나이스옥션 법원경매 천안 2025타경680 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1300 스카이빌딩 6층601호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 ‘성정중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 근린생활시설, 위락 및 숙박시설 등으로 형성된 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상8층/지하2층 건물 내 기호(1) 6층 601호, 기호(2) 7층 701호, 기호(3) 7층 702호, 기호(4) 7층 703호로서, 외벽 : 복합판넬, 드라이비트 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인트, 벽지, 인테리어, 타일 등 마감 바닥 : 타일 등 마감 창호 : 강화유리, 새시창호 등임.

이용상태

기호(1, 2) : 집합건축물대장(전유부)상 노유자시설(사회복지시설)로서, 공실상태임. 기호(3, 4) : 집합건축물대장(전유부)상 제2종근린생활시설(동물미용실)로서, 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 스프링클러, 화재탐지설비 등 화재 관련 설비, 주차설비, 일부 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 가장형의 평지로서, '상업용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 25m 내외 포장도로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2) : 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획 구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 본건 건물 1층 면적은 906.65㎡이나, 집합건축물대장 (표제부)에는 909.65㎡로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경680 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국민은행

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1300 스카이빌딩 6층 601호

건물명: 스카이빌딩

주요 용도: 노유자시설 (건축물대장상 복합 용도: 근린생활시설, 판매시설, 문화및집회시설, 업무시설, 위락시설, 노유자시설)

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 171.74㎡ (약 51.95평)

토지 지분: 171.74㎡ (약 51.95평)

건물면적: 852.50㎡ (약 257.88평)

건물 지분: 852.50㎡ (약 257.88평)

감정가: 1,094,000,000원

1.4. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 ‘성정중학교’ 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 위락 및 숙박시설 등으로 형성된 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통여건은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존, 소유권 이전 청구권 가등기, 소유권 이전 등기가 순차적으로 기재되어 있으며, 근저당권 및 임의경매, 강제경매 등 다수의 권리 등기가 설정되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

2023년 7월 7일 국민은행 앞으로 설정된 근저당권 (채권최고액 1,020,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상으로 파악되어, 실제 현장 조사를 통해 임대차 관계를 정확히 파악할 필요가 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 위락 및 숙박시설이 밀집한 상가지대로 형성되어 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 건축물 용도

스카이빌딩은 건축물대장상 위락시설로 주용도가 기재되어 있으며, 기타 용도로 근린생활시설, 판매시설, 문화및집회시설, 업무시설, 노유자시설 등 복합적인 용도로 활용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

성정중학교가 인근에 위치하며, 천안시 서북구 성정동 일대에는 이마트, 롯데마트, 신세계백화점, 단국대학교병원 등 대형 쇼핑 및 의료 시설이 자리하고 있습니다. 또한, 천안 생활체육공원과 같이 지역 주민들의 건강과 휴식을 위한 체육 시설 및 공원이 있습니다. 천안시 성정평생학습관도 인근에 위치하여 교육 및 문화 활동을 지원합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설의 존재는 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 천안시 백석동에 생활폐기물 처리시설(소각장)이 위치하고 있어, 본건과의 직접적인 연관성은 낮으나 지역 전체의 환경을 고려할 때 참고할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건축물대장 표제부와 공부상 본건 건물 1층 면적에 약 3㎡의 차이가 있습니다 (건축물대장 909.65㎡ vs 공부 906.65㎡). 등기사항전부증명서와 집합건축물대장 간의 면적 차이를 확인해야 합니다.

6.2. 특수 물건 정보

본건은 유동화 물건, 중복 사건, 공동 담보 물건으로 분류되어 있어, 경매 진행 및 낙찰 후 처리 과정에서 일반 물건과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 공실 상태

감정평가서상 본건을 포함한 일부 호실이 공실 상태로 기재되어 있습니다. 이는 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵게 하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 조사되어 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 상업지역 내 대로변에 위치한 스카이빌딩의 일부 호실로, 우수한 접근성과 상업 시설 밀집 지역이라는 장점을 가지고 있습니다. 다양한 업종의 활용이 가능한 복합 용도 건물이라는 점 또한 긍정적입니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 임대 관계가 미상인 점, 그리고 유동화/중복/공동 담보 물건이라는 특수성을 고려할 때, 면밀한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 천안시 주요 상업 지구에 위치하여 접근성과 가시성이 높습니다.

* 복합 용도 가능성: 근린생활시설부터 노유자시설까지 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

* 상업 지역 내 대로변 위치: 지역 내 중심 상업 지구에 자리하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,094,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 권리 분석 결과와 물건의 특수성, 현재 공실 상태, 임대 관계 미상 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우나, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.