나이스옥션 법원경매 포항 2025타경478 [1] 경상북도 포항시 북구 신광면 사정리 345 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상 · 평가일 2025.08.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 신광면 사정리 소재 ""내정마을"" 내에 위치하며, 부근일대는
단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설의 이용 등으로 보아 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(2): 사다리형에 가까운 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하며, 주거용건부지임.
기호(4): 부정형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하며, 주거용건부지임.
기호(5): 부정형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하며, 주거나지임.

인접 도로상태

기호(2): 동측 및 서측으로 폭 약 3~5미터의 포장도로와 각각 접함.
기호(4): 동측 및 남측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로와 각각 접함.
기호(5): 남측 및 서측으로 폭 약 3~5미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,4,5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 공장설립승인지역(수도
법 제7조의 2)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 기호(2) 토지 지상에 가정용 태양광 발전설비가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 목조 스레트지붕 단층건으로서,
외벽: 타일붙임, 몰탈위페인트 마감
내벽: 벽지도배, 타일등 마감
창호: 샷시창호임.

기호(1-1) 목조 스레이트지붕 단층건으로서 현재 공실(폐가)이며,
외벽: 흙벽돌 노출쌓기 등
내벽: 벽지도배, 타일등 마감
창호: 목재창호임.

기호(3) 경량철골구조 칼라 아스팔트슁글지붕 단층건으로서,
외벽: 사이딩 판넬 등 마감
내벽: 벽지도배, 타일등 마감
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1): 단독주택
기호(1-1): 단독주택(현재 폐가임)
기호(3): 단독주택

설비내역

기호(1,3): 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

기호(1) 건물은 공부상 지붕이 ""토기와지붕""이나, 실제 ""스레트지붕""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

물건 비고

①일괄매각. 제시외 건물 포함
②목록2- 토지지상에 가정용 태양광발전설비가 소재함. 태양광설비는 목록1 건물 재조달원가에 포함평가.
③목록2,4,5- 정원수 등 토지 포함평가.
④목록1- 공부상 지붕이 "토기와지붕"이나 실제 "스레트지붕"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3. 1.1. 소재지 정보

4. 사건번호: 포항지원 2025타경478 (1)

5. 소재지: 경상북도 포항시 북구 신광면 사정리 345

6. 감정가: 304,190,840 원

7. 1.2. 물건 현황

8. 용도: 단독주택

9. 토지 면적: 1071.00㎡ (약 323.98평)

10. 건물 면적: 총 141.76㎡ (약 42.89평) + 제시외 58.30㎡ (약 17.64평)

11. * 건물(1): 목조 스레트지붕 단층, 57.18㎡ (약 17.30평)

12. * 건물(3): 경량철골 칼라 아스팔트슁글지붕 단층, 84.58㎡ (약 25.59평)

13. * 건물(1-1): (현재 폐가 상태인 단독주택)

14. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

15. 경매 구분: 부동산 임의경매

16. 채권자: 구OOOO

17. 특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함. 토지 지상에 가정용 태양광 발전설비가 소재하며, 이는 목록1 건물 재조달원가에 포함 평가됨. 토지에 정원수 등 포함 평가.

18. 공부상 지붕(건물1)은 "토기와지붕"이나 실제는 "스레트지붕"임. 현황 확인 필요.

19. 1.3. 권리 분석

20. 말소기준권리: 2024년 7월 24일자 구룡포농업협동조합 근저당권 (을3)

21. 말소 예정 권리:

22. * 등기구분 갑1 (2000-08-31 소유권 이전 강연)

23. * 등기구분 갑2 (2019-08-06 소유권 이전 이순란 - 협의분할 상속)

24. * 등기구분 을3 (2024-07-24 근저당권 공동담보 - 구룡포농업협동조합) - 말소기준

25. * 등기구분 갑3 (2025-08-22 임의경매 개시 - 구룡포농업협동조합)

26. 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음)

27. 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

28. 주의: 임대차 관계가 미상이며, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 권리 관계 확인에 각별한 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

2. 입지조건

3. 2.1. 주변 환경

4. 본건은 경상북도 포항시 북구 신광면 사정리 소재 "내정마을" 내에 위치하고 있음.

5. 부근 일대는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있어 조용하고 한적한 주거 및 농업 지역의 특성을 보임.

6. 2.2. 교통 상황

7. 본건까지 차량 출입이 가능함.

8. 인접 도로 상황: 기호(2) 토지는 동측 및 서측으로 폭 약 3~5미터의 포장도로에 접함. 기호(4) 토지는 동측 및 남측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접함. 기호(5) 토지는 남측 및 서측으로 폭 약 3~5미터의 포장도로에 접함.

9. 대중교통 시설 이용은 보통 수준으로 판단됨.

2. 상권 분석

3. 주변 지역은 주로 단독주택 및 농경지로 구성되어 있어, 활발한 상업 활동보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 분포할 것으로 예상됨.

4. 전원 생활 또는 주거 중심의 입지로 평가됨.

2. 생활 정보

3. 3.1. 편의시설

4. 인근 지역은 지역 주민을 위한 소규모 마트, 우체국, 보건소 등 기본적인 편의 시설을 갖추고 있을 것으로 예상됨.

5. 대형마트, 종합병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요한 포항 시내에 위치함.

6. 3.2. 교육시설

7. 지역 초등학교 (예: 신광초등학교)가 인근에 위치하여 통학이 가능할 것으로 보임.

8. 중학교 및 고등학교는 시내 통학이 필요할 수 있음.

2. 잠재적 리스크

3. 4.1. 법적 리스크

4. 임차인 현황상 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계가 미상인 점은 주의가 필요함. 보증금 또는 차임 미상 임차인이 존재할 경우, 예상치 못한 명도 저항 또는 추가 비용 발생 가능성이 있음.

5. 건물(1)의 지붕 마감재가 공부상 "토기와지붕"과 실제 "스레트지붕"으로 상이하여, 하자 또는 추후 보수 필요성에 대한 현장 확인이 요구됨.

6. 4.2. 물리적/환경적 리스크

7. 건물(1-1)이 현재 폐가 상태로 방치되어 있어, 내부 상태 점검 및 안전 진단이 필요하며, 철거 또는 대대적인 보수 공사가 요구될 수 있음.

8. 주변이 농경지로 둘러싸여 있어 계절별 농작물 관련 냄새, 병충해 등의 영향이 있을 수 있음. 현재까지 주변에 혐오시설이 확인된 바는 없음.

2. 투자 포인트

3. 넓은 토지 면적(1071.00㎡)을 보유하고 있어, 향후 건축 또는 개발(토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역) 가능성을 내포하고 있음.

4. 단독주택 용도로, 리모델링 또는 신축을 통해 건물의 가치를 상승시킬 잠재력이 있음.

5. 가정용 태양광 발전설비, 정원수 등 부대시설이 감정평가에 포함되어 있어, 추가적인 자산 가치를 제공함.

2. 종합 의견

3. 본 물건은 경상북도 포항시 북구 신광면 사정리에 위치한 단독주택 토지 및 건물 일괄 경매 건임.

4. 주거와 농업이 혼합된 지역으로, 교통 접근성은 보통 수준이며 주변 환경은 한적함.

5. 권리 분석상 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 폐가 상태의 건물, 공부와 상이한 지붕 마감재, 미상 임차인 존재 가능성 등은 반드시 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 함.

6. 부동산 시장 상황 및 경매 진행 추이에 따라, 본건의 적정 가치 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 임대 수익 창출이 가능할 것으로 전망됨.

2. 예상 입찰가

3. 감정가: 304,190,840 원

4. 현 시세 분석: 본건과 유사한 조건의 단독주택에 대한 최근 실거래가 및 시세 정보가 제한적이므로, 정확한 시세 산정에 어려움이 있음. 따라서 감정가를 주요 참고 기준으로 삼아 분석함.

5. 토지이용계획, 건물 상태(폐가 포함), 제시외 건물 등의 제반 사항을 고려할 때, 본건의 현 시점 적정 가치는 감정가 수준인 약 3억원 내외로 판단됨.

6. 일반적인 경매 투자 전략을 고려할 때, 보수적인 접근으로 감정가의 90% ~ 100% 범위를 낙찰가 희망 범위로 설정하는 것을 제안함.

7. 추정 입찰가 범위: 273,770,000 원 ~ 304,190,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.