나이스옥션 법원경매 천안 2025타경674 [1] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 9층949호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리에 소재하며, ""탕정온샘도서관"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 지식산업센터, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제949호, 제985호로서,
외벽: 강화유리 및 석재 붙임 등 마감
창호: 샷시 창호임

이용상태

2개호 모두 복층형의 공장(지원시설-기숙사)으로 이용 중임.

설비내역

공동 위생 및 급 ·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 공장(지식산업센터) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(일부제한구역350) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천공부호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 천안지원 2025타경674 (1)

소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 9층949호

토지면적: 10.19㎡ (약 3.08평)

건물면적: 30.70㎡ (약 9.29평)

용도: 기숙사 (공장-지원시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (국민은행으로 추정)

1.2. 감정가 및 권리관계

감정가: 166,000,000원

말소기준권리: 2023년 3월 23일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액 96,000,000원).

총 등기부채권액: 96,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원, 임대 관계 미상.

1.3. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 10층 건물 중 9층 949호. 외벽은 강화유리 및 석재 마감.

건축물 사용승인일: 2022년 12월 29일

건물명: 유니콘 101

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 온천공보호구역, 택지개발지구

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728번지에 위치한 '유니콘 101' 지식산업센터 내 1동 9층 949호입니다.

'탕정온샘도서관' 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 지식산업센터, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 북측으로는 폭 20m~25m의 중로1류 포장도로에 접해 있어 외부와의 접근성이 양호합니다.

KTX/SRT 천안아산역 및 내년 신설 예정인 수도권 전철 1호선 탕정역과의 접근성도 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 경매 사건의 말소기준권리는 2023년 3월 23일에 접수된 국민은행 근저당권(채권액 96,000,000원)입니다.

본 경매는 국민은행의 임의경매 신청(2025년 8월 21일 접수, 채권액 152,251,473원)으로 개시되었습니다.

등기부상 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 96,000,000원입니다.

소유권 이전 관련 신탁 등기 말소 사실이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

비록 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 불명확한 점은 명도 진행 시 잠재적인 이슈가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

조사된 바에 따르면, 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 아산시 탕정면 용두리 일대는 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 복합적으로 조성된 지역입니다.

'유니콘 101'은 이러한 지식산업센터 단지 내에 위치하며, 본 건은 해당 건물 1동의 9층에 속합니다.

아산 탕정지구는 삼성디스플레이 2차 단지와 인접해 있어 관련 산업 종사자들의 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시세 분석

부동산 시세 조사 결과, '유니콘 101'의 유사 면적(전용 약 30~33㎡) 또는 더 넓은 면적(전용 약 33㎡ 이상)의 호실들이 대략 1억 3천만 원에서 1억 5천만 원 사이에서 매매로 거래되거나 광고되고 있습니다.

특히, 전용면적 약 31~40㎡의 기숙사 호실들이 1억 3천만 원 내외에서 매물로 나오고 있으며, 19~20평형(약 63~66㎡) 호실들은 1억 5천만 원 수준에 매물로 확인됩니다.

본 건의 감정가는 1억 6천 6백만 원으로, 현재 시장에서 확인되는 유사 면적 호실들의 매매 호가보다 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본 건물에는 공동 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기, 지하주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 '탕정온샘도서관'이 소재하여 교육 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

본 건은 복층형의 기숙사로 이용 중이며, 쾌적한 생활 환경을 위한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실률 및 시장 수급

아산 탕정지구 내 지식산업센터 및 기숙사 공급이 상당수 이루어져, 일부 지식산업센터의 경우 높은 공실률을 기록하고 있다는 언론 보도가 있습니다.

이는 향후 본 건의 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용이 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 복잡성이 있거나 특이사항이 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설

현장 조사 및 관련 자료 검색 결과, 본 건의 직접적인 주변에 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 납골당 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 이는 개략적인 조사 결과이므로, 현장 방문 시 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 '유니콘 101' 지식산업센터 내 기숙사로, 2022년 12월에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

뛰어난 입지 조건과 삼성디스플레이시티와의 근접성, 그리고 잘 갖춰진 교통 및 생활 편의시설은 긍정적인 요인으로 평가됩니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계 미상, 그리고 최근 지식산업센터 공급 과다로 인한 공실률 상승 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

현재 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2022년 12월에 사용승인이 완료된 건물로, 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 대규모 보수 공사의 필요성이 낮습니다.

8.2. 우수한 입지 및 개발 호재

본 건물은 삼성디스플레이시티 2차와 인접한 배후 지역에 위치하며, 아산 탕정지구의 지속적인 개발 및 산업단지 확충으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

반경 200m 내외에 삼성디스플레이시티가 위치하며, 천안아산역 및 탕정역 등 교통망 확충도 예정되어 있습니다.

8.3. 다용도 활용 및 임대 수익 기대

'공장(지원시설-기숙사)' 용도로, 관련 산업 종사자들을 대상으로 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있을 것으로 예상됩니다.

특히, 복층형 구조는 공간 활용도를 높여 임대 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

8.4. 토지/건물 일괄 매각

토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 권리 관계가 명확하고 안정적인 재산권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 시장 시세

본 물건의 감정가는 1억 6천 6백만 원입니다.

앞서 분석한 주변 시세 정보에 따르면, 유사 면적(전용 약 30~33㎡)의 호실들이 대략 1억 3천만 원에서 1억 5천만 원 선에서 매물로 나와 있습니다.

9.2. 입찰가 산정 전략

본 건의 감정가가 현재 시장에서 확인되는 일반적인 매물 호가보다 다소 높게 책정된 점을 감안할 때, 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 유사 물건의 최근 실거래가 확인

* 본건의 명도 가능성 및 예상 소요 비용

* 낙찰 후 예상되는 임대 수익률 및 공실률 리스크 분석

* 본 경매 사건의 경쟁 입찰 예상

9.3. 권장 입찰가 범위

현재 시점에서는 감정가(1억 6천 6백만 원)를 기준으로, 보수적으로 감정가의 70%~85% 수준 (약 1억 1천 6백만 원 ~ 1억 4천 1백만 원) 범위 내에서 투자 목표 수익률 및 본인의 자금 계획을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

보다 명확한 시세 판단 및 적정 입찰가 설정을 위해 현장 방문을 통한 면밀한 물건 상태 확인 및 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.