나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9037 [1] 대구광역시 수성구 황금동 705-1 황금미진아파트상가 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9037 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 황금동 705-1 황금미진아파트상가 3층 301호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 39,300,000원

* 토지 면적: 38.23㎡ (약 11.56평)

* 건물 면적: 105.00㎡ (약 31.76평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 해당 물건은 대구광역시 수성구 황금동에 위치하며, 수성구는 대구 내에서도 교육열이 높고 주거 환경이 우수한 지역으로 평가받고 있습니다.

* 황금미진아파트 단지 내 상가라는 점에서, 주변의 풍부한 배후 주거 수요를 기반으로 한 안정적인 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

* 교통 측면에서는 주요 도로 접근성이 양호하며, 버스 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 교육 시설로는 수성구의 명문 학군에 속하는 다수의 초, 중, 고등학교가 인근에 분포하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 주변 상업 시설로는 아파트 단지 및 인근 주택가의 편의시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으며, 일반적으로 수성구 황금동 일대는 주거 및 상업 지역으로 개발되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을31 근저당권 (대구태영신용협동조합, 2020-10-30 접수, 660,000,000원). 본 경매 사건에서 을31 근저당권이 말소기준권리가 되어, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김동원 외 1명 (1995.04.25), 황상호 (1996.02.07), 주식회사진명컨설팅 (2000.09.21), 이경자 (2005.08.26)

* 근저당: 대구태영신용협동조합 (2020.10.30, 660,000,000원) - 말소

* 근저당: 이성동 (2022.08.16, 400,000,000원) - 말소

* 임의경매: 대구태영신용협동조합 (2025.08.21, 592,735,233원) - 말소

* 압류: 수성구(대구광역시) (2026.01.29) - 말소

* 총 채권액: 1,060,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 대구노무법인

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 770,000원

* 전입(사업)일자: 2015-09-01

* 확정일자: 없음

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 분석:

* 대구노무법인 임차인은 2015년 9월 1일에 사업자 등록을 하였으며, 대항력이 있는 것으로 파악됩니다.

* 그러나 확정일자를 받지 않아 배당 순위에서 우선 변제를 받기 어려울 수 있습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 20,000,000원을 인수하지 않을 것으로 보입니다.

* 이는 임차인이 배당 절차를 통해 보증금 전액 또는 일부를 회수할 가능성이 있거나, 다른 법적 해석에 따른 결과일 수 있습니다.

* 그럼에도 불구하고, 대항력 보유 사실 때문에 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 상세한 권리관계 및 배당 현황 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 황금미진아파트 단지 내 상가에 위치하여, 주거 단지 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 업종 운영이 가능합니다.

* 주변 상권은 아파트 단지 및 인근 주택가의 생활 편의시설 중심의 근린 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 3층 상가라는 점은 지상 1, 2층 상가 대비 집객력에 다소 영향을 줄 수 있으나, 사무실, 학원, 병의원 등 특정 업종에는 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 대구 수성구 황금동은 교육열이 높고 생활 환경이 우수한 지역으로 알려져 있으며, 다양한 편의시설과 문화시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 공원 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 1,060,000,000원으로 감정가 393,000,000원을 크게 상회합니다. 이는 여러 차례 유찰될 가능성을 높이며, 입찰 시 감정가 대비 상당한 할인율을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 인수 부담은 없다고 판단되나, '대항력 있음' 표기로 인해 명도 과정에서 추가적인 협의 또는 법적 절차가 발생할 수 있습니다. 특히 확정일자가 없어 배당받지 못하는 보증금이 있다면, 해당 부분의 부담 여부가 불확실할 수 있습니다.

* 건축물대장 정보 혼란: 건축물대장상 '아파트' 단지 내 '상가'로 확인되나, 전체 건물 표제부가 '공동주택'으로, 개별 물건의 표제부가 '동물 및 식물 관련 시설'로 기재된 부분이 있습니다. 실제 용도와 공부상 용도 간의 차이, 건축물대장 상의 이력이 부동산 가치 평가에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구 수성구의 안정적인 주거단지 내 근린상가로, 잠재적 가치가 있는 물건입니다.

* 높은 채권 총액으로 인해 상당한 가격 하락이 예상되나, 대항력 있는 임차인 존재 및 건축물대장 상의 일부 혼란은 명도 및 권리관계 확인에 신중한 접근이 요구됩니다.

* 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 명확한 인수/소멸 권리를 파악하고, 임차인과의 협상 또는 명도 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 가격 메리트: 과도한 채권 총액으로 인한 유찰 가능성으로, 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

* 입지: 대구의 핵심 주거 지역인 수성구에 위치하여, 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 수익성: 적절한 업종 선택 시, 배후 주거 단지를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* '인수 보증금 합계: 0원' 정보에 따라, 임차인 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 직접 인수하지 않는 것으로 간주합니다.

* 감정가 393,000,000원을 기준으로, 물건의 리스크(임차인, 복잡한 권리관계) 및 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성을 고려할 때, 1차 경매에서 낙찰될 가능성은 낮습니다.

* 통상적으로 2~3회 유찰 시 감정가의 50~70% 수준까지 가격이 하락할 수 있습니다.

* 본 건의 경우, 채권 총액이 감정가의 약 2.7배에 달하므로, 추가적인 가격 하락이 예상됩니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가의 40% ~ 60% 수준 (약 1억 5천 7백만원 ~ 2억 3천 5백만원)을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 단, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 그리고 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.