나이스옥션 법원경매 논산 2025타경467 [1] 충청남도 계룡시 금암동 167-1 우림루미아트 109동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 금암동 소재 ""계룡시청"" 남측 인근에 위치하는 ""우림루미아트
제109동 제15층 제1506호"" 로서 주위 일원은 시청, 학교, 아파트단지, 단독주택, 임야,
근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하고, 인근 공도에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반
교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트경사지붕 15층 제109동 제1506호로서
(사용승인일:2005.06.16)
외벽: 세멘몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 샤시이중창임.

이용상태

아파트

설비내역

급배수시설, 위생설비, 난방설비, 옥내소방전, 공동현관출입문 보안설비, 공용승강기설비,
기타설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

아파트단지 부지는 대로 및 중로에 접하며 단지 내 도로가 소재함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-11-10)(도시관리계획 재정비 변경),
대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(2017-12-29)(장기미집행 도시계획시설
정비)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

별무함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 폐문부재로 내부 확인이 불가하였으나, 공부자료에 근거하여 탐문된
제반 가격자료를 고려하여 평가하였는바, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니, 경매
진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 논산지원 2025타경467 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 화지산신용협동조합

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 충청남도 계룡시 금암동 167-1, 우림루미아트 109동 15층 1506호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지면적: 78.79㎡ (약 23.83평)

건물면적: 123.64㎡ (약 37.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 309,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 계룡시 금암동 소재 "계룡시청" 남측 인근에 위치함.

주변에는 시청, 학교, 아파트 단지, 단독주택, 임야, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역임.

대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있음.

가축사육제한구역, 절대보호구역(교육환경 보호)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기: 2005년 6월 24일, 주식회사세건주택

소유권 이전 등기: 2008년 1월 4일, 강정순 (매매)

근저당권: 화지산신용협동조합 (2014년 3월 3일, 208,000,000원, 말소기준권리)

근저당권: 화지산신용협동조합 (2021년 8월 27일, 36,000,000원)

압류: 국민건강보험공단 (2024년 6월 7일)

가압류: 신한카드 (2025년 3월 12일, 11,021,600원)

가압류: 충남신용보증재단 (2025년 4월 16일, 48,000,000원)

임의경매 개시 결정: 화지산신용협동조합 (2025년 8월 25일, 182,865,249원)

총 등기부채권액: 303,021,600원

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2014년 3월 3일 접수된 화지산신용협동조합의 근저당권임.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 인수되는 임차권은 없음.

현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 불가하였음. (주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 주위 상업 및 편의시설

"계룡시청"이 인근에 소재하며, 학교, 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 주변 개발 계획

해당 정보는 제공되지 않았으나, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 지속적인 주거지로서의 가치를 유지할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조, 콘크리트경사지붕, 15층 중 15층임. (사용승인일: 2005년 6월 16일)

외벽: 세멘몰탈 위 페인팅 마감.

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감.

창호: 샤시 이중창.

설비: 급배수, 위생, 난방, 옥내소방전, 공동현관 보안, 공용 승강기 등 기본적인 아파트 설비가 갖추어져 있음.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 계룡 우림 루미아트아파트

총 동수: 14동

총 세대수: 868세대

최고층: 15층

전용면적: 약 84.98㎡ (약 25.71평)

분양면적 (공급면적): 123.64㎡ (약 37.40평)

주차대수: 총 1051대 (지하 기계식 876대, 지상 기계식 175대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 불가

감정평가 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태 확인이 불가하였음. 이는 실제 물건 상태와 공부상 정보 간의 차이가 있을 가능성을 시사하며, 경매 진행 시 반드시 사전 확인이 필요함.

6.2. 혐오시설 유무

외부 검색 결과, 본건 인근 지역에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 계룡시의 주요 행정기관 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 위치한 아파트임.

최근 매매 사례를 종합해 볼 때, 아파트 시세는 약 2억원에서 2억 1천 5백만원 수준을 형성하고 있음.

등기부 상 모든 권리는 말소기준권리에 의해 소멸되므로, 낙찰자는 권리 인수 부담이 없음.

다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가능했던 점은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

계룡시청 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

전용면적 약 85㎡ (약 25.7평)의 중소형 평형으로 실수요자 및 투자자 모두에게 선호될 수 있음.

말소기준권리보다 후순위 권리가 다수 존재하나, 모두 소멸 예정이므로 권리 관계가 깨끗함.

감정가 3억 9백만원 대비 최근 실거래가가 2억~2억 1천 5백만원 수준으로, 시세 대비 낮은 감정가로 진행될 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 평균: 약 206,667,000원 (206,667,000원)

감정가: 309,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준 및 경매 시장 상황을 고려할 때, 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위로 예상됩니다.

이는 현장 내부 확인 및 최종 시세 조사를 통해 변동될 수 있으며, 입찰 시 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.