나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4048 [1] 경상북도 포항시 북구 죽도동 135-55 죽도세미아트리움 101동 14층 1405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시대 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 죽도동 소재 "죽도시장" 서측 인근에 위치하는 '죽도세미아트리움 제101동 제14층 제1405호' 단위세대로서, 부근일대는 근린생활시설, 주차 장, 시장 및 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보 아 제반교통사정은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제14층 제1405호 단위세대로서, - 사용승인일: 2016.09.06 - 외벽: 몰탈위 페이팅, 석재 붙임 등 - 내벽: 벽지 및 타일 마감 등 - 바닥: 내장바닥재 및 타일 마감 등 - 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지 대비 등고 대체로 평탄한 편이며, 아파트 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 2차선 포장도로 및 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사 육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(포항영일 만관광특구)<관광진흥법>, 중점경관관리구역(2020-02-13)(시가지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등의 이유로 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형 물건의 표준적 이용상황 및 사용자재 등을 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 참여시 이 점 참고하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4048 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 죽도동 135-55 죽도세미아트리움 101동 14층 1405호

건물명: 죽도세미아트리움

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2016년 9월 6일

총 층수: 14층 중 14층

면적:

토지면적: 24.31㎡ (약 7.35평)

건물면적 (전용면적): 59.97㎡ (약 18.14평)

건물면적 (분양면적): 정보 없음 (전용면적 기준)

감정가: 1억 7,600만 원

경매 구분: 부동산 강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치: 경상북도 포항시 북구 죽도동에 소재하며, "죽도시장" 서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건 주변은 근린생활시설, 주차장, 시장 및 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량으로의 출입이 용이하며, 간선도로 및 대중교통 시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

접근 도로: 남측으로 왕복 2차선 포장도로, 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 관광특구(포항영일만관광특구), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 7월 6일자 죽변수산업협동조합의 가압류 (갑7)

총 채권액: 약 4억 266만 원

주요 권리 사항:

선순위 임차인: 권창욱 (주택임차권, 을1)

보증금: 1억 8,000만 원

전입일자: 2022년 6월 16일

확정일자: 2022년 5월 27일

대항력: 있음

인수 여부: 인수 (보증금 1억 8,000만 원)

주의 사항: 본 물건은 선순위 임차인 권 씨가 존재하며, 해당 임차인의 보증금 1억 8,000만 원은 매수인에게 인수됩니다. 특별 매각 조건에 따라 채권자는 매수인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

기타 권리 사항:

갑5: 소유권이전2번신탁등기말소 (2018-06-04) - 말소

갑6: 소유권이전 (2018-12-18) - 말소

갑8: 가압류 (한화생명보험, 2023-12-29) - 말소

갑9: 가압류 (신한은행, 2024-02-19) - 말소

갑12: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-08-22) - 말소 (본건 경매 사건)

인수 가능한 총 보증금: 1억 8,000만 원

4. 상권분석

본건은 죽도시장 인근에 위치하여 상업 시설 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설, 주차장, 공동주택이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 시장 인근 지역의 특성상 교통 혼잡, 소음 등의 요인이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

편의시설: 죽도시장을 비롯한 인근 상업 시설 이용이 편리합니다.

주거환경: 공동주택과 근린생활시설이 혼합된 도심형 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 선순위 임차보증금: 1억 8,000만 원으로, 이는 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

특별 매각 조건: 채권자가 매수인의 임대차보증금 반환청구권 포기를 요구하고 임차권등기 말소를 조건으로 하는 점은, 향후 임차인과의 관계 정리에 있어 매수인의 책임이 따를 수 있음을 시사합니다.

임대 관계 미상: 감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

내부 상태 불확실: 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 실제 물건의 상태와는 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 죽도동에 위치한 아파트로, 죽도시장 인근의 우수한 입지 조건과 보통 수준의 교통 여건을 갖추고 있습니다.

가장 중요한 권리 분석상의 특징은 1억 8,000만 원의 선순위 임차보증금 인수입니다. 이 금액은 매수인이 추가로 부담해야 하는 주요 비용이므로, 총 매입 비용 산정에 신중해야 합니다.

부동산 강제 경매로 진행되었으며, 다수의 가압류 채권이 말소되는 가운데 유일하게 선순위 임차인의 권리가 인수되는 구조입니다.

감정평가 시 내부 확인이 불가했던 점을 감안할 때, 실제 현황 파악이 필수적으로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

탁월한 입지: 죽도시장 인근으로 풍부한 상업 및 생활 인프라를 쉽게 이용할 수 있습니다.

실거주 및 투자 겸용 가능: 아파트로서 기본적인 주거 가치를 지니고 있어 실거주와 투자 목적 모두 고려할 수 있습니다.

잠재적 시세 상승 기대: 향후 포항 지역 부동산 시장의 성장 가능성에 따라 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

투자 시 유의사항: 선순위 임차보증금 인수 조건으로 인한 초기 자금 부담 및 리스크 관리가 매우 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다.

인수 보증금: 1억 8,000만 원

감정가: 1억 7,600만 원

실질적인 매수인의 총 부담액은 낙찰가 더하기 1억 8,000만 원이 됩니다.

따라서, 입찰가 산정 시에는 총 부담액을 기준으로 보수적인 접근이 필요하며, 시장 가치와 총 매입 비용을 면밀히 비교 분석하여 결정해야 합니다.

본 물건의 경우, 낙찰가가 감정가 1억 7,600만 원 수준이더라도 실제 총 지출액은 3억 5,600만 원 이상이 될 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.