나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8974 [1] 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 '복명초등학교' 남측 인근에 위치하는 '더크루엘수성(근린생활시설)' 201동 지1층 102호 외 2개호로서, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있는 바, 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

가~다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 중 지1층 102호 외 2개호로서, (사용승인일 : 2022.12.29) 외 벽 : 화강석 및 외장 타일 붙임 등 마감. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 바 닥 : 타일 깔기 등 마감. 창 호 : 강화유리 등임.

이용상태

가~다) : 근린생활시설임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 단지로서, 북측 하향의 완경사지대이나, 자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며, '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 폭 약 12미터, 북동측 및 남서측으로 폭 약 8미터, 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(복명초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼덕유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

대상물건 일련번호 가~다) 건물은 공부상 지하1층으로 등재되어 있으나, 북동측 및 북서측 도로를 기준으로 지상 1층 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 일련번호 가~다) 및 인접호(105호)는 경계벽 일부를 철거하여 일체로 사용중인 근린생활시설임.

물건 비고

공부상 지하1층으로 등재되어 있으나, 북동측 및 북서측 도로를 기준으로 지상 1층 소재함. 감정서 일련번호 가~다) 및 인접호(105호)는 경계벽 일부를 철거하여 일체로 사용중인 근린생활시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8974 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층102호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 152,000,000원

* 토지면적: 17.75㎡ (약 5.37평)

* 토지지분: 17.7469㎡ (약 5.37평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 32.80㎡ (약 9.92평)

* 건물지분: 32.8㎡ (약 9.92평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 새마을금고중앙회

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대구광역시 수성구 범물동 소재 '복명초등학교' 남측 인근에 위치하며, '더트루엘수성(근린생활시설)' 201동 지1층 102호입니다. 부근 일대는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있어 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 인접 도로상태: 대상 물건 남동측으로 폭 약 12미터, 북동측 및 남서측으로 폭 약 8미터, 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 사다리형의 단지 내 완경사 지대이나, 자체 지반은 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며 '주상용' 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(복명초등학교, 삼덕유치원)에 해당합니다.

* 주변 환경 (혐오시설 포함): 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (접수일자: 2024-02-26, 권리자: 새마을금고중앙회, 권리금액: 312,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 해당 물건에 지상권이 등재되어 있다는 정보는 없습니다. 권리분석 결과, 낙찰자가 인수하는 유료 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-09-12

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석 결과: 임차인 최 씨는 대항력이 없으며, 전입/사업자 등록일(2025-09-12)이 말소기준권리(2024-02-26)보다 늦으므로 보증금 인수 의무가 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부 요약:

* 을1 근저당권 (2024-02-26, 새마을금고중앙회, 312,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 늦은 갑3 소유권 이전, 갑4 압류, 갑5 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 312,000,000원 (말소기준권리 금액 기준)

1.3. 상권분석

* 대상 물건 개요: 본 물건은 대구광역시 수성구 범물동 '더트루엘수성' 내 201동 지하 1층 102호 근린생활시설입니다.

* 배후수요: 인근에 복명초등학교, 아파트단지, 주택가 등이 밀집해 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 건물 특징: 건물은 철근콘크리트 구조로 2022년 12월 29일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 감정서 일련번호 가~다) 및 인접 호수(105호)는 경계벽 일부를 철거하여 일체로 사용 중인 점은 상가 활용도 측면에서 긍정적입니다.

* 기타: 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 북동측 및 북서측 도로를 기준으로 지상 1층에 소재한다고 명시되어 있어 접근성 및 시인성 측면에서 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 아파트단지와 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 복명초등학교와 삼덕유치원이 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 접근성이 좋습니다.

* 교통: 인근 버스승강장 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호하여 생활 및 업무 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 실제로는 도로 기준 지상 1층에 위치한다는 점은 건축물대장 및 실제 현황과의 차이로, 추후 민원 발생 소지가 있습니다.

* 구조적/이용상 특징: 인접 호수와 경계벽 일부를 철거하여 일체로 사용 중이라는 점은 추후 원상복구 의무 발생 가능성 또는 임대차 계약 시 명확한 구획의 필요성을 내포합니다.

* 임대 관계: 임대관계는 미상으로 확인되었으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 물건 요약: 본 물건은 대구 수성구 범물동의 신축(2022년 사용승인) 근린생활시설로, 권리관계가 매우 깨끗하며 대항력 있는 임차인이 없어 안전한 투자가 기대됩니다.

* 권리 상태: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 취득하게 됩니다.

* 입지 및 주변 환경: 복명초등학교 남측 인근 주거 밀집 지역에 위치하여 상업 시설로서 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주요 특징: 공부상 지하 1층이지만 도로 기준 지상 1층에 위치하고, 인접 호수와 통합 사용 중인 점은 본 물건의 주요 특징입니다.

* 리스크 요인: 공부상 층수와 실제 현황의 차이, 경계벽 철거 후 통합 사용에 따른 추후 원상복구 이슈 등을 사전에 충분히 인지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축성: 2022년 사용승인된 신축 건물로 관리 상태 및 상품성이 우수합니다.

* 권리관계: 모든 권리가 말소되는 안전한 권리 분석 결과를 가지고 있습니다.

* 임차인: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 입지: 주거 지역 내 근린생활시설로 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

* 가치 상승 잠재력: 신축 건물이라는 점과 지역의 개발 가능성을 고려할 때, 시세 상승 및 임대 수익률 증대를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거: 본 물건은 인수되는 보증금이 없어 권리 인수 부담이 없습니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 건물 상태, 그리고 본 물건의 고유한 특징(도로 기준 지상 1층 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 최종 제언: 감정가 152,000,000원을 기준으로, 철저한 현장 조사 및 시장 조사를 통해 적정 낙찰가 범위를 산정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.