나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4042 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 5층 503호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 "구룡포항" 북서측 인근에 위치하는 구룡포여의주타워 제가동 제5층 제503호로서, 본건 부근은 시장, 업무시설, 숙박시설, 음식점 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

일련번호(가): 철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 9층 중 5층 503호로서, 외벽: 화강석, 복합판넬 및 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽: 벽지, 타일 등 마감, 바닥: 폴리싱, 데코타일 등 마감, 창호: 페어글라스 및 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호(가): 숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 시스템 냉난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형의 토지로서, 인접필지 및 인접도로와 등고평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 20미터, 남서측으로 폭 약 8미터, 북서측으로 폭 약 6미터 및 북동측으 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구)<규제자유특구 및 지역특화발전특구에 관한 특별법>, 중점경관관리구역 (2020-02-13)(구룡포항)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4042 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 5층 503호

용도: 숙박시설

감정가: 482,000,000원

토지면적: 40.50㎡ (약 12.25평)

건물면적: 150.65㎡ (약 45.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새마을금고중앙회

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 "구룡포항" 북서측 인근에 위치함.

주변은 시장, 업무시설, 숙박시설, 음식점 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통 상황은 보통임.

토지는 가장형으로 인접 필지 및 도로와 등고평탄하며, 상업용 건부지로 이용 중임.

본건 인접 도로로 남동측 약 20미터, 남서측 약 8미터, 북서측 약 6미터, 북동측 약 4미터의 포장도로와 접함.

본건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구), 중점경관관리구역(구룡포항)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 2021년 5월 7일에 주식회사에이엠스톡 및 박지미 앞으로 소유권이전 등기가 되었으며, 동일 날짜에 새마을금고중앙회를 채권자로 하는 근저당권(채권최고액 6억 원)이 설정되었습니다.

이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 접수된 임의경매개시결정(본건 경매) 또한 말소 대상입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 구룡포항 인근은 지역 어업 및 수산물 유통의 중심지이며, 해양 관광 산업을 지원하는 항만으로 개발되고 있음.

향후 대규모 골프장 조성 및 관광 숙박시설 건설 계획이 있으며, 항만 재개발 사업을 통한 관광 복합단지 조성도 추진 중입니다.

디지털 트윈 기술을 활용한 스마트시티 조성 사업도 진행 중으로, 지역 개발 잠재력이 높다고 판단됩니다.

구룡포 근대문화역사거리, 구룡포 시장 등 관광 및 상업 시설이 인접해 있으며, 과메기 및 대게 등 지역 특산물로 유명합니다.

1.4. 생활정보

구룡포항 주변에는 시장, 음식점, 편의시설 등이 밀집해 있습니다.

구룡포 근대 역사거리, 호미곶 해맞이 광장 등 관광 명소가 가까이 있습니다.

지역 특산물인 과메기, 대게 등을 맛볼 수 있는 식당들이 있으며, 모리국수 전문점 등도 있습니다.

주변에 다양한 숙박시설(모텔, 펜션, 풀빌라 등)이 다수 소재하여 관광객 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 현황이 미상으로, 인수 시 임대차 관계에 대한 확인 및 보증금 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 채권액 초과: 본건의 채권 최고액(6억 원)이 감정가(4.82억 원)를 초과합니다. 이는 경매 절차에서 채권자가 전액 배당받지 못할 가능성을 시사합니다.

* 지역 개발 규제: 토지이용계획 상 비행안전구역, 가축사육제한구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

* 주변 개발 사업: 포항시는 종합 폐기물 처리 시설인 '포항에코빌리지' 조성을 추진하고 있으나, 해당 시설의 구체적인 입지는 아직 확정되지 않았으며, 향후 지역 개발 방향에 따른 영향을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 구룡포항 인근에 위치한 숙박시설로, 주변의 관광 인프라 개발 및 항만 재개발 사업 등으로 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

다만, 임대 관계 미상 및 채권 최고액이 감정가를 상회하는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

인접 지역의 활발한 개발 계획은 긍정적인 요인이지만, 투자 결정 시에는 권리 관계를 철저히 분석하고 현장 방문을 통해 임대차 현황을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 구룡포항 항만 재개발 및 관광 활성화 계획으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 인근 관광 명소(근대 역사거리, 호미곶 등) 및 상업 시설 접근성 우수.

* 숙박 시설로서의 용도 적합성 및 지역 내 다수의 숙박 시설 존재.

* 규제자유특구 지정 등 지역 특화 발전 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 482,000,000원입니다.

주변 유사 물건에 대한 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 파악이 어렵습니다.

다만, 채권 최고액이 감정가보다 높고, 임대 관계가 미상인 점을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

따라서, 잠재적 리스크와 향후 개발 가치를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있으며, 본건의 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

(예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 보다 정확하게 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.