나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9062 [1] 대구광역시 북구 태전동 608-5 4동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 태전동 소재 "태암초등학교" 남서측 인근에 위치하는 통 칭 "삼성아파트" 제4동 제14층 제1402호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 생활편익시설등 과의 접근성 및 편리성 등으로 보아 주거환경 보통임.

교통상황

제반 차량출입 용이하며, 간선도로, 버스승강장 및 도시철도3호선(태전역) 등이 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층건 아파트 제4동 중 14층 1402호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위 페인트마감 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감 창호: 샷시 창호임 . 바닥: 내부바닥재 및 타일 등 마감

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생, 급 ·배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(가 축사육제한구역), 상대보호구역, 상대보호구역(2016-03-02), 절대보호구역(2016- 03-02) 기호(2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역), 상대보호구역(2016-03-02)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 소유자 집합건물등기부등본상 소유자는 "윤명희"임. 나. 임대관계 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임. 다. 기타 없음.

물건 비고

압류채권자로부터 금 235,500,000원의 매수신청의 보증이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9062 (1)

소재지: 대구광역시 북구 태전동 608-5, 4동 14층 1402호 (태전삼성아파트)

용도: 아파트

감정가: 242,000,000원

면적:

* 토지: 63.54㎡ (약 19.2평)

* 건물: 133.35㎡ (약 40.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

주의사항: 압류채권자로부터 235,500,000원의 매수신청 보증이 있음.

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 북구 태전동에 위치한 "태전삼성아파트" 4동 14층 1402호입니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 생활 편익시설과의 접근성이 좋습니다.

* 교통: 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로, 버스 승강장, 도시철도 3호선 태전역이 있어 교통 사정은 양호한 편입니다.

* 접근성: 태암초등학교가 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 7월 17일 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권 (201,250,000원)입니다.

본 경매 사건은 2025년 8월 21일 김인영 채권자의 강제경매 신청으로 개시되었습니다.

등기부상 모든 권리(근저당권 포함)는 경매 완료 후 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다. (제공된 정보상 지상권은 소멸되지 않는다고 명시되어 있으나, 관련 등기 사항은 없는 것으로 파악됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최윤식

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2019년 9월 4일

* 확정일자: 2021년 11월 29일

* 배당신고일자: 2025년 10월 22일

* 대항력: 없음.

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 반환에 대한 법적 보호를 받기 어렵습니다. 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 배당 신고가 되어 있으나, 배당 순위 및 금액에 따라 전액 배당받지 못할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

본건은 대구 북구 태전동 일대의 아파트 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 상업 기능이 발달해 있습니다.

최근 거래 사례 분석 (2026년 6월):

* 133.35㎡ (약 40.3평) 규모의 18층 물건이 235,000,000원에 거래되었습니다.

* 84.93㎡ (약 25.7평) 규모의 5층 물건이 158,000,000원에 거래되었습니다.

* 59.76㎡ (약 18.1평) 규모의 3층 물건이 105,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 242,000,000원이며, 이는 최근 거래된 133.35㎡ 규모 아파트 시세(235,000,000원)와 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 태전삼성아파트

준공 연도: 1994년 (2024년 기준 약 30년 경과)

건물 규모: 총 735세대의 대단지 아파트이며, 본건은 4동 14층에 위치합니다.

* 주차: 총 주차 대수는 684대로, 세대당 약 0.93대 수준으로 주차 공간은 무난한 편입니다. (전기차 충전기 지상 14대, 지하 10대 설치)

* 편의시설: 단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 복리시설이 있습니다.

* 교육시설: 태암초등학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1994년 준공으로 노후화가 진행되어 향후 리모델링 또는 재건축 필요성이 제기될 수 있습니다.

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당 신고를 하였으므로 법적 절차 확인이 필요합니다. (배당 관련 변수 존재)

* 매수신청 보증금: 압류 채권자가 235,500,000원의 보증으로 매수 신청을 하였으므로, 경쟁 입찰 시 가격 상승의 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 북구 태전동의 기존 아파트 단지에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

최근 실거래가와 유사한 수준으로 감정가가 책정되었으며, 동일 면적의 거래 사례가 있어 시세 파악이 용이합니다.

다만, 30년이 경과한 노후 아파트라는 점은 고려해야 합니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당 신고를 하였으므로 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가와 유사한 감정가: 현재 시세 대비 안정적인 가격 수준에서 접근 가능합니다.

* 생활권 내 입지: 태전동 지역의 아파트 수요는 꾸준하며, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 향후 재개발/리모델링 잠재력: 노후화로 인한 장기적인 관점에서 재개발 또는 리모델링 사업 추진 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 압류채권자의 높은 매수 신청 보증금: 해당 물건에 대한 채권자의 강한 의지를 보여주며, 다른 잠재적 입찰자들에게도 긍정적인 신호로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 242,000,000원

최근 실거래가 (133.35㎡): 235,000,000원 (2026년 6월 22일, 18층)

분석: 본건은 133.35㎡ 면적으로, 최근 거래된 18층 물건과 동일한 면적입니다. 감정가(242,000,000원)는 최근 실거래가(235,000,000원)보다 소폭 높은 수준입니다.

따라서, 본건의 적정 입찰가는 최근 실거래가 수준인 235,000,000원을 기준으로, 부동산 시장 상황, 경매 물건의 층수(14층), 내부 상태, 경쟁자 수 등을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근을 위해 최근 실거래가에 약간의 프리미엄을 더하거나, 경쟁 상황에 따라 조정할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 235,000,000원 ~ 245,000,000원.

(주: 주변 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료만으로는 확인되지 않았으므로, 현장 방문 또는 추가적인 조사를 통해 확인하시는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.