 확인이 필요합니다. 다만, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 공동담보 물건: 본 경매는 공동담보로 진행되었으므로, 다른 담보물건의 진행 상황에 따라 경매 결과에 간접적인 영향을 받을 수 있습니다. (이번 물건 자체의 직접적인 리스크는 아님)

1.6. 종합 의견

* 본 건은 포항시 남구 오천읍의 주요 도로에 접한 상가 건물로, 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 현재 '올리브영'이라는 안정적인 임차인이 사용하고 있으며, 복수의 호실을 합쳐 넓은 면적으로 활용하고 있어 효율성이 높습니다.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

* 내부 구조의 특수성(일체 이용)과 비행안전구역 지정은 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.

* 상대적으로 낮은 보증금과 높은 월세를 가진 임차인이 있어, 임대차 계약의 승계 또는 신규 계약 시 유리할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 6차선 대로변에 위치하여 가시성과 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 안정적인 임차인: 유명 프랜차이즈 '올리브영'이 입점해 있어 공실 위험이 낮습니다.

* 일괄 매각 메리트: 1, 2층 일부 호실을 통합하여 넓은 공간으로 사용 중으로, 운영 효율성이 높습니다.

* 깨끗한 권리관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 다용도 활용 가능성: 건축물대장상 근린생활시설 외 노유자시설 등 복합 용도로 활용될 수 있어 향후 용도 변경 등 잠재적 가치 상승 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본 건의 감정가(797,000,000원)를 기준으로, 현재 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 인수되는 임차인의 보증금은 없으나, 임대차 계약 조건(차임, 계약 기간 등)을 면밀히 파악하여 낙찰 후 수익성을 예측하는 것이 바람직합니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사 및 분석을 통해 산출해야 하며, 본 보고서에서는 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.