나이스옥션 법원경매 김천 2025타경444 [1] 경상북도 김천시 신음동 588-2 지브로타운 101동 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 신음동 소재 '김천시청' 북동측 근거리에 위치하는 "지브로 타운 제101동 3층 제304호" 연립주택 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 단독주택, 농경지, 공장 등이 혼재되어 있는 시가지 외곽의 주택지대임.

교통상황

본 단지까지 제반 차량 진출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 은 대체로 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건 중 제3층 제304호 단위세대로서 외벽 : 석재 및 드라이비트, 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 바닥 : 강화마루, 타일 등 마감 창호 : 하이섀시 복층유리창임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 도시가스보일러에 의한 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체 지반 대체로 평탄하게 조성된 5필 일단의 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)토지 : 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역(전 축종)) 기호(3)토지 : 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역(전 축종)), 중로1류(폭 20~25m) (중로2-45)(접합), 준보전산지 기호(4)토지 : 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역(전 축종)), 중로1류(폭 20~25m) (중로2-45)(접합) 기호(5)토지 : 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역(전 축종)), 중로1류(폭 20~25m) (저촉), 준보전산지

공부와의 차이

본건 연립주택 대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은 '전' 및 '임야'이나, 실제 현황은 일단의 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

본건 연립주택 대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은 '전 및 임야'이나 실제 현황은 '대'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상북도 김천시 신음동 588-2 지브로타운 101동 3층 304호에 위치한 연립주택입니다. 사건번호는 김천지원 2025타경444 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 118,000,000원입니다. 토지 면적은 80.57㎡ (약 24.37평)이며, 건물 면적은 59.97㎡ (약 18.14평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 알OOOOOO입니다.

1.1. 특이사항 및 주의사항

본건 연립주택 대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은 '전 및 임야'이나 실제 현황은 '대'로 이용되고 있습니다. 이는 공부와의 차이로, 현황대로 이용 시 문제가 없을 수 있으나 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 신음동 소재 '김천시청' 북동측 근거리에 위치하는 '지브로 타운 제101동 3층 제304호' 연립주택 단위 세대입니다. 부근 일대는 아파트단지, 단독주택, 농경지, 공장 등이 혼재되어 있는 시가지 외곽의 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 보통인 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

남서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(기호 1-5)는 준공업지역으로, 가축사육제한구역(전부제한구역(전 축종))에 해당합니다. 일부 토지(기호 3-5)는 중로1류(폭 20~25m)에 접합(저촉) 및 준보전산지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 양

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-21

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 보증금 부담은 없습니다.

3.3. 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 을1 근저당권 (김천중앙새마을금고, 2014-05-16)입니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 187,234,247원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건 중 제3층 제304호 단위세대입니다. 외벽은 석재 및 드라이비트, 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로, 바닥은 강화마루, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 하이섀시 복층유리창입니다.

4.2. 이용상태

연립주택으로 이용 중입니다.

4.3. 설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 도시가스보일러에 의한 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

4.4. 토지 형상 및 이용상태

자체 지반은 대체로 평탄하게 조성된 5필 일단의 연립주택 부지로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 시세 분석

최근 인근 유사 건물(영진하이빌, 라움빌리지)의 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 72~74㎡ 건물이 2026년 1월에 106,500,000원, 2026년 5월에 86,000,000원, 2026년 7월에 85,500,000원에 거래되었습니다.

이는 공급면적 기준 약 22~23평에 해당하는 가격대이며, 평당 약 380만원 ~ 480만원 선입니다.

본건은 전용면적 약 18평으로, 유사 건물의 가격대를 감안할 때 감정가 118,000,000원 대비 시세 조정을 고려할 필요가 있습니다.

5.2. 주변 시설 정보 (혐오시설 검색)

최근 검색 결과, 김천시 신음동 일대에서 고형폐기물연료(SRF) 소각시설 건립과 관련하여 논란과 법정 다툼이 있었던 것으로 확인되었습니다. 해당 시설은 신음동 농공단지 내에 위치하며, 시민 건강 및 환경에 대한 우려로 인해 주민 반발이 있었습니다. 본건 물건지(신음동 588-2)가 직접적으로 산업 단지 내에 위치하지는 않으나, 신음동이라는 지역적 범위 내에서 이러한 산업 활동 및 잠재적 환경 이슈가 존재할 수 있어, 주거 환경의 쾌적성에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

본건 연립주택 대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은 '전' 및 '임야'이나, 실제 현황은 일단의 '대'로 이용되고 있습니다. 이는 건축물대장상 용도와 실제 이용이 다름을 의미하며, 법적 문제는 없을 수 있으나 향후 건축물 관련 행위 시 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 참고사항

임대 관례 및 기타 사항은 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김천시 신음동에 위치한 연립주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물(2012년 건축)입니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단되며, 토지 지목과 현황의 차이가 존재합니다. 교통 및 도로 여건은 양호하나, 주거 밀집 지역 외곽에 위치하여 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다. 임차인은 대항력 없는 조건으로 보증금 인수 부담이 없습니다. 또한, 주변 지역의 산업 활동 및 환경 관련 이슈는 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 건축 연도 (2012년)

* 시가지 외곽이나 차량 접근 용이

* 토지 지목과 현황 차이 존재하나, 현황대로 이용 시 문제 적음 (확인 필요)

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음

* 인근 환경 이슈 확인 및 고려 필요

9. 예상 입찰가

인근 유사 면적 및 건물 시세를 종합적으로 고려할 때, 최근 거래 사례(약 72-74㎡ 기준 8,550만원 ~ 10,650만원)를 바탕으로 본건(약 60㎡)의 적정 가치를 산정하면 약 7,500만원 ~ 8,500만원 수준으로 판단됩니다. 감정가(118,000,000원) 대비 최근 시세가 낮게 형성된 점을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 따라 예상 입찰가는 80,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.