나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12213 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 210-21 천안라마다앙코르호텔 2층209호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '천안미라초등학교' 남동측 인근에 소재하는
""천안라마다앙코르호텔"" 제2층 제209호 로서, 주위는 숙박시설, 근린생활시설 및 상업시설
등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 중 제2층 제209호 로서,
- 외벽: 외장석재 붙임 등,
- 내벽: 페인팅 마감 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으며, 현황은 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소환전설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광로의 포장도로가, 남서측 및 북서측으로 소로의 포장도로가 소재하며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 광로3류(폭 40m~50m)
(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-08-01)(소로2-1777)(접합),
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(천안미라초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

감정인의 개략적인 실측에 의하면, 본건이 소재하는 2층 일부(제203호 앞부분)에 별첨 ""호별배치도"" 및 ""사진용지"" 에서와 같이 건축물대장상 건축물현황도와 다른 ""벽체 및 출입문""이 설치되어 있으며, 제201호~제206호 및 제209호, 제210호, 총 8개호수는 호별 구분하는 벽체가 철거된 상태로 일단의 공실상태인 바, 필요시 정확한 현황측량 등을 통한 재확인을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 구분건물 제209호는 조사일 현재 별첨 ""호별배치도"" 및 ""사진용지""상의 현황 ""벽체 및 출입문""을 통해 접근이 가능한 상태인 바, 경매 참여 및 진행시 참고하시기 바람.

-임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 점유자 부재로 내부 상태는 건축물대장상 내부도면 및 동일건물내 유사규모의 구분건물 조사, 관리사무소 탐문조사 등에 의거 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 진행시 참고바람.

물건 비고

- 건축물대장상 건축물현황도와 다른 "벽체 및 출입문"이 설치되어 있으며, 제201호~제206호 및 제209호, 제210호, 총 8개 호수는 호별 구분하는 벽체가 철거된 상태로 일단의 공실 상태임(감정평가서 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경12213 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동광주새마을금고

1.2. 물건 상세정보

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 210-21 천안라마다앙코르호텔 2층209호

건물명: 천안 라마다 앙코르 호텔

호수: 209호

층: 지상 2층

공부상 용도: 근린생활시설(일반음식점)

현황 용도: 공실 상태 (감정평가서 및 현황조사서 참조)

1.3. 토지 정보

토지면적: 10.08㎡ (약 3.05평)

토지형상: 부정형

이용상태: 상업용 건부지

1.4. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 중 2층

건물면적: 81.38㎡ (약 24.62평)

사용승인일: 2017년 07월 25일

주요 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 전기설비 등이 되어 있음.

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 404,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

매각기일: 정보 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '천안미라초등학교' 남동측 인근에 위치함.

주위는 숙박시설, 근린생활시설 및 상업시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 양호한 편임.

2.3. 도로 접근성

본건 북동측으로 광로(폭 40m~50m)가, 남서측 및 북서측으로 소로(폭 10m~12m, 8m~10m)가 접하여 제반 도로상태는 양호함.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 일반상업지역에 속함.

가축사육제한구역, 상대보호구역(천안미라초등학교)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사계동)

* 을1: 근저당 (동광주새마을금고, 2017-09-29, 136,500,000원)

* 갑7: 임의경매 (동광주새마을금고, 2025-08-21, 69,592,070원)

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (2017-09-29)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 내역은 조사일 현재 미상이며, 점유자 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했음. 유사 건물 조사 및 관리사무소 탐문에 의거 표준적인 이용상황을 감안하여 평가되었으므로, 명확한 점유 관계 및 임대차 내역 확인이 필요함. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 주의가 요구됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 천안시 서북구 쌍용동 일대는 숙박시설, 근린생활시설, 상업시설 등이 복합적으로 형성되어 있음. 인근에 이마트 등 쇼핑시설과 다양한 식당가가 소재하여 상권 활성화 가능성이 있음.

4.2. 업종 현황

공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태임. 호텔 건물의 특성상 다양한 상업 시설 및 서비스 업종이 운영되고 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 천안미라초등학교 인근에 소재함.

* 교통시설: 봉명역, 쌍용(나사렛대)역 등 대중교통 이용이 편리하며, 인근 버스 승강장이 소재함.

* 상업시설: 이마트 등 쇼핑 시설 및 다양한 음식점, 편의점 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호함.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 소재지와 인접한 곳에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 일반적으로 복합 상업 지역 내에서는 다양한 시설이 혼재할 수 있으므로, 상세한 현장 조사를 통해 추가적인 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황의 차이

본건(209호)의 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태임. 이는 향후 용도 변경 또는 인허가 관련 문제 발생 가능성을 내포함.

6.2. 내부 구조 변경 및 통합 공실

건축물대장상 건축물현황도와 다른 "벽체 및 출입문"이 설치되어 있으며, 제201호~206호, 209호, 210호(총 8개 호수)는 구분하는 벽체가 철거된 상태로 일단의 공실 상태로 확인됨. 이는 불법 건축 또는 무단 용도 변경의 가능성이 있으며, 원상복구 또는 이에 따른 비용 발생 가능성이 있음. 정확한 현황 파악을 위한 측량이 필요함.

6.3. 점유자 부재 및 내부 확인의 어려움

조사일 현재 점유자 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못하였고, 임대 내역 또한 미상임. 이는 해당 물건의 실제 이용 현황, 내부 상태, 잠재적 유치권 또는 임차인 존재 여부 등을 파악하는 데 어려움을 초래하며, 예상치 못한 명도 또는 권리 주장 문제가 발생할 수 있음.

6.4. 기타 유의사항

과거 호텔에서 대형 화재 사고가 발생한 이력이 있으므로 (2019년 1월, 약 57명 사상자 발생), 안전 관련 사항에 대한 면밀한 점검이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동에 위치한 천안 라마다 앙코르 호텔 내 숙박시설(공실)로, 감정가는 404,000,000원임. 입지적으로는 천안미라초등학교 인근으로 상업 및 주거 지역과 인접하며, 교통 및 도로 접근성이 양호한 편임. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당 외 특별히 인수할 권리는 없어 보임.

그러나 본건은 공부상 용도와 현황이 상이하고, 여러 호실의 벽체가 철거되어 일단의 공실로 사용되는 등 건축물 현황과 차이가 있어 구조적/법적 문제 발생 가능성이 높음. 또한, 점유자 부재 및 임대 내역 미상으로 내부 상태 및 실제 점유 관계 파악에 한계가 존재함. 과거 건물 내 화재 사고 이력 또한 잠재적 리스크로 고려해야 함. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 투자 가치를 판단해야 할 물건임.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 천안시 핵심 상업지역 내 위치하며, 주변 교통 및 편의시설 접근성이 좋음.

* 잠재적 가치: 8개 호실이 통합되어 공실 상태이므로, 원상 복구 또는 재구성을 통해 수익성 개선 가능성 존재.

* 권리 분석 용이: 등기부상 말소기준권리 외 인수할 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능함.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 404,000,000원을 기준으로, 물건의 특이사항 및 잠재적 리스크(내부 구조 변경, 임대차 미확인, 과거 화재 이력 등)를 충분히 고려하여 신중하게 산정해야 함. 특히, 불법 건축물 여부, 원상복구 비용, 명도 관련 제반 비용 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

현재 인수 보증금은 0원이므로, 해당 금액을 제외한 예상 입찰가 산정이 가능함. 제시된 물건의 위험 요소를 감안할 때, 감정가 대비 일정 비율 할인된 가격으로 접근하는 것을 고려할 수 있음. 정확한 예측은 심층적인 현장 조사와 관련 전문가의 법률 및 건축 자문이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.