나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20465 [1] 충청남도 논산시 은진면 용산리 89-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건기호(1~3)은 충청남도 논산시 은진면 용산리 소재 ""유와골저수지"" 남서측 인근에 위
치하는 토지로서, 주위일원은 단독주택, 태양광발전설비, 농경지 및 임야 등이 소재하는
농경지대로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건인근까지 소형차량출입이 가능하며, 원거리에 도로변에 버스정류장이 소재하며,
제반대중교통사정은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사로서 ""전(휴경지)"" 으로.
기호(2) : 부정형 완경사로서 ""전(휴경지)"" 으로.
기호(3) : 부정형 평지로서 ""제시외건물부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1~3) : 지적도상 ""맹지"" 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼
지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축
사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

기호(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별지 "" 사진용지, 지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 ""미상"" 임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1,2 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수).
3. 목록1,2 “전(휴경지)”, 목록3 “제시외 건물부지”로 이용 중
4. 목록1,2,3 지적도상 맹지
5. 제시외 건물, 관정 매각제외. 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불명.
6. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 논산지원 2025타경20465 (1)

* 소재지: 충청남도 논산시 은진면 용산리 89-4

* 용도: 전 (농지)

* 감정가: 206,064,000원

* 토지면적: 6,218.00㎡ (약 1,881평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지 매각 (토지 지분 포함)

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 황O

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 논산시 은진면 용산리에 위치하며, '유와골저수지' 남서측 인근에 소재합니다. 주변으로는 단독주택, 태양광발전설비, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 농경지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 소형 차량의 출입은 가능하나, 원거리에 위치한 도로변 버스정류장으로 인해 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 제반 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지(기호 1~3)는 지적도상 맹지 상태로, 직접적인 도로 연결성이 부족합니다.

* 토지이용계획:

* 본건 기호(1,2)는 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한 및 모든 축종 제한)에 해당됩니다.

* 본건 기호(3)는 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 본건 토지는 다수의 지분 소유자들이 존재하며, 공유물분할을 위한 경매로 진행 중입니다.

* 말소기준권리: 2025년 8월 26일자 '임의경매' (황성) 건이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 인수되지 않을 가능성이 높습니다.

* 본건 등기부상 소유권 이전 및 지분 이전 내역이 다수 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 다만, 임대내역은 '미상'으로, 잠재적인 점유 관계 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있습니다.

* 특히, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불명확하므로, 이에 대한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 농경지대로서 주변에 주택, 태양광설비, 농경지, 임야 등이 분포하는 농촌 지역입니다. 상업 시설이나 일반적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경으로는 유와골저수지가 인근에 위치하여 경관상 이점이 있을 수 있으나, 생활 편의 시설 및 대중교통 접근성은 다소 낮은 편입니다. 농촌 지역 특성상 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 토지가 지적도상 맹지로, 직접적인 도로 접근에 제약이 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수: 토지 이용 용도가 '전'이므로, 매수인은 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불명: 제시외 건물 존재 및 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불명확하여, 낙찰 후 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 최저매각가격 제한: 제시외 건물 소재로 인해 최저매각가격이 일부 제한받는 것으로 명시되어 있습니다.

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 가축 사육이 제한되는 구역으로, 특정 용도로 활용 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 일괄매각: 본건은 토지 3개 목록을 일괄 매각합니다.

* 제시외 건물 및 관정 매각 제외: 제시외 건물과 관정은 매각 대상에서 제외되므로, 이를 고려한 명도 및 활용 계획이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 조사 결과, 인근에 혐오시설이 소재한다는 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 논산시 은진면의 농경지로서, 공유물분할을 위한 경매로 진행되는 토지입니다. 토지 자체는 면적이 넓으나, 맹지이며 농지취득자격증명이 필수적이라는 점, 그리고 제시외 건물 관련 법정지상권의 불확실성 등 여러 복합적인 권리 및 이용상의 제한이 존재합니다. 농촌 지역의 특성상 대중교통이 불편하며, 상권 및 생활 편의 시설과의 접근성이 떨어집니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 6,218㎡ (약 1,881평)의 비교적 넓은 면적을 활용할 잠재력이 있습니다.

* 농지 활용 가능성: 농지로서의 가치를 고려할 수 있으나, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 법규 확인이 선행되어야 합니다.

* 상대적 저가 가능성: 맹지, 법정지상권 불확실성, 농지 등 여러 제약으로 인해 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 주변 환경 개발 가능성: 유와골저수지 인근 지역의 향후 개발 가능성을 장기적인 관점에서 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 해당 물건의 입찰 경쟁률, 권리관계의 명확성, 토지 활용 계획, 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본건은 맹지, 농지법 관련 제한, 법정지상권 불확실성 등의 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 위험 요소를 충분히 반영한 가격 산정이 필요합니다. 감정가는 206,064,000원이지만, 실제 입찰가는 본건의 특수성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사 및 전문가와 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.