나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4041 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 4층 404호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 소재 "구룡포초등학교" 동측 인근에 위치하는 ‘구룡포여의주타워’ 제가동 제4층 제404호로서, 인근은 각종 근린생활시설, 숙박시설, 상가 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 9층 건 중 제4층 제404호로서, - 외벽 : 외장복합판넬, 몰탈 위 페인트칠 등 마감, - 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, - 바닥 : 타일, 기타 바닥재 등 마감, - 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호 (1)은 공부상 용도는 ‘일반숙박시설’로 영업이 중단된 상태로 추정되나 이해관계인의 부재 등으로 본건 내 출입이 불가한 상태입니다.

설비내역

위생 설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 ‘제1,2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설의 부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 20미터, 남서측으로 폭 약 8미터, 북서측으로 약 6미터, 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구)<규제자유특구 및 지역특화발전특구에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-02-13)(구룡포항)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 본건은 이해관계인의 폐문 부재 등의 이유로 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형 물건의 표준적인 이용상황, 외부관찰 등을 기준으로 평가하였고, 건물의 구조변경 및 내부하자 등의 유무, 내부마감상태 등은 구체적으로 확인할 수 없었는 바 경매 진행시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4041 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 4층 404호

* 토지면적: 33.16㎡ (약 10.03평)

* 건물면적: 127.50㎡ (약 38.56평)

* 용도: 숙박시설 (건축물대장상 주용도)

* 감정가: 434,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1

* 주위환경: "구룡포초등학교" 동측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설, 숙박시설, 상가 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 남동측으로 폭 약 20미터, 남서측으로 폭 약 8미터, 북서측으로 약 6미터, 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구), 중점경관관리구역(구룡포항)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 09월 26일에 접수된 새마을금고중앙회의 근저당권 (을1)이 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 인한 소멸: 본건 등기부등본 상 말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않는 것으로 파악됩니다. 따라서, 경매 절차를 통해 본건의 소유권이 이전될 경우, 말소기준권리 및 그보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원 (임차인 현황에 명시됨).

* 등기부 현황 요약:

* 2022-09-26: 주식회사신매산업개발 (신탁 등기 말소) (갑2)

* 2022-09-26: 박재원 (소유권 이전, 매매) (갑3)

* 2022-09-26: 새마을금고중앙회 (근저당권, 금 600,000,000원) - 말소기준권리 (을1)

* 2025-08-22: 새마을금고중앙회 (임의경매, 금 600,000,000원) (갑7)

* 등기부 채권 총액: 600,000,000원.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 포항시 남구 구룡포읍은 전통적인 어촌 지역으로서, 최근 관광 활성화를 위한 개발이 진행되면서 지역 경제에 활력을 불어넣고 있습니다. 본건 주변으로는 각종 근린생활시설, 숙박시설, 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 주요 시설: "구룡포초등학교"가 인접해 있어 지역 내 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 구룡포항 인접성: 본건은 중점경관관리구역(구룡포항)으로 지정되어 있어, 구룡포항의 지역적 상징성과 발전 가능성에 영향을 받을 수 있습니다.

* 특구 내 위치: '포항 구룡포 과메기 산업특구'에 속해 있어, 지역 특화 산업과의 연계 및 관련 정책 지원의 수혜를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 편의: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용으로 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의 시설: 주변에 근린생활시설 및 상가들이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육 환경: "구룡포초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당됩니다.

* 주거 환경: 숙박시설이 밀집한 지역 특성상, 유동인구가 많거나 소음이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 감정평가 당시 이해관계인의 부재로 인해 본건 내부 출입이 불가능하였으며, 이에 따라 건물의 실제 이용 상태, 구조 변경 여부, 내부 하자 등 정확한 현황 파악이 이루어지지 못했습니다. 이는 향후 예상치 못한 추가 비용이나 분쟁의 원인이 될 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 직접 현장을 방문하여 재확인해야 합니다.

* 영업 중단 상태 추정: 공부상 '일반숙박시설'로 되어 있으나, 현재 영업이 중단된 상태로 추정됩니다. 따라서, 내부 시설의 노후화 또는 원상 복구 등에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 복합적인 토지 이용 규제: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역 내에 위치하나, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 있어 제약으로 작용할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 본건 인근에 혐오시설이 존재하는지에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 따라서, 경매 진행 전에 반드시 주변 지역에 대한 면밀한 현장 조사 및 지도 검색 등을 통해 혐오시설 유무를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 포항시 구룡포읍에 소재한 숙박시설로서, 미래 가치 상승이 기대되는 구룡포항 인근 지역에 위치하고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 등기부상 인수해야 할 부담이 없는 권리 관계를 가지고 있습니다. 그러나 현황 파악의 한계(내부 확인 불가, 영업 중단 추정), 다양한 토지 이용 제한 사항 등은 본건의 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사와 함께 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 구룡포항 인근 지역의 성장 잠재력: 최근 관광객 증가 및 지역 개발 사업 등으로 인해 구룡포항 일대는 꾸준한 관심을 받고 있으며, 이는 향후 부동산 가치 상승의 동력이 될 수 있습니다.

* 규제자유특구 지정에 따른 이점: '포항 구룡포 과메기 산업특구' 내에 위치함으로써, 관련 산업 육성 정책의 수혜를 받거나 지역 특화 사업과의 시너지를 창출할 수 있는 기회가 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 것으로 예상되어, 낙찰 후 소유권 확보에 있어 별다른 법적 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

* 일괄 매각의 효율성: 토지와 건물을 일괄적으로 취득함으로써, 향후 토지 이용 및 건물 관리에 있어 통합적인 계획 수립이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원.

* 감정가: 434,000,000원.

* 본건은 내부 확인 불가, 영업 중단 추정, 복합적인 개발 제한 등 투자 결정에 있어 고려해야 할 리스크 요인들을 다수 포함하고 있습니다. 또한, 유사 물건의 최근 거래 사례 및 현재 시장 상황을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

* 따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사가 필요하며, 본 보고서에서는 구체적인 금액을 제시하기 어렵습니다. 다만, 상기 언급된 리스크 요인들을 감안하여, 감정가의 70~80% 수준을 시작점으로 보수적인 접근을 고려하거나, 실제 현장 조사 및 입찰 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.