나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1134 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 587 센텀시티주1동 1층129호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 ""충청남도교육청"" 남동측 인근에 위치하며, 주위일원은 근린생활시설 및 각급관청 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 서측으로 접한 청사로변에 시내버스승강장이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

> 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 제1층 제129호로서,
- 외 벽: 석재붙임 등
- 내 벽: 인테리어 등
- 창 호: 새시창호임.

이용상태

기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형태로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 남측 및 서측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 도시지역(2014-04-21), 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도청이전신도시 개발예정지구(2014-04-21)<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본 건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 587번지에 위치한 센텀시티 주1동 1층 129호 집합건물입니다.

사건번호는 홍성지원 2025타경1134 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 제1층 제129호로, 사용승인일은 2017년 7월 31일입니다.

총 전유부분 면적은 건물 50.00㎡ (약 15.13평)이며, 토지 지분 면적은 18.59㎡ (약 5.62평)입니다.

본 건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 471,000,000원입니다.

공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 입지조건

본 건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 "충청남도교육청" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설 및 각급 관청 등이 소재하여 행정 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

차량으로 접근이 가능하며, 서측으로 접한 청사로변에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측, 남측 및 서측으로 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로1류, 대로2류, 중로1류에 접해 있어 지역 내 주요 도로망을 이용하기 좋습니다.

건물 내에는 공동 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 올리브영, 커피상점 등이 입점해 있어 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2018년 6월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 을6(최욱림 근저당), 갑7(삽교농업협동조합 임의경매), 갑8(충남신용보증재단 가압류) 등은 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 417,979,233원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계: 임대관계는 미상입니다. 현재 공실 상태이므로, 향후 임대 시 임대차 계약 시 발생할 수 있는 보증금 및 차임 관련 사항을 계약 시 명확히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리는 충청남도청 이전신도시 개발 지역 내에 속해 있습니다.

주변에 충청남도교육청 등 각종 관공서와 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

도시지역 내 중심상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발할 것으로 기대됩니다.

건물 자체는 제1종 근린생활시설 및 제1, 2종 근린생활시설/판매시설 용도로 활용 가능합니다.

현재 기준시점 상으로는 공실 상태이나, 주변 관공서 및 상권 활성화를 고려할 때 향후 임대 수요가 발생할 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건은 충청남도교육청과 인접한 지역에 위치하여 공공기관 이용이 편리합니다.

주변 상권에는 올리브영, 커피상점 등 다양한 편의시설이 입점해 있습니다.

도청 이전 신도시 개발 지역에 속해 있어 향후 관련 편의시설 및 생활 인프라 확충이 기대됩니다.

또한, 내포캠핑스퀘어와 같은 여가 시설도 인근에 위치하여 생활의 질을 높일 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 현재 건물 이용상태가 공실이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다. 임대 마케팅 전략이 필요합니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 상권 내 경쟁: 주변에 다수의 상가가 존재하므로, 임대 경쟁력 확보를 위한 차별화 전략이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도교육청 인근의 중심상업지역에 위치한 근린상가로서, 행정기관 및 주거 배후 수요를 바탕으로 한 잠재력을 지니고 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 인수 부담이 없습니다.

현재 공실 상태인 점은 단점으로 작용하나, 지역 개발 호재와 관공서 밀집 지역이라는 입지적 장점을 고려할 때 향후 임대 활성화를 기대해 볼 수 있습니다.

신중한 접근이 필요한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 충청남도교육청, 도청 등 주요 관공서 밀집 지역 내 중심상업지역에 위치.

* 개발 호재: 도청이전신도시 개발 지역 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 기대.

* 깨끗한 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

* 잠재적 임대 수익: 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 확보 가능.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 471,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 현재 공실 상태, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

보다 정확한 입찰가 결정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가 및 임대료 수준, 상권 동향에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.