나이스옥션 법원경매 포항 2025타경456 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 384-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "우방아파트" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로서 남측 하향 완경사지대에 자체지반 평탄하며 "주거용건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 6미터의 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서, 외벽: 벽돌치장 쌓기 및 몰탈위페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일 마감 바닥: 바닥재 및 타일 마감 창호: 목재 및 알루미늄샷시 창호 등.

이용상태

가)1층,2층: 단독주택.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 개별난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(기호㉠∼㉢)이 소재하나, 구조, 규모 및 이용상황 등으로 보아 본건에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경456 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 용흥동 384-3

용도: 단독주택

감정가: 168,458,200원

토지면적: 201.00㎡ (약 60.79평)

건물면적: 126.42㎡ (약 38.25평) (제시외 건물 11.10㎡ 포함 시 총 137.52㎡, 약 41.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

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1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "우방아파트" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 폭 8m 미만의 소로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 모든 축종에 대한 가축사육 제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 6미터의 도로가 개설되어 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 사다리형의 남측 하향 완경사 지대에 위치하며, 자체 지반은 평탄하게 조성되어 "주거용건부지"로 이용 중에 있습니다.

* 주변 혐오시설: 외부 지도 서비스 및 검색사이트를 통한 조사 결과, 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다. (이 부분은 실제 조사가 필요한 항목입니다.)

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1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* * 손 : 보증금 20,000,000원, 차임 없음, 전입일자 2016-11-08, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025-10-17, 대항력 없음.

* * 오 : 보증금 4,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2016-01-05, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025-09-19, 대항력 없음.

* * 이 : 보증금 0원, 차임 없음, 전입일자 2021-08-09, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* * 이 : 보증금 0원, 차임 400,000원, 전입일자 2016-01-05, 확정일자 받았음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 임차인 분석: 상기 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부 분석:

* 말소기준권리: 2015-06-08 한국양계축산업협동조합 근저당 (을10)

* 말소예정 권리: 한국양계축산업협동조합 근저당(을10), 서울보증보험주식회사 가압류(갑7), 중소기업은행 가압류(갑8), 우리금융캐피탈 가압류(갑9), 소상공인시장진흥공단 가압류(갑10), 한국양계축산업협동조합 임의경매(갑11) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 737,976,534원

* 권리분석 종합: 본 물건은 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 말소되는 안전한 권리 분석 상태입니다. 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

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1.3. 상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지와 단독주택이 밀집한 지역에 위치한 단독주택입니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

* 인근 지역의 상권은 주거 지역을 중심으로 형성되어 있으며, 생활 편의를 위한 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 업종이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (세부 상권 정보는 현장 방문 및 추가 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.)

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1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근 "우방아파트" 단지와 일반 주거 지역에 기반한 생활 편의시설 (마트, 병원, 학원, 은행 등) 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치할 가능성이 높습니다. (정확한 정보는 지도 확인 필요)

* 교통시설: 시내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후: 건물 사용승인일(1989년)을 고려할 때 건축물 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가에 포함된 제시외 건물(11.10㎡)에 대한 현황 및 법적 문제를 확인할 필요가 있습니다. (단, 보고서상으로는 본건에 미치는 영향이 없을 것으로 판단됨)

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 가축 사육이 제한되는 구역으로, 인근에 대규모 축사가 존재할 가능성은 낮으나, 제한 규정으로 인한 불편함이 있을 수 있습니다. (본건 주변 환경상 큰 영향은 없을 것으로 예상됩니다.)

* 임대차 현황: 비록 대항력 없는 임차인들이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. (임대관계 미상인 경우 주의 요망)

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1.6. 종합 의견

* 본 물건은 포항시 북구 용흥동의 주거 지역에 위치한 단독주택으로, 토지면적 201㎡를 확보하고 있습니다.

* 모든 권리가 말소되는 안전한 권리 분석 상태이며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도에 큰 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 주변 아파트 단지와 근린생활시설의 발달로 주거 환경 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 건축 연차가 오래된 점, 제시외 건물 존재, 가축사육제한구역 지정 등은 고려해야 할 사항입니다.

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1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 등기부 상태입니다.

* 편리한 주거 환경: 아파트 단지와 인접하여 주거 편의 시설 접근성이 우수합니다.

* 토지 활용 가능성: 201㎡의 토지 면적은 향후 재건축 또는 증축 등 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 양호한 교통 여건: 시내버스 이용이 편리하여 교통이 용이합니다.

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1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건은 단독주택으로, 제공된 최근 매매 정보는 연립/다세대 주택의 거래 사례입니다. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 제공된 연립/다세대 주택의 2026년 거래가액은 4,900만원 ~ 9,300만원 수준이며, 전용면적은 59.4㎡ ~ 78.43㎡입니다. 이는 본건의 토지 및 건물 면적에 비해 작은 규모입니다.

* 본건의 감정평가액은 168,458,200원입니다. 감정가는 통상적인 시장 가격을 반영하는 중요한 기준이 됩니다.

* 본 단독주택의 토지 면적(201㎡)과 건물 면적(126.42㎡)을 고려할 때, 감정평가액은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 본건은 권리관계가 명확하고 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

* 안전한 투자를 위해서는 감정가 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 따라서, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 168,458,200원 (감정가) 수준에서의 입찰을 제안합니다.

* 주변 시세는 유사 단독주택 거래 사례 부족으로 정확한 추정이 어려우나, 연립/다세대 주택의 가격대를 참고할 때, 토지 가치 상승 잠재력을 고려하여 적정 수준에서 경쟁 입찰이 이루어질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.